EXPO REAL SPEZIAL: Big Data in der Immobilienwirtschaft

Schutz durch Videoüberwachung?

Mit Videoüberwachung könnten Einbrecher stärker abgeschreckt oder schneller ausfindig gemacht werden. Doch Vorsicht: Aufwand und rechtliche Risiken sind nicht zu unterschätzen.

Die Überwachung des eigenen privaten Bereichs ist zulässig, eine Überwachung des privaten Bereichs Dritter ohne deren schriftliche Einwilligung nicht. Wie sieht es allerdings mit Videoüberwachung aus, die nur teilweise öffentlich zugängliche Bereiche betrifft? Dazu gehören etwa der Außenbereich vor einem Gebäude, Treppenhäuser, Fahrstühle und gemeinschaftlich genutzte Räume oder Büros.

Das deutsche Gesetz und die ab 25. Mai 2018 europaweit geltende Datenschutzgrundverordnung (DS-GVO) setzen der Überwachung zwar Grenzen, geben aber keine eindeutigen Anweisungen. Vielmehr werden im Einzelfall Rechte der Betroffenen mit dem Schutzbedürfnis abgewogen. Das ist riskant, weil die Gerichte oft der Freiheit gegenüber dem Sicherheitsbedürfnis einräumen.

Bei Büro- und Geschäftsgebäuden sind die Gerichte weniger streng

Ob eine Überwachung zulässig ist, muss immer für den Einzelfall beurteilt werden. Im Einzelhandel können Kameras angebracht werden, wenn Kunden am Eingang einen Hinweis finden. Dasselbe gilt für Treppenhäuser von ausschließlich geschäftlich genutzten Gebäuden – wenn ein berechtigter Anlass zur Überwachung gegeben ist. Auch kann eine Überwachung geringer Teile des öffentlichen Raums um ein Geschäftsgebäude herum zulässig sein. Eine Überwachung des Gästebereichs in der Gastronomie ist hingegen nicht rechtmäßig.

Bei Wohnraum sind die Gerichte deutlich strenger. Möchte ein Vermieter eines Mehrparteienwohnhauses das Treppenhaus mit Videokameras ausstatten, muss er die schriftliche Zustimmung aller Mieter und Angehörigen einholen. Allerdings sind die Anforderungen an die Zulässigkeit einer Einwilligungsklausel hoch, und auch rein praktisch kann nicht von jedem potentiell Betroffenen eine solche Einwilligung eingeholt werden. Eine Überwachung kann jedoch zulässig sein, wenn es in der Vergangenheit bereits zu Eingriffen wie Einbrüchen oder Vandalismus kam.

Die Informationspflicht wird unter der DS-GVO noch weiter in den Fokus geraten. Es müssen detailliertere Informationen bereitgestellt werden; die Systeme sicher und datenminimierend gestaltet sein.

Unzulässige Videoüberwachung vor Gericht oft unverwertbar

Daher muss bei großflächig angelegten Maßnahmen die Rechtslage geklärt sein, insbesondere mit Blick auf potentielle Löschungs- und Unterlassungs-, aber auch Schadensersatzansprüche Betroffener. Bei unzulässiger Videoüberwachung sind Mieter zur Minderung oder sogar fristlosen Kündigung berechtigt. Zudem besteht die Gefahr, dass die Aufsichtsbehörden Bußgelder festsetzen.

Osborne Clarke begleitet Unternehmen bei den täglichen Herausforderungen der digitalen Transformation in der Immobilienwirtschaft.

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