Nuevas medidas adoptadas en Cataluña en apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados
Publicado el 25th noviembre 2020
La crisis sanitaria ocasionada por la pandemia de la Covid-19 ha obligado a las autoridades competentes, el Gobierno entre ellas, a adoptar medidas de suspensión o restricción de las actividades económicas. Dichas medidas tienen un impacto directo sobre determinados sectores, cuya pérdida de ingresos ha supuesto la dificultad o imposibilidad de afrontar el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, en especial, el pago de la renta de los locales arrendados. En vista de las circunstancias, la Generalitat de Catalunya ha adoptado medidas urgentes extraordinarias para evitar o tratar de mitigar dicho resultado.
El 15 de octubre de 2020 la Generalitat de Catalunya dictó la Resolución SLT/2546/2020, mediante la cual se adoptan nuevas medidas en materia de salud pública para la contención del brote epidémico de la pandemia del Covid-19 en el territorio de Cataluña (la "Resolución SLT/2546/2020") en virtud de cual se acordó, entre otras, las siguientes medidas:
(i) la suspensión de las actividades de restauración en todo tipo de locales y establecimientos (salvo por los servicios a domicilio o take away con cita previa);
(ii) la reducción del 50% del aforo en los establecimientos hoteleros, actividades culturales, espectáculos, etc. con el límite de horario de apertura hasta las 23:00 horas; y
(iii) la reducción al 30% del aforo en establecimientos y locales comerciales minoristas (salvo por las destinados a alimentación, bebida, productos higiénicos u otros productos de primera necesidad, farmacias, ópticas, etc. que se reducirán en un 50%).
Con motivo de la Resolución SLT/2546/2020, la Generalitat de Catalunya adoptó medidas urgentes y extraordinarias para evitar o tratar de mitigar el impacto sobre los sectores afectados por la pérdida de ingresos mediante la aprobación del Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados (el "Decreto Ley") con entrada en vigor a partir del 22 de octubre de 2020.
En virtud del Decreto Ley, los arrendatarios de bienes inmuebles destinados a actividades industriales o de comercio que hayan sido sometidos a medidas de suspensión del desarrollo de la actividad o de restricción del aprovechamiento material por la Resolución SLT/2546/2020 y que tengan suscrito un contrato de arrendamiento con fecha posterior al 1 de enero de 1995, podrán requerir al arrendador, mediante burofax o cualquier otra forma fehaciente, una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato de arrendamiento, con el fin de restablecer el equilibrio de las prestaciones del contrato de acuerdo el principio de buena fe contractual.
En el supuesto que el arrendador y el arrendatario no lleguen a un acuerdo en el plazo de un mes a contar desde la fecha del requerimiento mencionado en el párrafo anterior, y en caso de suspensión del desarrollo de la actividad, se aplicará automáticamente a la arrendataria una reducción del 50% del importe de la renta y otras cantidades debidas durante el periodo que dure la suspensión total del desarrollo de la actividad.
Por otra parte, aplicable a las actividades parcialmente restringidas y, como en el caso anterior, cuando no se llegue a un acuerdo entre las partes en el plazo de un mes desde el requerimiento, deberán reducirse las rentas y cantidades asimiladas, mientras duren las medidas de restricción, en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble, medida objetivamente por la reducción de aforo o de horarios o por otras limitaciones impuestas por la norma.
En relación con lo anterior, cabe destacar que la aplicación de dichas reducciones no afectan a la prestación de servicios de entrega a domicilio o de recogida de productos en el mismo establecimiento por lo que, en el sector de la restauración, por ejemplo, los restaurantes podrán prestar servicios a domicilio o take away y acogerse igualmente a las medidas mencionadas.
Adicionalmente, se le otorga el derecho al arrendatario de solicitar al arrendador que se le imputen total o parcialmente las garantías entregadas (a excepción de la fianza legal y otras garantías que hayan sido depositadas en organismos oficiales) a las rentas y cantidades asimiladas debidas. En todo caso, de acogerse a dicha medida, la arrendataria deberá reintegrar las garantías en el plazo de un año a contar desde la fecha de desaparición de las restricciones para la realización de las actividades industriales y comerciales, salvo que el contrato de arrendamiento finalice con anterioridad a dicho año en cuyo caso deberán reintegrarse antes de la fecha de finalización del mismo.
Para el supuesto que la suspensión de la actividad se prolonguen más de 3 meses en el transcurso de un año desde la fecha de publicación del Decreto Ley (22 de octubre de 2020), mientras se mantenga dicha medida y hasta 3 meses después del cese completo de la misma, el arrendatario estará facultado para desistir del contrato de arrendamiento sin penalización alguna y siempre y cuando lo notifique de manera fehaciente a la arrendadora con un mes de antelación a la fecha de resolución.
Por último, mencionar que las reducciones establecidas en la presente serán de aplicación a partir de la fecha de requerimiento de modificación por parte de la arrendataria de las condiciones del contrato. Por ello, la arrendadora no podrá emitir ninguna factura hasta que se cumpla el periodo del mes para negociar las condiciones del contrato de arrendamiento o, en caso de que sea anterior, hasta la fecha del acuerdo alcanzado entre las partes.
