Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda
Publicado el 24th octubre 2022
En junio de 2022 el Gobierno prorrogó una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda hasta el 31 de diciembre de 2022. Se desconoce si para 2023 el Gobierno volverá a prorrogar esta medida.
En el contexto de inestabilidad política y económica causada, en gran medida, por la guerra en Ucrania, con un aumento de la tasa de inflación con respecto a 2021, el Gobierno de España aprobó el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania. Entre las medidas previstas por esta norma se encontraba la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda. Posteriormente, el Real Decreto-ley 11/2022, de 25 de junio, prorrogó la medida hasta el 31 de diciembre de 2022, por lo que cabe preguntarse por el impacto que tiene esta limitación en la práctica.
Arrendamientos de viviendas sujetos a limitación
En primer lugar, cabe destacar que esta medida solo afecta a los arrendamientos de vivienda, quedando por tanto fuera de esta limitación aquellos arrendamientos que recaigan sobre otro tipo de activos, tales como oficinas, locales comerciales o naves logísticas.
En segundo lugar, hay que tener presente que la limitación afecta a aquellos contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos cuya renta deba ser actualizada porque así se haya pactado y se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre el 31 de marzo de 2022 y el 31 de diciembre de 2022. Por el momento, habrá que esperar para ver si el Gobierno decide prorrogar la medida.
Contenido de la limitación
El arrendatario podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las condiciones previstas en la norma. Así, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes (que podrán pactar lo que tengan por conveniente). En ausencia de este nuevo pacto entre las partes (pensemos, por ejemplo, que el arrendador no quiere ceder a las pretensiones del arrendatario), el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC) a fecha de dicha actualización. Aquí reside uno de los principales cambios de la reforma normativa dado que, sin esta medida, el límite del incremento de renta sería el índice de precios al Consumo (IPC).
Grandes tenedores
Por otro lado, en el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del IGC a fecha de dicha actualización (es decir, en este caso, la capacidad de pactar está limitada, sin que las partes puedan pactar una actualización mayor que la prevista en la norma). En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.
Por gran tenedor hay que entender a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.
Sin embargo, como ya han señalado algunos autores desde la entrada en vigor de la medida, la distinción entre arrendadores comunes y grandes tenedores es tan solo aparente. En la práctica, y sin tener en cuenta otras circunstancias concurrentes entre las partes en cada caso concreto, no tendría mucho sentido que un arrendatario accediera a pactar una actualización por encima del IGC si, precisamente en defecto de pacto, la actualización no puede superar dicho IGC.
Conclusión
En definitiva, el arrendador de vivienda que deba actualizar la renta de su contrato antes del 31 de diciembre de 2022 deberá fijar su atención en el Índice de Garantía de Competitividad. A modo orientativo, cabe señalar que el IGC correspondiente al periodo comprendido entre julio de 2021 y julio de 2022 fue de 5,42%. Sin embargo, tal y como prevé el Anexo de la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española,
"cuando la tasa de variación del IGC sea negativa se considerará que el valor de revisión será cero, y cuando exceda el límite superior del objetivo a medio plazo de inflación del Banco Central Europeo (2%), se considerará éste como valor de referencia para las revisiones."
Como conclusión, en las revisiones de renta arrendaticia que tengan lugar hasta el 31 de diciembre de 2022, lo más probable es que el arrendador no pueda aplicar una subida superior al 2%.
