Vices cachés en matière de transactions immobilières en Belgique : mise à jour sur base de la jurisprudence récente

Le vice caché se définit comme le défaut qui rend le bien impropre à son usage ou en diminue sa performance et qu'un acheteur normalement prudent et diligent, placé dans les mêmes circonstances d'espèce, n'aurait pas pu remarquer lors de sa visite. Concrètement, il peut s'agir de la formation de moisissures, d'un système de chauffage défectueux, d'une fuite (invisible) dans la toiture ou encore de briques de façade qui ne résistent pas suffisamment au gel.

Pour constituer un vice caché, le défaut doit présenter un certain degré de gravité, c'est-à-dire affecter la stabilité de l'immeuble, entraîner des réparations importantes et/ou empêcher significativement l'utilisation normale de l'immeuble. On notera que peut également constituer un vice caché le défaut qui réduit l'utilité du bien de façon telle que, si l'acheteur en avait eu connaissance, il n'aurait acquis le bien qu'à un prix inférieur.

Fort logiquement, le vice caché (ou sa cause) doit avoir été présent au moment du transfert de propriété. Les défauts qui surviennent après la transaction ne sont pas des vices cachés.

Obligation d'information du vendeur

En règle générale, les biens immobiliers sont vendus "en l'état", c'est-à-dire avec tous leurs défauts éventuels. La réparation de ces défauts est donc en principe à la charge de l'acquéreur.

Le législateur est toutefois intervenu pour imposer la fourniture par le vendeur d'un certain nombre d'informations sur le bien, notamment par la remise de certificats au plus tard lors de la signature du compromis de vente ou de l'acte notarié, puisque les obligations environnementales dans les transactions immobilières sont de plus en plus utilisées pour mettre en œuvre des politiques de santé et de climat.

En outre, le vendeur est tenu d'informer l'acheteur de tous les défauts (majeurs) qui affectent le bien et dont il a connaissance, même si ces défauts ne sont pas visibles. De plus, s'il est un fabricant ou un vendeur spécialisé, le vendeur a même l'obligation de livrer le bien sans défaut et de prendre toutes les mesures pour détecter tous les défauts éventuels du bien (Cass. 15 janvier 2021, C.20.0241.N). Il est toutefois à noter que cette dernière obligation de résultat ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, mais uniquement sur le fabricant et le vendeur spécialisé, que ce dernier soit ou non un vendeur professionnel (Cass. 15 janvier 2021, C.20.0241.N).

Finalement, il faut aussi noter que le Code civil belge a introduit une responsabilité objective du vendeur en cas de vices cachés (art. 1641-1649 Code civil ancien), de sorte qu'il n'est pas nécessaire de démontrer sa faute.

Sanctions et indemnisation

Que le vendeur ait ou non été de mauvaise foi, l'acheteur peut demander l'indemnisation du vice caché. En ce sens, le vendeur est responsable de tout vice caché, qu'il en ait eu connaissance ou non.

La connaissance éventuelle du vice par le vendeur aura en revanche un impact sur l'étendue de l'indemnisation à verser à l'acheteur. Ainsi, si le vendeur ignorait le vice caché, l'acheteur disposera d'un choix entre annuler la vente et s'en faire rembourser le prix et les frais (actio redhibitoria) ou conserver l'immeuble à un prix réduit (actio aestimatori). Ceci constitue un choix souverain de l'acheteur, lequel ne sera pas dans l'obligation d'accepter l'offre du vendeur d'exécuter son obligation d'indemnisation en nature, via la réparation du défaut (Cass. 23 mars 2017, C.15.0232.F).

Parallèlement, en cas de mauvaise foi du vendeur, l'acheteur pourra en outre réclamer l'indemnisation de tout dommage qu'il a subi, la charge de la preuve de cette mauvaise foi lui incombant.

Action à bref délai

L'acheteur a l'obligation d'intenter l'action en garantie des vices cachés dans un bref délai, c'est-à-dire le plus tôt possible après sa découverte du vice ou le plus tôt possible à compter du moment où il aurait raisonnablement dû découvrir le vice.

Il est à noter que si le défaut n'est découvert qu'après la revente de l'immeuble, le bref délai ne commence à courir qu'à partir du moment où l'acquéreur initial (devenu vendeur) est lui-même poursuivi par le nouvel acquéreur (Cass. 23 juin 2022, C.20.0470.N).

De même, il faut aussi remarquer que si l'acquéreur tarde à réclamer une indemnisation au titre de la garantie des vices cachés, il ne pourra plus non plus intenter d'action pour non-conformité de l'immeuble aux conditions du contrat de vente (Cass. 6 janvier 2022, C.21.0165.N).

Clause exonératoire

Pour autant qu'il soit de bonne foi, le vendeur peut contractuellement limiter ou s'exonérer de sa responsabilité en matière de vices cachés.

À cet égard, il a été jugé que le vendeur qui, en raison de son expertise professionnelle, devait avoir connaissance du vice, doit être considéré comme étant de mauvaise foi et comme ne pouvant donc pas se prévaloir d'une clause exonératoire de responsabilité.

Dans le même sens, la Cour de cassation a également considéré que lorsque l'ignorance d'un vendeur est due à sa négligence, il ne peut pas non plus se prévaloir d'une clause l'exonérant de sa responsabilité (Cass. 18 février 2019, C.18.0346.N). La Cour a rendu cette décision dans une affaire qui impliquait un vendeur non-professionnel d'un immeuble, qui avait construit celui-ci sans l'assistance d'un architecte ou d'un entrepreneur professionnel et en s'écartant du concept initial d'une cuve en béton étanche pour le sous-sol. Ceci avait entraîné des infiltrations d'eau. À cette occasion, la Cour a noté que le vendeur aurait dû se rendre compte, à tout le moins, que sa méthode de construction poserait des problèmes et qu'il n'avait pas cherché à obtenir les informations nécessaires auprès d'experts compétents.