Update Grunderwerbsteuerreform: Gesetzentwurf zur Einschränkung von Immobilien-Share Deals liegt vor

Geplante Änderungen des GrEStG

Der Referentenentwurf sieht folgende Änderungen vor, die im Wesentlichen mit den Eckpunkten der FMK aus Juni 2018 übereinstimmen:

• Absenkung der 95 %-Grenzen auf 90 %

Die für Share Deals relevante Beteiligungshöhe soll von derzeit 95 % auf zukünftig 90 % abgesenkt werden. Dies gilt gleichermaßen für Anteile an immobilienhaltenden Personen- und Kapitalgesellschaften. Grunderwerbsteuer könnte zukünftig folglich – rechtsformunabhängig – nur noch dann vermieden werden, wenn der Investor nicht mehr als 89,9 % der Anteile an der Objektgesellschaft erwirbt.

• Neuer Ergänzungstatbestand für Kapitalgesellschaften

Zukünftig soll Grunderwerbsteuer nicht mehr dadurch vermieden werden können, dass 100 % der Gesellschaftsanteile an einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft („Immobilien-GmbH“) auf einen Investor (94,9 %) und einen Co-Investor (5,1 %) übergehen. Vielmehr soll auch bei Kapitalgesellschaften – wie bislang bereits bei Personengesellschaften – ein bisheriger Gesellschafter („Altgesellschafter“) über einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren in einem Umfang von mindestens 10,1 % an der Immobilien-GmbH beteiligt bleiben müssen.

• Verlängerung der Fristen von 5 auf 10 bzw. 15 Jahre

Es soll sowohl bei Personen- als auch bei Kapitalgesellschaften erst nach Ablauf von 10 Jahren möglich sein, die bei einem Altgesellschafter verbliebene Minderheitsbeteiligung von zukünftig 10,1 % ohne Auslösung von Grunderwerbsteuer zu erwerben.

Würde nach der neuen Rechtslage der Investor selbst nach Ablauf von 10 Jahren die Minderheitsbeteiligung erwerben, dann würde hierdurch – sowohl bei Objektgesellschaften in der Rechtsform der Personen- als auch in der Rechtsform der Kapitalgesellschaft – Grunderwerbsteuer anfallen. Die Minderheitsbeteiligung kann somit nach Ablauf der 10-Jahresfrist lediglich vom Altgesellschafter auf einen Co-Investor übertragen werden.

Bei einer Objektgesellschaft in der Rechtsform der Personengesellschaft („Immobilien-KG“) kann nach derzeitiger Rechtslage der Investor selbst nach Ablauf von 5 Jahren die Minderheitsbeteiligung vom Veräußerer/Altgesellschafter erwerben, wobei dann Grunderwerbsteuer lediglich auf diese Minderheitsbeteiligung anfällt. Zukünftig müsste der Investor 15 Jahre (!) warten, bis er selbst die Minderheitsbeteiligung von 10,1 % erwerben kann, um nur hierauf Grunderwerbsteuer zu zahlen.

Ab wann sollen die Neuregelungen gelten? 

Nach den ursprünglichen Plänen der FMK sollten die Neuregelungen bereits Anfang 2019 in Kraft treten. Der Referentenentwurf sieht jedoch überraschenderweise vor, dass die strengeren Vorschriften grundsätzlich erst für Erwerbsvorgänge gelten sollen, die nach dem 31. Dezember 2019 verwirklicht werden.

Damit können bei Immobilien-Share Deals, bei denen noch bis Jahresende der Anteilskaufvertrag wirksam geschlossen (Signing) und auch vollzogen wird (Closing), noch die derzeitigen günstigen Regelungen in Anspruch genommen werden.

Daneben sieht der Referentenentwurf eine Reihe von sehr komplexen Anwendungs- und Übergangsregelungen vor. Diese sollen zum einen – entsprechend der Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) – das Vertrauen der Marktteilnehmer in die derzeitige Rechtslage schützen. Zum anderen können diese Anwendungsregelungen jedoch auch (nachteilige) Auswirkungen auf bereits vollzogene Anteilsübertragungen haben.

Es ist damit zu rechnen, dass der Referentenentwurf noch vor der parlamentarischen Sommerpause in den Bundestag eingebracht wird.

Praxisfolgen

Die geplanten Neuregelungen haben weitreichende Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft:

• Soll bei Immobilien-Share Deals zukünftig Grunderwerbsteuer weitestgehend vermieden werden, muss ein Altgesellschafter über einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren im Umfang von mindestens 10,1 % an der Objektgesellschaft beteiligt bleiben. Dies macht entsprechende Share Deals zweifelsohne deutlich unattraktiver und wird vielfach dazu führen, dass – wie vom Gesetzgeber beabsichtigt – Immobilien im Wege des Asset Deals erworben oder sämtliche Anteile an der Objektgesellschaft übertragen werden – beides unter Inkaufnahme einer entsprechenden Grunderwerbsteuerbelastung.
• In vielen Fällen wird sich der Investor zur Vermeidung von Grunderwerbsteuer jedoch mit dem Altgesellschafter arrangieren, so, wie dies bereits nach der derzeit geltenden Rechtslage bei einer Immobilien-KG der Fall ist. Lediglich der Zeitraum dieser notwendigen Zusammenkunft verlängert sich von 5 auf mindestens 10 Jahre und die Beteiligungshöhe des Altgesellschafters steigt. Zukünftig werden daher bei entsprechenden Gestaltungen die schuldrechtlichen Vereinbarungen zwischen Investor und Altgesellschafter deutlich an Bedeutung gewinnen, damit sich die auf mindestens 10 Jahre angelegte „Zwangskooperation“ für beide Seiten rechnet.
• Der recht unerwartete Umstand, dass noch bis Ende 2019 die derzeitige günstige Rechtslage genutzt werden kann, dürfte zu einem erheblichen Anstieg von Immobilien-Share Deals in der zweiten Hälfte des Jahres 2019 führen. Viele Investoren werden darauf drängen, anstehende Transaktionen bis zum Jahresende zum (dinglichen) Abschluss zu bringen. Besonders groß wird der Druck von der Investorenseite sein, wenn es um den Erwerb von Anteilen an einer Immobilien-GmbH geht. Denn hier hat der Investor grds. nur noch bis zum 31. Dezember 2019 die Möglichkeit – zusammen mit einem Co-Investor – 100 % der Anteile an der Objektgesellschaft zu erwerben. Bei Anteilskaufverträgen ab dem 1. Januar 2020 müsste sich der Investor über einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren mit einem Altgesellschafter arrangieren.
• Die geplanten Neuregelungen sind jedoch nicht nur bei anstehenden Transaktionen zu beachten. Vielmehr sollten auch bestehende Gesellschaftsstrukturen und Geschäftsmodelle daraufhin überprüft werden, ob diese in der bisherigen Form noch fortgeführt werden können.

Ausführlich zu den geplanten Änderungen Schley in GmbH-Rundschau 2019, 645 – 657.