Prevenzione Incendi: breve vademecum

La normativa sulla prevenzione incendi riveste un'importanza cruciale nell'ordinamento italiano, tanto che chiunque desideri avviare un'attività commerciale, ovvero il proprietario o il conduttore di immobili con determinate caratteristiche, ha l'onere di verificare se l'attività (e/o l'immobile) ricada - per dimensioni, per settore e/o per peculiarità - tra quelle per le quali la normativa prescrive l'obbligo di ottemperare a tutta una serie di adempimenti in materia di sicurezza, senza il rispetto dei quali l'attività medesima non può essere intrapresa (ovvero l'immobile utilizzato).

Quadro normativo: il DPR 151/2011

Negli anni si è verificata un'evoluzione della legislazione che ha portato all'approvazione del Decreto del Presidente della Repubblica n. 151 del 1° agosto 2011, il quale ha abrogato e sostituito tutti i precedenti decreti e regolamenti, riordinando e semplificando la disciplina in materia e raggruppando tutte le norme sotto un unico testo legislativo.

In un'ottica – appunto – di semplificazione, il predetto decreto ha introdotto un elenco (previsto nell'Allegato 1 al DPR stesso) nel quale sono indicate tutte le attività e le tipologie di immobili soggetti alla normativa in materia di prevenzione incendi, suddividendo gli stessi in tre categorie di rischio via via crescenti e, segnatamente, nelle categorie A, B e C.

Con l'entrata in vigore del DPR 151/2011, quindi, è stato introdotto il principio di proporzionalità, in base al quale gli adempimenti previsti in relazione alle diverse attività sono direttamente commisurati in rapporto al settore e alle dimensioni dell'attività medesima (in termini, ad esempio, di personale impiegato, di dimensioni dell'edificio in cui l'attività è svolta, nonché della tipologia di materiali stoccati al suo interno), promuovendo così lo sviluppo del sistema produttivo e la competitività delle imprese.

Il comun denominatore di tutte le categorie è rappresentato dall'obbligo, per i soggetti tenuti all'adempimento delle norme in materia di prevenzione incendi, di presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività ai fini antincendio (“SCIA antincendio”), la quale rappresenta attualmente il titolo autorizzativo per l'esercizio di tutte le attività che ricadono nell'Allegato 1 al DPR.

Le categorie di rischio (A, B, C): maggiori obblighi con l'aumentare del rischio

Una volta appurato che l'attività (o l'immobile) è ricompresa tra quelle di cui all'elenco dell'Allegato 1, è necessario stabilire – sulla base, come detto sopra, delle dimensioni, del settore di attività, dell'esistenza di specifiche regole tecniche ovvero delle esigenze di pubblica utilità – la categoria corrispondente. La stessa attività può difatti ricadere – a seconda dei casi – in categoria A, B o C. Ad esempio, un albergo fino a 50 posti letto ricadrà in categoria A, fino a 100 posti letto in categoria B e oltre 100 posti letto in categoria C.

Dal punto di vista procedurale, il discrimine tra le tre categorie può essere così schematizzato:

• Categoria A: il responsabile dell'attività dovrà inoltrare la SCIA antincendio al Comando provinciale dei Vigili del Fuoco, prima dell'inizio dell'attività medesima. Alla SCIA, oltre alle generalità del richiedente e alla specificazione del tipo di attività condotta, dovrà essere allegata l'asseverazione a firma di tecnico abilitato, corredata da tutta la documentazione tecnica necessaria a comprovare che l'attività o l'edificio rispettano la normativa applicabile. A seguito della presentazione dell'istanza, il Comando verifica la completezza formale dell'istanza stessa, della documentazione e dei relativi allegati e, in caso positivo, ne rilascia ricevuta. Da tale momento, l'attività potrà avere immediatamente inizio. Resta inteso che i Vigili del Fuoco potranno effettuare dei sopralluoghi a campione entro 60 giorni dal ricevimento della SCIA, al termine dei quali, in caso di esito positivo del controllo, il responsabile dell'attività potrà richiedere il rilascio del verbale di visita tecnica. Nell'ipotesi contraria, ovvero di accertamento di carenza dei requisiti necessari, il Comando adotterà provvedimenti motivati di divieto di prosecuzione dell'attività, salvo che, ove possibile, l'attività venga conformata alla normativa antincendio ed ai criteri di prevenzione incendi entro il termine di 45 giorni.
• Categoria B: oltre a quanto previsto in relazione alla categoria A, prima del deposito della SCIA, il responsabile dell'attività dovrà presentare una richiesta di esame del progetto relativo a nuove costruzioni ovvero a modifiche da apportare a strutture esistenti che comportino un'alterazione delle condizioni di sicurezza antincendio preesistenti. I Vigili del Fuoco, una volta esaminato il progetto, potranno approvarlo (con o senza ulteriori prescrizioni) o, in caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti per l'esercizio delle attività previsti dalla normativa di prevenzione incendi, respingerlo.
  Una volta ottenuto il parere favorevole in relazione al progetto, il responsabile dell'attività procederà alla presentazione della SCIA (auto-certificando la conformità del realizzato rispetto al progetto approvato), e all'avvio dell'attività. In caso di esito negativo, si applicherà la procedura descritta per la categoria A.
• Categoria C: oltre a quanto previsto in relazione alla categoria B, entro 60 giorni dal deposito della SCIA, i Vigili del Fuoco effettueranno il sopralluogo di verifica, obbligatorio in tale ipotesi, restando inteso che l'attività potrà comunque avere inizio a seguito della verifica formale della completezza della SCIA, anche prima che sia effettuato il sopralluogo. All'esito positivo del controllo, verrà infine rilasciato il Certificato di Prevenzione Incendi. In caso di esito negativo, invece, si applicherà la procedura descritta per la categoria A.
   

