Bundeskartellamt untersagt Wettbewerbsverbote für Mieter in Factory Outlet Center

Konkurrenzschutzklauseln waren auch Gegenstand der Entscheidungspraxis des Bundeskartellamtes. Nach Auffassung der deutschen Wettbewerbshüter kann die Vereinbarung einer Radiusklausel einen Verstoß gegen das Kartellverbot darstellen. In einer Entscheidung vom 26. Februar 2015 hat das Bundeskartellamt den Betreibern eines Factory Outlet Centers untersagt, in den Verträgen mit Markenartikelherstellern sogenannte Radiusklauseln zu verwenden, soweit diese über einen Luftradius von 50 km und eine Laufzeit von fünf Jahren hinausgehen.

Mit Radiusklauseln versuchen Betreiber von Factory Outlet Centern ihre Standorte vor Konkurrenz zu schützen. Diese Klauseln verbieten es den Mietern, innerhalb eines bestimmten Umkreises ein Geschäft mit denselben Marken in einem anderen Factory Outlet zu eröffnen.

Die Betreiber des Factory Outlet Centers Wertheim Village hatten in ihren Mietverträgen ein Wettbewerbsverbot vereinbart, das den Mietern die Anmietung eines Ladenlokals in einem anderen Factory Outlet Center innerhalb eines Umkreises von 150 km um Wertheim verbietet.

Nach Auffassung des Bundeskartellamtes geht ein solches Wettbewerbsverbot weit über den räumlich relevanten Markt hinaus und ist folglich unverhältnismäßig.

Vielmehr zielt die vorliegende Radiusklausel darauf ab, die Handlungsfreiheit der Mieter und dadurch den Wettbewerb zwischen dem Factory Outlet Center Wertheim und seinen aktuellen und potentiellen Wettbewerbern zu beschränken, als dass dadurch die eigentlichen Vertragszwecke wie z.B. der Konkurrenzschutz oder die Sicherung von Exklusivität im Angebot von Premiumware verfolgt werden.

Fazit

Mithilfe von Radiusklauseln können sich in Einzelfällen – abhängig von Luftradius und Laufzeit – auch Vermieter vor Konkurrenz schützen. Eine Berufung auf die Grundsätze des mietvertragsimmanenten Konkurrenzschutzes steht den Vermietern dabei jedoch nicht zu, da diese nur den Schutz des Mieters, nicht aber des Vermieters bezwecken, so dass Wettbewerbsverbote zu Lasten von Mietern nicht davon umfasst und unwirksam sind.