L'acquisto di un immobile urbanisticamente difforme: norme, rischi e prassi

L'evoluzione della normativa

Per comprendere meglio i principi espressi dalla Corte, è utile ripercorrere brevemente le tappe e i momenti storici che hanno segnato un'evoluzione nell'esame della questione.

Nel 1942 la c.d. Legge Urbanistica (n. 1150) introdusse l'obbligo di richiedere apposita licenza per la realizzazione di nuove costruzioni, per l'ampliamento di quelle esistenti la modifica di struttura o dell'aspetto dei centri abitati ed in presenza di piano regolatore comunale, anche nelle zone di espansione.

Nel 1967 la c.d. Legge Ponte (n. 765) modificò la Legge Urbanistica, estendendo l'obbligo di richiedere la licenza edilizia in tutto il territorio comunale (e, quindi, anche all'esterno del centro abitato) e sanzionando con la nullità gli atti di compravendita di terreni abusivamente lottizzati a scopo residenziale, ove dagli stessi non risultasse che l'acquirente era a conoscenza della mancanza di una lottizzazione autorizzata. La comminatoria di nullità tendeva quindi a tutelare l'acquirente in buona fede ignaro dell'irregolarità celata dal venditore, prescindendo da alcuna valutazione in ordine alla non conformità a sé stante.

Nel 1977 la c.d. Legge Bucalossi (n. 10) specificò che ogni attività che comportasse una trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio comunale avrebbe dovuto contribuire agli oneri ad essa relativi e che la realizzazione di tali attività fosse subordinata ad apposita concessione edilizia. Inoltre, con una disposizione analoga a quella prevista dalla Legge Ponte, sanzionava con la nullità gli atti giuridici aventi per oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione ove dagli stessi non risultasse che l'acquirente era a conoscenza della mancanza della concessione. Anche in questo caso, dunque, la norma tendeva a salvaguardare gli interessi dell'acquirente in buona fede ad acquisire un immobile urbanisticamente conforme.

Nel 1985 la legge n. 47, denominata "Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico - edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie" ha introdotto poi due ulteriori e fondamentali tasselli, che – come vedremo – ancora fungono da spartiacque in quest'ambito. In particolare, dispone che:

• (art. 17) gli atti tra vivi per oggetto il trasferimento della proprietà di edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria;
• (art. 40) analogamente, gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti realizzati prima del 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ovvero se agli stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, (ovvero documentazione analoga e correlata). Tuttavia, come detto sopra, nel caso di edifici realizzati anteriormente al 1° settembre 1967 (data di entrata in vigore della Legge Ponte), in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una autocertificazione rilasciata dal proprietario (o altro avente titolo) attestante che l'opera risulta iniziata – appunto – anteriormente alla predetta data (a partire dalla quale era stato introdotto l'obbligo di richiedere la licenza edilizia in relazione a tutto il territorio comunale e non solo all'interno del centro abitato).

In entrambi i casi era (e, con riferimento all'art. 40, è ancora) prevista la possibilità di confermare i predetti atti – evitando così le comminate nullità – ove la mancata indicazione della concessione edilizia, ovvero la mancanza di dichiarazione o il mancato deposito di documenti non fossero (o siano) dipesi dall'inesistenza, al tempo della stipula, della concessione, o della domanda di concessione in sanatoria, o, ancora dal fatto che la costruzione sia iniziata prima del 1° settembre 1967. In tali casi, la conferma degli atti può avvenire anche ad opera di una sola delle parti, mediante atto successivo, redatto nella stessa forma dell'atto oggetto della conferma, contenente la menzione omessa o al quale siano allegate la dichiarazione sostitutiva di atto notorio o la copia della domanda di concessione in sanatoria.

Nel 2001, con il Testo Unico dell'Edilizia (D.P.R. n. 380), il Legislatore ha riformato la materia, armonizzandola in un unico provvedimento e ridefinendo le tipologie d'intervento edilizio (prevedendo specifici titoli abilitativi per ciascuna tipologia di intervento).