La richiesta di rinnovo periodico di conformità antincendio deve essere inviata al Comando provinciale dal titolare dell'attività ogni cinque anni (con l'eccezione di alcune attività per cui tale termine è elevato a dieci anni). Tale richiesta consiste in una dichiarazione attestante l’assenza di variazioni alle condizioni di sicurezza antincendio. Qualora, invece, intervenga una modifica delle condizioni di sicurezza precedentemente accertate, il responsabile delle attività ha l'obbligo di avviare nuovamente le procedure anche prima della scadenza del termine quinquennale o decennale, a seconda dei casi.

Le conseguenze derivanti dall'inadempimento alla normativa in materia di prevenzione incendi

In ogni caso, è bene evidenziare che il rispetto delle norme in materia di prevenzione incendi costituisce oggi presupposto fondamentale per l'ottenimento dell'agibilità degli immobili, in quanto la documentazione e le certificazioni ottenute ai sensi del DPR 151/2011 devono essere allegate alla segnalazione certificata di cui all'art. 24 del DPR 380/2001, in mancanza della quale, tale dichiarazione non risulta corredata di tutte le certificazioni e le attestazioni previste per legge e, pertanto, non può considerarsi validamente presentata.

Il mancato rispetto delle prescrizioni dettate dalla normativa applicabile in materia di prevenzione incendi può, poi, comportare significative conseguenze sotto molteplici profili. 
Innanzitutto, è sanzionato penalmente il titolare di un'attività dalla quale, in caso di incendio, derivino gravi pericoli per l'incolumità della persona, nell'ipotesi in cui ometta di presentare la segnalazione certificata di inizio attività o la richiesta di rinnovo periodico della conformità antincendio ovvero chiunque attesti fatti non rispondenti al vero o comunque alteri o falsifichi le certificazioni medesime. Oltre alle sanzioni penali, in tali casi il prefetto può anche disporre la sospensione dell'attività sino al corretto adempimento degli obblighi.

Fermo quanto precede, la violazione delle disposizioni normative in materia di prevenzione incendi può comportare delle importanti conseguenze negative anche sotto il profilo assicurativo. Nell'ipotesi di totale assenza delle certificazioni antincendio ovvero, in generale, qualora la documentazione non sia formalmente corretta o completa, la compagnia assicurativa certamente potrebbe negare il rilascio della polizza, ma non solo. Qualora, ad esempio, la documentazione sia formalmente corretta e completa (e, pertanto, la polizza rilasciata) ma il contenuto sostanziale non corrisponda allo stato di fatto ovvero qualora non si sia provveduto ad aggiornare correttamente le certificazioni nelle ipotesi necessarie, la compagnia assicurativa potrebbe rifiutarsi di prestare copertura a fronte di un eventuale incendio.

Infine, il rispetto delle norme antincendio incide sulla commerciabilità degli immobili. Come precisato sopra, il possesso delle certificazioni antincendio è uno dei presupposti fondamentali per rendere un immobile agibile. La mancata consegna del certificato di agibilità, se richiesta dall'acquirente, è da considerarsi un’inadempienza tale da consentire all'acquirente medesimo lo scioglimento di qualsiasi impegno economico e commerciale, finanche un contratto preliminare di compravendita fino al momento in cui quest'ultima non si sia definitivamente perfezionata, oltre a poter comportare la mancata erogazione del mutuo ipotecario per l'acquisto dell'immobile da parte dell'istituto di credito. La verifica della conformità sotto il profilo della prevenzione incendi rientra, inoltre, abitualmente tra le attività di due diligence sia legale che tecnica di un potenziale acquirente. 

