Die BauGB-Novelle
Veröffentlicht am 24th Sep 2024
Am 4. September 2024 hat das Bundeskabinett den Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung der integrierten Stadtentwicklung (Baugesetzbuchnovelle)¹ beschlossen. Es ist davon auszugehen, dass das Gesetzgebungsverfahren bis Ende 2024 abgeschlossen sein wird. Das gibt uns die Gelegenheit kritisch zu hinterfragen, welche Änderungen die Novelle für Bauherren und Investoren aber auch die Kommunen mit sich bringt. Im Folgenden werden die wesentlichen Inhalte der Novelle zusammengefasst und kritisch beleuchtet.
Inhalte der BauGB-Novelle
Die BauGB-Novelle, eine Anpassung des deutschen Baugesetzbuches, zielt darauf ab, städtebauliche Entwicklungen zu fördern und die rechtlichen Rahmenbedingungen zu modernisieren.
Ein zentraler Punkt der BauGB-Novelle ist die Beschleunigung von Bauvorhaben. Durch die Einführung von Maßnahmen zur Vereinfachung von Genehmigungsverfahren und der Reduzierung von Bürokratie sollen im Wohnungsbau Projekte schneller umgesetzt werden. Insbesondere mit der Sonderregelung in § 246e BauGB wird der Wohnungsbau in angespannten Wohnungsmärkten vereinfacht und beschleunigt, in dem kein gesonderter Bebauungsplan mehr vorgelegt werden muss. Die Erstellung von Bebauungsplänen soll auch nicht mehr Jahre dauern. Künftig sollen Bebauungspläne innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Beteiligungsverfahrens vorliegen. Umweltberichte sollen kürzer werden, um auch hier wertvolle Zeit zu sparen. Die Förderung des sozialen Wohnungsbaus ist ein weiteres zentrales Element der Novelle. Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Stärkung des Klimaschutzes. Klimaschutzaspekte sollen verstärkt in die Bauleitplanung integriert werden, um nachhaltige und energieeffiziente Bauweisen zu fördern. Schließlich wird die Digitalisierung im Bauwesen vorangetrieben. Durch die Einführung digitaler Verfahren soll die Transparenz und Effizienz in Bauprozessen verbessert werden.
Die wichtigsten Neuerungen im Einzelnen
- Bauturbo
- Sonderregelung in § 246e BauGB
- Erleichterung und Beschleunigung des Wohnungsbaus in angespannten Wohnungsmärkten
- Kein gesonderter Bebauungsplan erforderlich, aber Zustimmung der Kommune notwendig
- Verlängerung der Regelung bis 2027
- Aufstockungen
Erweiterungen von Gebäuden überall möglich, nicht nur in angespannten Wohnungsmärkten; keine Änderung des Bebauungsplans erforderlich (§ 31 Absatz 3 BauGB) - Innenentwicklung
Erleichterung verdichteter Bebauung, Bau in zweiter Reihe oder auf Höfen - Sozialer Flächenbeitrag
- Gemeinden können Flächen statt Geld verlangen
- Verpflichtung zum sozialen Wohnungsbau auf diesen Flächen
- Kommunale Vorkaufsrechte
Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechts bei Verkauf aller Eigentumswohnungen auf einem Grundstück in einem gemeinsamen Kaufvertrag möglich - Umwandlungsschutz (§ 250 BauGB)
Genehmigungsvorbehalt für Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in ausgewiesenen Gebieten - Bauleitplanung: Fristen
Veröffentlichung von Bebauungsplänen innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Beteiligungsverfahren - Umweltprüfung und Umweltbericht
Beschränkung des Umfangs des Umweltberichts auf angemessenen Umfang - Innovationsklausel
Schnellere Aktualisierung veralteter Bebauungspläne - Digitalisierung
Digitale Veröffentlichung von Bekanntmachungen zu Flächennutzungs- und Bebauungsplänen - Klimaanpassung
Kommunen können auch im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) dezentrale Versickerungsanlagen oder Gründächer anordnen - Pflanz- und Maßnahmengebot: Begrünung
Bauherren müssen Ausgleichsmaßnahmen wie Baumpflanzungen oder Dachbegrünungen innerhalb einer bestimmten Frist melden (§ 135a BauGB)
Kritische Betrachtung
Insgesamt stellt die BauGB-Novelle einen wichtigen Schritt zur Modernisierung des Bauwesens in Deutschland dar. Die Beschleunigung von Bauvorhaben und die Förderung des sozialen Wohnungsbaus sind notwendige Maßnahmen, um den aktuellen Herausforderungen im Wohnungsmarkt zu begegnen. Durch die Vereinfachung von Genehmigungsverfahren und die Reduzierung von Bürokratie können Bauprojekte schneller realisiert werden. Die Stärkung des Klimaschutzes und die Digitalisierung im Bauwesen sind ebenfalls positive Entwicklungen, die jedoch sorgfältig umgesetzt werden müssen, um ihre volle Wirkung zu entfalten. All diese Vorteile können dazu führen, das Bauwesen in Deutschland effizienter, nachhaltiger und sozial gerechter zu gestalten.
Trotz der zahlreichen Vorteile bringt die BauGB-Novelle auch einige Nachteile und potenzielle Herausforderungen mit sich. Die Einführung digitaler Verfahren erfordert Investitionen in Technologie und Schulungen, was für einige Akteure, insbesondere kleinere Unternehmen und Kommunen, eine Hürde darstellen könnte. Auch besteht die Gefahr einer Umwelt- und Naturschutzvernachlässigung. Die Beschleunigung von Genehmigungsverfahren könnte dazu führen, dass Umwelt- und Naturschutzbelange nicht ausreichend berücksichtigt werden und, dass durch den Druck zur schnellen Umsetzung von Bauprojekten Umweltstandards versetzt werden. Bei der Integration von Klimaschutzaspekten in Bauprojekte ist zudem mit höheren Kosten für Bauherren und Investoren zu rechnen, was in wirtschaftlich schwierigen Zeiten die Wirtschaft eher bremsen als beschleunigen wird. Zudem bleibt abzuwarten, ob die vorgesehenen Maßnahmen ausreichen, um den Bedarf an sozialem Wohnungsbau tatsächlich zu decken.
Insgesamt zeigt sich, dass die BauGB-Novelle zwar viele positive Ansätze zur Modernisierung des Bauwesens bietet, aber auch mit erheblichen Herausforderungen und potenziellen Nachteilen verbunden ist. Es bleibt abzuwarten, wie die Maßnahmen in der Praxis umgesetzt werden und welche langfristigen Auswirkungen sie haben werden. Die Balance zwischen Beschleunigung und Nachhaltigkeit, zwischen Effizienz und Inklusion wird entscheidend sein, um die Ziele der BauGB-Novelle erfolgreich zu erreichen.