Sebbene il Testo Unico abbia abrogato l'art. 17 della Legge n. 47 del 1985, la disposizione è stata sostanzialmente riprodotta nel testo del "nuovo" art. 46, che – come già detto sopra – commina la sanzione della nullità per gli atti tra vivi aventi per oggetto il trasferimento (o costituzione o scioglimento della comunione) di diritti reali relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione sia iniziata dopo il 17 marzo 1985, ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria.

Come detto sopra, per tutti gli immobili realizzati prima del 17 marzo 1985, trova applicazione il disposto dell'art. 40, comma 2, della Legge n. 47/1985.

Ovviamente, tutta la casistica sopra evidenziata presuppone la conoscenza – da parte dell'acquirente – dello stato irregolare dell'immobile. In caso contrario, l'acquirente ben potrà attivare i rimedi previsti dalla legge in relazione alla responsabilità del venditore.

I rischi connessi all'acquisto di un immobile difforme

Se – dunque – nell'atto di compravendita sono indicati gli estremi del titolo abilitativo che ha autorizzato la costruzione dell'immobile (a condizione che tale titolo esista realmente e sia riferibile a quello specifico immobile) il contratto è valido anche nel caso in cui l'immobile sia urbanisticamente difforme. Infatti, in considerazione del fatto che la vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa (o di altro diritto) verso il corrispettivo di un prezzo, l'illecito relativo alla edificazione del bene non può inficiare direttamente il trasferimento medesimo, se non nei casi espressamente previsti dalla legge. 

In ogni caso, prima di voler portare a termine l'acquisto di un immobile difforme è bene esaminare la questione in relazione a un duplice profilo.

In primo luogo, sebbene l'atto di compravendita di un immobile urbanisticamente irregolare possa essere astrattamente ritenuto valido, il bene resterà comunque soggetto alle sanzioni previste dal Testo Unico per l'Edilizia, inclusa – nei casi più gravi (tra cui, ad esempio, in caso d'interventi edilizi eseguiti in totale difformità dal titolo), la demolizione prevista dall'art. 31, senza che l'eventuale inerzia dell'amministrazione possa contribuire ad ingenerare alcun tipo di aspettativa giuridicamente qualificata. Infatti, come chiarito anche di recente dai giudici amministrativi (Consiglio di Stato, sentenza n. 204/2022), l'abuso edilizio ha natura di illecito permanente e, conseguentemente, si pone in perdurante contrasto con le norme amministrative sino a quando non viene ripristinato lo stato dei luoghi. Pertanto, da un lato, l'illecito sussiste anche nel caso in cui il potere repressivo si fondi su una legge entrata in vigore successivamente al momento in cui l'abuso è stato posto in essere e, dall'altro lato, trova applicazione il regime sanzionatorio vigente al momento in cui l'amministrazione provvede ad irrogare la sanzione.

Sotto altro e diverso profilo è doveroso segnalare che il quadro generale sopra riportato è comunque dettato dall'attuale orientamento della giurisprudenza e, quindi – per sua natura – potenzialmente soggetto a modifiche o reinterpretazioni successive, nella pratica può spesso accadere che i notai appongano comunque riserve o persino netti rifiuti alla richiesta di rogitare atti di compravendita aventi ad oggetto immobili urbanisticamente difformi. Del pari, nella prassi delle operazioni di investimento immobiliare da parte di soggetti istituzionali (ma altrettanto può dirsi per investitori privati minimamente sofisticati), l'acquirente che sia a conoscenza di difformità edilizie pretende, come ferma condizione per procedere alla compravendita, che esse siano rimosse o, se possibile, sanate. Questo anche in relazione alle difficoltà che altrimenti incontrerebbero in fase di uscita dall'investimento qualora i potenziali acquirenti dovessero a loro volta rilevare le medesime difformità.

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