Vorteile der Befristung
Die Befristung der Mietverhältnisse hat für den Vermieter wesentliche Vorteile: Er kann sicherstellen, dass alle Mietverträge zu einem Stichtag enden, der eine nahtlose Anschlussvermietung erleichtert, etwa zum Semesterende. Der Vermieter ist frei in seiner Entscheidung darüber, mit welchen Mietern er eine Verlängerung des Mietverhältnisses vereinbaren möchte. Bei der Neuvermietung oder Verlängerung kann die Miethöhe angepasst werden. Die regelmäßige Rotation der Bewohner trägt zudem zur Attraktivität des Standorts für neueinziehende Studenten bei.
Rechtliche Vorgaben
Wohnraummietverträge können nur unter strengen Voraussetzungen befristet werden, die bei der Vermietung von Studentenwohnungen so gut wie nie einschlägig sind. Bei einer Vermietung von Wohnraum in einem Studentenwohnheim gelten diese Einschränkungen hingegen nicht (§ 549 Abs. 3 BGB). Allerdings fällt nicht jede Vermietung an Studenten unter diese Regelung. Es reicht nicht aus, dass sämtliche Räume eines Hauses von Studenten bewohnt werden. Damit die vermietete Fläche als Wohnraum in einem Studentenwohnheim gilt, müssen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs („BGH“) folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- Die Vergabe der Wohnräume muss einem Rotationsprinzip unterliegen. Die Dauer der Mietverhältnisse muss durch eine abstrakte Regelung begrenzt werden. Es ist nicht ausreichend, dass vertraglich eine Höchstdauer vorgesehen ist. Die Höchstdauer muss auch tatsächlich eingehalten werden.
- Das Wohnheim muss von Studenten der Universitäten, Technischen Hochschulen und höheren Fachschulen bewohnt werden. Die in der Praxis oft erwogene Vermietung auch an Berufseinsteiger sieht der BGH dabei nicht vor. Sie kann der rechtlichen Einordnung als Studentenwohnheim daher entgegenstehen.
- Es ist nicht entscheidend, ob die Unterbringung in Mehrbettzimmern, Einzimmerapartments oder in abgeschlossenen Wohnungen erfolgt. Ebenfalls nicht entscheidend ist, ob Räume möbliert überlassen werden. Das Vorhandensein von Gemeinschaftseinrichtungen wie Aufenthaltsräume und Gemeinschaftsküchen kann ein Indiz für das Vorliegen eines Studentenwohnheims sein.
- Teilweise wird die Auffassung vertreten, die Vermietung dürfe nur ohne Gewinnerzielungsabsicht erfolgen. Der BGH hat sich dieser Auffassung allerdings ausdrücklich nicht angeschlossen.
Entscheidend ist immer eine Gesamtwürdigung aller Umstände im Einzelfall. Sowohl bei der Planung, als auch bei der Verwaltung eines Studentenwohnheims sind die mietrechtlichen Vorgaben dringend im Auge zu behalten. Soweit der Betrieb über einen Verwalter erfolgt, ist mit diesem die Einhaltung der rechtlichen Rahmenbedingungen ausdrücklich zu vereinbaren.
Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, sind auch ordentliche Kündigung und
Mieterhöhung kaum möglich
Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, ist nicht nur die im Mietvertrag vorgesehene Befristung unwirksam. Eine ordentliche Kündigung ist in der Regel ebenfalls nicht möglich, da die strengen Kündigungsbeschränkungen des Wohnraumrechts gelten. Eine Beendigung des Mietvertrages ist ohne die Mitwirkung des Mieters dann kaum rechtssicher umsetzbar.
Auch eine Mieterhöhung ist dann kaum mehr möglich. Eine Staffelmiete oder Indexmiete haben die Parteien in der Regel nicht vereinbart, da sie aufgrund der (unwirksam) vereinbarten kurzen Festlaufzeit hierfür kein Erfordernis gesehen haben. Die gesetzlich vorgesehene Möglichkeit einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist kaum geeignet, Marktentwicklungen in dem speziellen Segment der Studentenwohnungen abzubilden.
Das wirtschaftliche Risiko im Einzelfall dürfte für den Vermieter zwar zu verkraften sein. Es besteht aber die nicht unerhebliche Gefahr, dass nach einem auftretenden Einzelfall eine Mehrzahl von Mietern nach und nach auf eine Unzulässigkeit der Befristung und die daraus folgenden rechtlichen Implikationen aufmerksam wird. Langfristig kann sich ein Kern von Mietern bilden, der die nicht wirksam vereinbarte Laufzeit nutzt, um dauerhaft in dem Objekt zu verbleiben. Die Rentabilität eines Objekts würde so nachteilig beeinträchtigt. Bei einem geplanten Wiederverkauf dürften entsprechende Risiken bei der Bewertung auch dann zu berücksichtigen sein, wenn sie sich noch nicht verwirklicht haben.
