Un juzgado de Barcelona aplica por primera vez la cláusula rebus sic stantibus con motivo del Covid-19 y concede una reducción de renta en un arrendamiento de industria
Publicado el 24th marzo 2021
La sentencia 1/2021 de 8 de enero del Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona condena al arrendador a rebajar la renta y demás gastos a cargo del arrendatario en un 50% con carácter retroactivo desde abril de 2020 hasta 31 de marzo de 2021 (la "Sentencia").
Las medidas de suspensión y limitación del desarrollo de actividades industriales y comerciales con el objetivo de contener el brote epidémico de la Covid-19, han supuesto, entre otras, la imposibilidad de los arrendatarios de dar cumplimiento a las obligaciones del pago de la renta derivadas de los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles.
Si bien es cierto que el gobierno del estado y los gobiernos de las comunidades autónomas han decretado medidas específicas para las que los arrendatarios puedan negociar con el arrendador la solicitud de una moratoria o reducción del pago de la renta en los contratos de arrendamiento, parece que dichas medidas no han sido siempre suficientes y, en aquellos casos que las partes no han llegado a un acuerdo, han acabado acudiendo a los tribunales a fin de solicitar la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, una expresión latina que significa literalmente "mientras duren las cosas". Los tribunales aplican la mencionada cláusula de forma muy restrictiva ya que permite moderar el principio de pacta sunt servanda (los pactos deben cumplirse) recogido en el artículo 1.091 del Código Civil, pudiendo el arrendatario solicitar una modificación de las condiciones del contrato de arrendamiento con el propósito de compensar el desequilibrio de las prestaciones recíprocas.
Los requisitos para solicitar la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus son los siguientes:
(i) que se haya producido una alteración extraordinaria e imprevisible de los elementos tenidos en cuenta al firmar el contrato de manera que la nueva situación haya implicado una alteración de la base del negocio;
(ii) que la alteración produzca o bien la frustración de la propia finalidad del contrato o un perjuicio grave y excesivamente oneroso a una de las partes;
(iii) que las partes hayan intentado negociar la modificación del contrato y no se haya llegado a un acuerdo sobre la cuestión; y
(iv) que la solución que se persiga sea poner fin al contrato o modificarlo de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven de dicho cambio se distribuya ente las partes de forma equitativa y justa.
En la Sentencia objeto de la presente, la parte actora presentó una demanda contra un arrendador gran tenedor con el que tenía arrendadas 26 viviendas y un local destinados a la actividad de alojamiento turístico (contrato de arrendamiento de industria), actividad que fue suspendida por el Real Decreto 463/2020 y que no se pudo renovar hasta el día 9 de mayo de 2020, lo que provocó significantes pérdidas en el negocio de la parte actora.
El arrendatario solicitó la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus por no haber podido llegar a un acuerdo de reducción de renta con el arrendador, que se declarase que se había producido una alteración imprevisible de las circunstancias del contrato, que dicha alteración generaba un desequilibrio de las prestaciones y la novación del contrato de arrendamiento aplicando los términos que fueron propuestos por la parte actora al arrendador, esto es, una reducción del 50% de las rentas de todos los bienes inmuebles con efectos desde abril 2020 hasta marzo de 2021 así como los demás gastos a cargo del arrendatario, fecha en la cual el contrato terminaba su vigencia. En caso de denegarse dicha petición de modificación de las condiciones del contrato de arrendamiento, se solicitaba la resolución de la totalidad de los contratos de arrendamiento sin coste ni penalización de ningún tipo desde el día siguiente a la fecha de la declaración del estado de alarma (15 de marzo de 2020) ante la imposibilidad involuntaria del arrendatario de continuar en el negocio en las condiciones pactadas originariamente con el arrendador.
En la celebración de la Audiencia Previa el arrendatario justificó la necesidad de modificar las condiciones del contrato y, por consiguiente, la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus por cuanto la pandemia de Covid-19 era un riesgo imprevisible en el contrato que conllevó una caída del 86% de la facturación entre los meses de abril y septiembre de 2020. El arrendatario solicitó una reducción del 50% de la renta del contrato de arrendamiento con base en la mencionada cláusula a pesar de que el porcentaje de pérdidas era muy superior a la reducción solicitada. Asimismo, se demostró que el arrendatario de buena fe había solicitado varias veces la modificación de las condiciones del contrato, petición que no fue aceptada por el arrendador.
Cabe resaltar según se indica en la propia Sentencia que, a pesar de que los gobiernos ya han dictado resoluciones específicas para el pago de las rentas como, por ejemplo, el Real Decreto 15/2020 ello no impide que las partes puedan solicitar a los tribunales la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, ya que la intención del legislador no es eliminar la posibilidad de dar otra solución a la situación creada por la pandemia del Covid-19. En consecuencia y conforme la Sentencia, el mencionado Real Decreto 15/2020 no impide la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, sino que es una solución más.
A la vista de todo lo anterior, el Juzgado de Primera Instancia número 20 de Barcelona estimó la demanda, declaró que se había producido una alteración imprevisible de las circunstancias del contrato y que dicha alteración generaba un desequilibrio de las prestaciones a cargo del arrendatario, declarando reducir la renta actual en un 50% y resto de cantidades mensuales a cargo del arrendatario desde abril de 2020 hasta 31 de marzo de 2021.
