Verborgen gebreken bij vastgoedtransacties in België : een update aan de hand van recente rechtspraak

Verborgen gebreken zijn gebreken die een normaal zorgvuldige koper, geplaatst in dezelfde omstandigheden niet heeft of zou moeten hebben opgemerkt bij een bezoek aan het onroerend goed dat hij wil kopen. Het kan onder meer betreffen schimmelvorming, een verwarmingssysteem dat niet goed werkt, een (onzichtbare) lekkage in de dakbedekking, gevelstenen die niet voldoende vorstbestendig zijn, enz.

Een verborgen gebrek moet een zekere ernst hebben: het dient e stabiliteit van het gebouw aan te tasten, tot grote reparaties te leiden of het normale gebruik van het gebouw te verhinderen. Ook een vermindering van het gebruik van het gebouw in die mate dat de koper, indien hij de gebreken had gekend, het gebouw slechts tegen een lagere prijs zou hebben gekocht, kan een verborgen gebrek opleveren.

Het verborgen gebrek (of de oorzaak ervan) moet eveneens aanwezig zijn geweest op het moment van de eigendomsoverdracht. Gebreken die na de transactie ontstaan, zijn geen verborgen gebreken.

Informatieplicht van de verkoper

In de regel wordt een onroerend goed inclusief eventuele gebreken verkocht. Het herstellen van deze gebreken is derhalve voor rekening van de koper.

De wetgever heeft echter ingegrepen door van de verkoper te eisen dat hij bepaalde informatie verstrekt of bepaalde attesten overhandigt, uiterlijk op het moment van ondertekening van de notariële akte, nu milieuverplichtingen bij vastgoedtransacties in toenemende mate worden gebruikt om gezondheids- en klimaatbeleid vorm te geven.

Verder rust op de verkoper de plicht om de koper op de hoogte te stellen van eventuele (grote) gebreken waarvan hij kennis heeft, ook al zijn deze gebreken niet zichtbaar. Als de verkoper een fabrikant of een gespecialiseerde verkoper is, is hij verplicht het goed zonder gebreken te leveren en moet hij alle maatregelen nemen om alle mogelijke gebreken op te sporen (Cass. 15 januari 2021, C.20.0241.N). Daarbij moet opgemerkt worden dat deze resultaatverplichting niet rust op elke professionele verkoper, maar enkel op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper, ongeacht of deze een professionele verkoper is (Cass. 15 januari 2021, C.20.0241.N).

Tot slot heeft het Belgisch Burgerlijk Wetboek een objectieve aansprakelijkheid voor de verkoper ingevoerd in geval van verborgen gebreken (art. 1641-1649 oud Burgerlijk Wetboek).

Sancties en schadeloosstelling

Een vordering tot schadeloosstelling kan door de koper worden ingesteld, ongeacht of de verkoper te kwader trouw was of niet. Een verkoper is immers aansprakelijk voor elk verborgen gebrek, zelfs indien hij er niet van op de hoogte was.

Indien de verkoper niet op de hoogte was van het verborgen gebrek, is zijn aansprakelijkheid beperkt. In dergelijk geval heeft de koper de keuze om de koop te ontbinden en de koopprijs en de transactiekosten terugbetaald te krijgen (actio redhibitoria), dan wel om het goed tegen een gereduceerde prijs te behouden (actio aestimatori). Dit is een vrije keuze van de koper, zodat een aanbod van de verkoper om in natura zijn verplichting tot vrijwaring tegen verborgen gebreken uit te voeren door de gebreken te herstellen, niet door de koper hoeft te worden aanvaard (Cass. 23 maart 2017, C.15.0232 .F).

Bij kwade trouw van de verkoper kan de koper tevens alle bijkomend geleden schade vorderen. De bewijslast van deze kwade trouw ligt bij de koper.

Vordering binnen korte termijn

De koper heeft de verplichting om binnen een korte termijn een vordering wegens verborgen gebreken in te stellen. Dit betekent zo spoedig mogelijk nadat de koper het verborgen gebrek heeft ontdekt, of redelijkerwijze had moeten ontdekken.

Indien het gebrek pas aan het licht komt nadat het pand is doorverkocht, gaat de korte termijn pas in op het moment dat de oorspronkelijke koper (thans verkoper), zelf door de nieuwe koper wordt aangesproken (Cass. 23 juni 2022, C .20.0470.N).

Indien de koper te laat is met het vorderen van schadevergoeding wegens verborgen gebreken, kan hij ook geen vordering meer instellen wegens niet-conformiteit van het gebouw met de voorwaarden van de koopovereenkomst (Cass. 6 januari 2022, C.21.0165.N).

Exoneratieclausule

Op voorwaarde dat hij te goeder trouw is, kan een verkoper zijn aansprakelijkheid voor verborgen gebreken contractueel beperken of uitsluiten.

Een verkoper die vanwege zijn vakkennis op de hoogte had moeten zijn van het gebrek, wordt in ieder geval geacht te kwader trouw te handelen.

Wanneer de onwetendheid van een verkoper te wijten is aan zijn nalatigheid, kan hij zich ook niet beroepen op een exoneratieclausule (Cass. 18 februari 2019, C.18.0346.N). Dit was het geval bij een niet-professionele verkoper van onroerend goed, die het pand zonder hulp van een professionele aannemer of architect had gebouwd en was afgeweken van het oorspronkelijke concept van een waterdichte betonnen tank voor de kelder. Deze constructiefouten leidden tot waterinfiltratie. Het Hof oordeelde dat de verkoper zich op zijn minst had moeten realiseren dat zijn bouwwijze problemen zou opleveren en dat hij had nagelaten zich te laten informeren door experten.