Verkoop privégrond kan leiden tot Btw-ondernemerschap, ook al wordt de ontwikkeling geheel uitbesteed
Gepubliceerd op 8th April 2025
Op 3 april 2025 heeft het Hof van Justitie van de Europese Unie (het Hof) een belangrijk arrest gewezen in de Poolse zaak C-213/24 (Grzera). Dit arrest geeft kaders over de vraag wanneer sprake is van een economische activiteit en btw-ondernemerschap in situaties waarin privépersonen privé (landbouw)grond verkopen. Het Hof heeft bepaald dat, alhoewel de ontwikkeling wordt uitbesteed, dergelijke verkopen onder bepaalde omstandigheden tot Btw-ondernemerschap leiden. Dit kan verstrekkende fiscale gevolgen hebben voor zowel particulieren als ontwikkelaars.
De casus
In deze zaak was een echtpaar eigenaar van verschillende percelen landbouwgrond, verkregen in 1989. In 2011 besloten zij deze percelen te verkopen en sloten daartoe een lastgevingsovereenkomst met een professionele ondernemer, die als gemachtigde optrad. De gemachtigde kreeg de opdracht om diverse voorbereidende werkzaamheden te verrichten om de verkoop van de percelen te optimaliseren. Deze werkzaamheden omvatten onder andere:
- Opdeling van de eigendom in kleinere percelen en het ondernemen van de nodige stappen om de inschrijvingen in het eigendomsregister en het kadaster te wijzigen.
- Wijziging van de aanduiding van de percelen in het plaatselijke bestemmingsplan (van landbouwgronden naar bouwgronden).
- Aankoop van een extra perceel om binnenwegen en toegangswegen naar de individuele percelen aan te leggen.
- Aanleg van nutsvoorzieningen voor de eigendom.
- Verwijdering van elementen die onverenigbaar zijn met het beoogde gebruik van de percelen.
- Verkrijging van de vereiste vergunningen bij de bevoegde autoriteiten.
- Maken van reclame voor de percelen bij potentiële kopers.
- Voorbereiding van de nodige documenten met het oog op het tekenen van notariële verkoopakten.
Belangrijke overwegingen van het Hof
Het Hof heeft in zijn arrest (weer) enkele belangrijke overwegingen gegeven die van invloed zijn op de kwalificatie als btw-ondermer bij privévermogen:
- Ruime definitie van economische activiteit bij verkoop van (bouw)grond: Het begrip 'economische activiteit' moet, volgens vaste rechtspraak, ruim worden uitgelegd. Als een eigenaar voor de verkoop van onroerend goed actief stappen heeft ondernomen door middelen in te zetten die te vergelijken zijn met die van professionele ondernemers in de vastgoedsector (zoals bouwrijp maken van percelen en beproefde verkooptechnieken), rechtvaardigt dat de kwalificatie als Btw-ondernemer. Dergelijke initiatieven passen immers normaal gezien niet bij het beheer van een privévermogen, zodat de daaruit voortvloeiende handelingen niet kunnen worden beschouwd als de enkele uitoefening van het eigendomsrecht. Zulke initiatieven passen eerder bij een activiteit die wordt verricht om er duurzaam opbrengst uit te verkrijgen en die dus als economisch kan worden aangemerkt.
- Zelfstandigheid van de activiteit: Om vast te stellen of een economische activiteit zelfstandig wordt verricht, moet worden nagegaan of de betrokken persoon zijn activiteiten in eigen naam, voor eigen rekening en onder zijn eigen verantwoordelijkheid verricht, en of hij het aan die activiteiten verbonden risico draagt.
- Rol van de onafhankelijke professionele ondernemer: De omstandigheid dat een professionele ondernemer als gemachtigde optreedt en de meeste verkoopstappen verricht, vermindert weliswaar het economische risico voor de eigenaren, maar sluit niet uit dat zij zelfstandig een economische activiteit hebben verricht. Het uiteindelijke economische risico bij niet-verkoop rust uitsluitend bij de eigenaren, tenzij anders is afgesproken.
Relevantie voor de praktijk
Dit arrest is van belang voor zowel privépersonen als ontwikkelaars/eindbeleggers. De kwalificatie als Btw-ondernemer en daarmee de mogelijke kwalificatie van een stuk grond als bouwterrein zorgt voor een compleet andere fiscale behandeling (i.e. in beginsel Btw-belast en vrijgesteld van overdrachtsbelasting) dan de verkoop van grond als niet-ondernemer (i.e. in beginsel geen Btw en belast met overdrachtsbelasting). Voor bijvoorbeeld woningbouw kan dit nadelig uitpakken omdat daar de Btw (21%) een kostenpost vormt en nadeliger is dan overdrachtsbelasting (10.4%), maar in veel gevallen zal het fiscaal voordelig kunnen zijn vanwege het Btw-aftrekrecht van de ontwikkelaar/eindbelegger (resulterend in geen Btw en geen overdrachtsbelasting). Dat dit relevant is, laten ook verschillende recente procedures zien voor verschillende rechtbanken. Voor privépersonen speelt daarnaast ook nog de discussie ondernemer/resultaatgenieter (box 1) versus normaal vermogensbeheer (box 3).
Conclusie
Het arrest van het Hof van Justitie EU in de zaak C-213/24 [Grzera] biedt belangrijke inzichten voor de kwalificatie als btw-ondernemer bij de verkoop van privégrond. Het Hof heeft duidelijk gemaakt dat georganiseerde en actieve stappen voor de verkoop van de grond, zelfs wanneer uitbesteed en uitgevoerd door een professionele ondernemer (e.g. ontwikkelaar), kunnen leiden tot de kwalificatie als Btw-ondernemer. Dit kan verstrekkende fiscale gevolgen hebben voor privépersonen/ontwikkelaars/eindbeleggers die vergelijkbare projecten ontwikkelen. Het onderstreept het belang van goede en duidelijke afspraken vooraf over wat wel en niet gedaan mag worden om (Btw-)ondernemerschap te vermijden, of juist te verkrijgen.
Bij Osborne Clarke zijn wij gespecialiseerd in vastgoedfiscaliteiten. Zit u nu zelf in een dergelijke situatie dan assisteren wij graag hierbij.
