Grunderwerbsteuer: NRW und Saarland erhöhen zu Jahresbeginn auf 6,5 %

Gestaltungsmöglichkeiten zur Vermeidung bzw. Verminderung von Grunderwerbsteuer

Bis zum Jahr 2006 lag der Grunderwerbsteuersatz bundeseinheitlich bei 3,5 %. Im Zuge der Föderalismusreform haben die Bundesländer jedoch ein eigenes Hebesatzrecht erhalten und hiervon seitdem hinlänglich Gebrauch gemacht. Nur in Bayern und Sachsen liegt der Satz noch bei 3,5 %. In allen anderen Bundesländern wurde der Satz – zum Teil deutlich – erhöht. Spitzenreiter sind derzeit Schleswig-Holstein und ab dem 1. Januar 2015 auch das Saarland und NRW mit jeweils 6,5 %.

In Anbetracht der prekären Haushaltslage einiger Bundesländer steht zu erwarten, dass weitere Länder folgen werden. Auch der derzeitige Spitzensatz von 6,5 % wird früher oder später übertroffen werden.

Ab wann kommt der erhöhte Steuersatz zur Anwendung?

Die Entstehung der GrESt knüpft grds. an den Abschluss des notariellen Kaufvertrages an; unbeachtlich ist der Übergang von Nutzen und Lasten oder des Eigentums. Um also im Saarland und in NRW noch den derzeit geltenden GrESt-Satz in Anspruch nehmen zu können, ist es ausreichend, im Jahr 2014 den notariellen Kaufvertrag rechtswirksam abzuschließen.

Wichtig ist hierbei jedoch, dass der Kaufvertrag nicht von einer Genehmigung abhängig ist (zum Beispiel Genehmigung des Vertragsschlusses eines Vertreters ohne Vertretungsmacht, familien-, vormundschafts- oder nachlassgerichtliche Genehmigungen oder Genehmigung nach § 12 Wohnungseigentumsgesetz). In diesen Fällen entsteht die GrESt erst mit der Erteilung der Genehmigung, also unter Umständen erst im Jahr 2015 mit der Folge der höheren 6,5%-igen GrESt.

Aufteilung des Kaufpreises

GrESt entsteht, soweit der Kaufpreis auf ein inländisches Grundstück entfällt. Daher fällt keine GrESt an, wenn sich der Kaufpreis nicht auf das Grundstück selbst, sondern auf Betriebsvorrichtungen (zum Beispiel Lastenaufzüge, Kühlanlagen, Aufdach-Photovoltaikanlagen) und sonstige (Einrichtungs-)Gegenstände (zum Beispiel Küche, Sauna, Markise, Gartenhaus) bezieht.

Wird der mit dem Verkäufer vereinbarte Gesamtkaufpreis entsprechend aufgeteilt („Von dem in § x genannten Kaufpreis entfällt ein Betrag von y Euro auf die mitverkaufte Küche…“ etc.), kann der Käufer in vielen Fällen einige Tausend Euro GrESt vermeiden.

Anteilsveräußerungen statt Grundstückskaufverträge

Während sich GrESt bei einem klassischen Grundstückskaufvertrag (asset deal) wie vorstehend dargestellt allenfalls vermindern lässt, kann GrESt bei Anteilskaufverträgen (share deal) vollständig vermieden werden. Bei einem share deal wird nicht die Immobilie selbst erworben, sondern der Käufer erwirbt in einem ersten Schritt 94,9 % der Gesellschaftsanteile einer grundstückshaltenden Gesellschaft. Bei diesem Anteilserwerb fällt keinerlei GrESt an.

Handelt es sich bei der grundstückshaltenden Gesellschaft um eine Kommanditgesellschaft (KG), können die restlichen 5,1 % der Anteile nach Ablauf von fünf Jahren erworben werden. GrESt fällt in diesem Fall nur auf diese Anteile und nicht auf die zuvor erworbenen 94,9 % an. Handelt es sich bei der grundbesitzenden Gesellschaft um eine GmbH, dann müssen die restlichen Anteile dauerhaft vom Veräußerer oder einem (nicht konzernverbundenen) „fremden Dritten“ gehalten werden, um den Anfall von GrESt zu vermeiden.

Sowohl bei der KG als auch bei der GmbH lässt sich durch vertragliche Abreden allerdings sicherstellen, dass der Minderheitsgesellschafter keinen unerwünschten Einfluss auf die Geschicke der Gesellschaft nimmt.

Zwar hat der Steuergesetzgeber Mitte des Jahres 2013 die Hürden für solche „GrESt-Vermeidungsmodelle“ (sog. „RETT-Blocker“, RETT = Real Estate Transfer Tax) etwas erhöht, jedoch sind entsprechende Gestaltungen nach wie vor gut machbar. Die Steuerersparnis rechtfertigt die etwas höheren Transaktions- und Folgekosten bei share deals alle Male.