Inconstitucionalidad parcial de la Ley catalana 1/2022, en el ámbito de la vivienda

El Tribunal Constitucional ha dictado la sentencia número 120/2024, de 8 de octubre, publicada en el BOE el 16 de noviembre de 2024, por la que el Pleno del Tribunal resuelve el recurso de inconstitucionalidad número 3955-2022, declarando inconstitucionales varios preceptos de la Ley del Parlament de Catalunya 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda.

Antecedentes

El recurso de inconstitucionalidad número 3955-2022 impugnaba la constitucionalidad de la totalidad de la Ley del Parlament de Catalunya 1/2022, de 3 de marzo (Ley 1/2022) por vulnerar el artículo 149.1.1 de la Constitución Española (CE), que establece la competencia exclusiva del Estado para regular "las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales", en relación con los artículos 14, 33 y 139 CE, por regular las condiciones básicas del derecho de propiedad sobre las viviendas en Catalunya. Subsidiariamente, impugnaba la constitucionalidad de varios preceptos, achacándoles vicios de índole tanto competencial como sustantiva.

El recurso de inconstitucionalidad contra la totalidad de la Ley 1/2022 no ha prosperado. Sin embargo, el Tribunal Constitucional ha estimado el recurso contra determinados preceptos específicos, declarándolos inconstitucionales y nulos.

Preceptos declarados inconstitucionales

• Artículo 1.3. Introducía en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda que se producía incumplimiento de la función social de la propiedad de una vivienda o un edificio de viviendas en el supuesto de que se incumpliera la obligación de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer una demanda judicial en los términos de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética.
• Artículo 7. Introducía en la Ley 18/2007, al regular la responsabilidad de las infracciones, que en caso de transmisión de la vivienda, si el nuevo propietario era una persona jurídica, se subrogaría en la posición del anterior propietario a los efectos de asumir las consecuencias del incumplimiento de la función social de la propiedad.
• Artículo 11. Añadía a la Ley 24/2015 la renovación obligatoria de los contratos de alquiler social que llegaran al final del plazo por una única vez si los afectados acreditaban que seguían cumpliendo con los requisitos de exclusión residencial.

• Artículo 12. Añadía a la Ley 24/2015 la extensión de la obligación de ofrecer una propuesta de alquiler social a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a determinadas demandas de desahucio.

  Además, los procedimientos iniciados en los que no se hubiera acreditado la formulación de la oferta de alquiler social debían interrumpirse para que la oferta pudiera formularse y acreditarse.

  Finalmente, los contratos de alquiler social obligatorio que se suscribieran de acuerdo con lo establecido en la Ley 24/2015 debían tener una duración mínima igual que la fijada por la normativa vigente en materia de arrendamientos urbanos y, en cualquier caso, no inferior a cinco años si el titular de la vivienda era una persona física y no inferior a siete años si era una persona jurídica (de este párrafo, solo se declara inconstitucional el inciso en cursiva).

• Disposición transitoria. Las obligaciones de ofrecer y renovar un alquiler social eran aplicables también en caso de que los correspondientes procedimientos judiciales se hubieran iniciado antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2022 y todavía estuvieran en tramitación.

Fallo del Tribunal Constitucional

Los artículos 1.3, 12.1 y 12.2 y la disposición transitoria de la Ley 1/2022 infringen el artículo 149.1.6 CE por invasión de la competencia exclusiva del Estado sobre la legislación procesal.

Los artículos 11 y 12.3 (solo el inciso en cursiva) de la Ley 1/2022 infringen el artículo 149.1.8 CE por invasión de la competencia exclusiva del Estado sobre en materia de bases sobre las obligaciones contractuales.

El artículo 7 de la Ley 1/2022 infringe el artículo 25.1 CE, relativo al principio de culpabilidad.

Efectos de la Sentencia

La declaración de inconstitucionalidad no afectará a las situaciones jurídicas consolidadas por el principio de seguridad jurídica. Así, los contratos de alquiler social celebrados a partir de la entrada en vigor de la Ley 1/2022 y antes de la publicación de la sentencia se mantienen en vigor.

Sin embargo, la declaración de inconstitucionalidad sí tendrá efectos retroactivos frente a las posibles consecuencias sancionadoras derivadas del incumplimiento de los preceptos declarados inconstitucionales.

Comentario de Osborne Clarke

Con esta sentencia, el incumplimiento de la obligación de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer una demanda judicial en los términos de la Ley 24/2015 ya no se considera un supuesto de incumplimiento de la función social de la propiedad.

No obstante, permanece vigente la medida prevista en este sentido por la Ley 24/2015 en su artículo 5.2, que sigue afectando a grandes tenedores:

"Antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante debe ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la presente ley, lo cual debe comprobar el propio demandante, requiriendo previamente la información a los afectados, y siempre que se dé uno de los siguientes supuestos:

a) Que el demandante tenga la condición de gran tenedor de vivienda.

b) Que el demandante sea persona jurídica que haya adquirido posteriormente al 30 de abril de 2008 viviendas que sean, en primera o en ulteriores transmisiones, provenientes de ejecuciones hipotecarias, provenientes de acuerdos de compensación de deudas o de dación en pago o provenientes de compraventas que tengan como causa la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario."

Artículo modificado el 11 de diciembre de 2024