(On)duidelijkheid over huurprijswijzigingsbeding? Prejudiciële vragen aan de Hoge Raad

Opvallend is dat de Richtlijn van 1993 dateert en dat (pas) in 2023 in veelvoud huurrechtelijke uitspraken – met name afkomstig van de Rechtbank Amsterdam – over dit onderwerp zijn gewezen. De bedingen waarover werd geoordeeld betroffen hoofdzakelijk bedingen met betrekking tot huurprijswijziging, contractuele boetes, rente, buitengerechtelijke incassokosten, proceskosten en huurderswisselingen. Dit blog beperkt zich tot het huurprijswijzigingsbeding.

De hoofdlijn in de uitspraken van de kantonrechters lijkt te zijn dat een huurprijswijzigingsbeding dat niet als kernbeding wordt aangemerkt en waarover niet is onderhandeld, ambtshalve moet worden getoetst aan de Richtlijn. De kantonrechter toetst dan de (on)eerlijkheid van het huurprijswijzigingsbeding, ook als het beding geen onderwerp van geschil is. Kort gezegd wordt het huurprijswijzigingsbeding naar het oordeel van de kantonrechters oneerlijk geacht als het niet in duidelijke en begrijpelijke taal is opgesteld en het niet de gronden bevat op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast. Deze gronden moeten een geldige reden zijn voor de wijziging van de huurprijs. Voorafgaand aan de huurprijswijziging moet de huurder verder op een duidelijke en begrijpelijke wijze worden geïnformeerd. Het beding dat niet enkel gebaseerd is op de consumentenprijsindex, niet in een mogelijkheid tot verlaging van de huurprijs voorziet, of niet bepaalt dat de huurder bij een huurprijswijziging de huurovereenkomst kan beëindigen, neigt naar oneerlijkheid. Op het moment dat een beding oneerlijk wordt geacht, is de consequentie daarvan dat het volledige beding met terugwerkende kracht buiten toepassing moet worden gelaten, en in de toekomst ook niet meer toegepast mag worden. Bovendien kan – zo blijkt uit vaste rechtspraak van het Europese Hof van Justitie – dan geen beroep meer kan worden gedaan op een wettelijke regeling van aanvullend recht dat zonder het beding van toepassing zou zijn geweest.

Het strikt toepassen van deze sanctie op huurprijswijzigingsbedingen zorgt voor een onwenselijke situatie in de praktijk. Huurders en verhuurders in de vrije sector worden plots geconfronteerd met de verstrekkende consequenties die aan strijdigheid met de Richtlijn is verbonden. Dit ontwricht de praktijk behoorlijk; is het wel wenselijk dat verhuurders dusdanig worden gestraft dat zij alle te veel betaalde huur met terugwerkende kracht moeten terugbetalen aan huurders? Hebben huurders alsdan over de periode vanaf de aanvangshuur recht op terugbetaling van de te veel betaalde huur, of is daaraan een verjaringstermijn verbonden? En wat zou daarvan de ingangsdatum dan zijn?

Om dit spanningsveld te doorbreken en zodoende in de behoefte aan duidelijkheid te voorzien, heeft de Rechtbank Amsterdam op 11 januari 2024 (in aanvulling op de al eerder geformuleerde vragen) prejudiciële vragen geformuleerd aan de Hoge Raad, die neerkomen op de volgende.

1. Is het beding dat voorziet in een jaarlijks huurprijsverhoging op basis van de inflatie (consumentenprijsindex) plus een extra huurverhogingsmogelijkheid van maximaal een bepaald percentage in strijd met de Richtlijn en wat zijn bij de beoordeling daarvan de maatstaven? En zo ja, moet dan de verstrekkende sanctie worden toegepast waarbij het gehele beding als oneerlijk is aan te merken en om die reden in zijn geheel moet worden vernietigd, of slechts een gedeelte daarvan?
2. Indien een huurprijswijzigingsbeding oneerlijk wordt geacht, betekent dit dat de verschuldigdheid van iedere verhoging vanaf de aanvang van de huur vervalt, waardoor een terugbetalingsplicht voor de verhuurder aan de huurder ontstaat vanaf aanvang van de huur en dat zodoende wordt teruggevallen op de aanvangshuurprijs, waarbij de huurprijs in de toekomst nooit meer verhoogd kan worden?
3. Rekent de rechter dan zelf de hoogte van de vordering van huurder op verhuurder uit en zo ja, op welke wijze c.q. vanaf welk moment? Geldt dat ook indien huurder verstek laat gaan? En mag verhuurder zich bij akte uitlaten over de vraag wat er gedurende de huurovereenkomst meer aan huur is betaald dan de aanvangshuurprijs?
4. Heeft huurder over alle jaren waarover te veel huur is betaald een vordering op verhuurder, of heeft verhuurder de mogelijkheid om zich op verjaring van de terugbetalingsplicht te beroepen en zo ja, wanneer vangt die verjaringstermijn aan?
5. Of komt aan verhuurder een beroep op een andere grond toe om de terugvordering van de huurder van de ten onrechte betaalde huurverhogingen over de gehele huurperiode te beperken?

De Hoge Raad streeft er in de regel naar binnen zes maanden de prejudiciële vragen te beantwoorden. Wij houden de ontwikkelingen op dit gebied nauw in de gaten en kijken uit naar het welkome arrest van de Hoge Raad.

Heeft u in de tussentijd vragen over dit onderwerp of over andere huurrechtelijke kwesties, neem dan gerust contact op met een van onze huurrechtspecialisten van Osborne Clarke. Zij zijn graag bereid u te adviseren ten aanzien van de verschillende aspecten van het huurrecht (van advies tot procesvoering).