Chi è il "responsabile dell'attività"? Come individuare il soggetto sul quale gravano gli obblighi previsti dalla normativa applicabile

Chiariti i meccanismi di presentazione della SCIA antincendio, è necessario evidenziare che, per alcuni immobili di per sé ricadenti tra quelli di cui all'Allegato 1 sopra citato, possono sorgere dubbi e criticità in relazione al soggetto tenuto all'adempimento dei connessi obblighi. Nel caso in cui l'immobile sia al contempo locato a terzi che svolgono al suo interno attività che ricadono – a loro volta – tra quelle ricomprese nel medesimo Allegato 1, occorre individuare correttamente chi, tra i molteplici, sia il soggetto cosiddetto “responsabile dell'attività”.

Il DPR non fornisce una definizione di “responsabile” ovvero di “titolare” dell'attività, benché i due termini siano ricorrenti all'interno del testo. Il Ministero dell'Interno, con una lettera circolare del 31 luglio 1998, Prot. N° P1113/4101 sott. 72/E, aveva chiarito che “il titolare dell’attività, che normalmente coincide con il titolare dell’autorizzazione amministrativa prevista dalle specifiche normative per l’esercizio dell’attività medesima, è il soggetto tenuto a richiedere al Comando provinciale dei Vigili del Fuoco il certificato di prevenzione incendi, nelle forme stabilite dai citati provvedimenti”. Ma, anche alla luce della lettura di questa circolare, se il titolare - e, pertanto, il responsabile dell'edificio ai fini antincendio - può essere facilmente individuato quando, all'interno dell'edificio medesimo, viene svolta una sola attività, la questione diventa decisamente più complessa quando le attività ovvero, in generale, i conduttori siano molteplici.

In tali ipotesi, il responsabile può effettivamente coincidere con il proprietario dell'edificio. È il caso in cui un immobile locato a più soggetti abbia degli impianti ovvero delle parti di uso comune o delle caratteristiche intrinseche tali da renderlo di per sé soggetto alla disciplina di prevenzione incendi. Si pensi, ad esempio, agli “edifici destinati ad uso civile con altezza antincendio superiore a 24 m”, di cui all'attività n. 77 dell'Allegato 1 o, ancora, agli “edifici e/o complessi edilizi a uso terziario e/o industriale caratterizzati da promiscuità strutturale e/o dei sistemi delle vie di esodo e/o impiantistica con presenza di persone superiore a 300 unità, ovvero di superficie complessiva superiore a 5.000 m2, indipendentemente dal numero di attività costituenti e dalla relativa diversa titolarità”, di cui all'attività n. 73. In tali ipotesi, in presenza di un'unica proprietà, sarà onere del proprietario dell'edificio farsi coordinatore della raccolta delle informazioni e della documentazione rilevanti presso i singoli titolari/conduttori e di presentare la relativa, singola pratica.

Diversa è l'ipotesi in cui l'edificio non presenti delle caratteristiche tali da renderlo di per sé soggetto alla normativa prevenzione incendi. Si pensi, a titolo esemplificativo, ad un edificio di altezza complessiva inferiore ai 24 m, costituito da molteplici unità reciprocamente autonome, che non presentano parti comuni ovvero promiscuità impiantistica o delle vie di esodo. In tale ipotesi, sarà tenuto ad ottemperare agli obblighi previsti dalla normativa antincendio solo il soggetto che esercita, all'interno della propria unità, un'attività che di per sé è soggetta alla normativa antincendio medesima (ad esempio, il conduttore che adibisce l'immobile a deposito di materiali infiammabili).

Responsabile dell'attività e negoziazione dei contratti: brevi cenni conclusivi

In assenza di un chiaro riferimento normativo in grado di fugare ogni dubbio su chi sia – nelle varie situazioni astrattamente configurabili – il soggetto responsabile e obbligato ad adempiere agli obblighi di prevenzione incendi, la questione continua ad essere una tra le più frequentemente dibattute tra le parti in sede di negoziazione di contratti di locazione.

Come poter raggiungere un accordo senza pregiudicare il buon esito della trattativa? Qualora l'immobile locato abbia delle caratteristiche tali da renderlo di per sé soggetto alla disciplina di prevenzione incendi, gli adempimenti saranno onere del proprietario. Nel caso contrario, in cui sia la sola attività del conduttore a configurare nell'edificio un rischio di incendio, ovvero nel caso in cui l'edificio sia già in possesso delle certificazioni necessarie, ma l'attività che il conduttore intende iniziare a condurre comporti un aggravamento del rischio incendio, tale da rendere necessaria la presentazione di una nuova pratica, il soggetto obbligato sarà il conduttore. La soluzione migliore, pertanto, dovrà essere rappresentata da quella più ragionevole, sulla base delle circostanze del caso concreto.