Superbonus 110%. Proroga al 30 giugno 2022. L’ultima?

La disciplina ha subito importanti modifiche da parte della legge di bilancio per il 2021 (L. 178/2020) e del decreto legge n. 77 del 31 maggio 2021 (convertito con modificazioni dalla Legge 108 del 29 luglio 2021), con il quale il Legislatore ha introdotto la possibilità di realizzare gli interventi mediante CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata) – fatta eccezione per quelli che comportano la demolizione e la ricostruzione dei fabbricati – e ha stabilito che la decadenza del beneficio fiscale previsto dall'art. 49 del Decreto del Presidente della Repubblica n. 380/2001 (il Testo Unico dell'Edilizia) opera esclusivamente nei casi di:

• mancata presentazione della CILA;
• interventi realizzati in difformità dalla CILA;
• assenza dell'attestazione degli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto d'intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967;
• non corrispondenza al vero delle attestazioni e delle asseverazioni rilasciate dai vari professionisti coinvolti a vario titolo nell'esecuzione degli interventi.

Una delle maggiori novità legate alla possibilità di realizzare gli interventi mediante CILA consiste nel fatto che quest'ultima non richiede "l'attestazione dello stato legittimo" previsto dall'art. 9 bis, comma 1 bis, del DPR 380/2001, ossia lo stato dell'immobile "stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali".

La detrazione è ammessa in relazione alle spese sostenute – inizialmente nel periodo dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, poi prorogato al 30 giugno 2022 e (in determinate situazioni) al 31 dicembre 2022 e al 30 giugno 2023 – per l'esecuzione di una serie di opere e interventi tanto sugli edifici unifamiliari, quanto su quelli plurifamiliari, a condizione – almeno per quanto riguarda il profilo dell'efficientamento energetico – che tali immobili siano già esistenti, e non si tratti dunque di nuova edificazione o di lavori di ampliamento (essendo invece ammessa per i lavori di demolizione e ricostruzione). Sono esclusi dal Superbonus gli interventi edilizi da realizzarsi su immobili ad uso non residenziale, nonché sugli edifici rientranti nelle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) nonché A/9 (castelli) per le unità immobiliari non aperte al pubblico.

Interventi ammessi

Al fine di accedere alla detrazione è necessario eseguire almeno uno degli interventi detti trainanti, che comprendono:

• l'isolamento termico dell'edificio (e, quindi, dell'involucro esterno);
• la sostituzione degli impianti di climatizzazione esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, da eseguirsi sulle parti comuni degli edifici condominiali, sugli immobili unifamiliari ovvero sulle unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari (che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno);
• gli interventi antisismici di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell'articolo 16 del decreto legge n. 63/2013, con differenti percentuali di detrazione massima anche in misura della tipologia di immobili interessata.

Secondo l'art. 1 bis del Decreto Rilancio, come modificato a seguito della legge di bilancio per il 2021, un'unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente” qualora sia dotata di almeno tre dei seguenti quattro manufatti o installazioni di proprietà esclusiva: impianti per l'approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l'energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale.
Per quanto riguarda gli interventi che determinano il dimensionamento del cappotto termico e del cordolo sismico, il Decreto Rilancio specifica che gli stessi non concorrono al conteggio della distanza e dell'altezza degli edifici, in deroga alle distanze minime riportate all'articolo 873 del codice civile.

La detrazione spetta anche a chi esegua – congiuntamente ad almeno un intervento trainante – uno o più degli interventi trainati, che comprendono:

• l'acquisto e la posa in opere degli infissi (in sostituzione, dunque, di quelli esistenti);
• l'installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici;
• gli interventi finalizzati all'eliminazione delle barriere architettoniche;
• l'installazione di impianti solari fotovoltaici e l'installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati.

Beneficiari 

Sono ammessi a godere dell'agevolazione di cui al Superbonus gli interventi realizzati:

• a) dai condomini e dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
• b) dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, con il limite del numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio;
• c) dagli istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di "in house providing" per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica;
• d) dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
• d-bis) dalle organizzazioni non lucrative di utilità sociale di cui all'articolo 10 del decreto legislativo 4 dicembre 1997, n. 460, dalle organizzazioni di volontariato iscritte nei registri di cui all'articolo 6 della legge 11 agosto 1991, n. 266, e dalle associazioni di promozione sociale iscritte nel registro nazionale e nei registri regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano previsti dall'articolo 7 della legge 7 dicembre 2000, n. 383;
• e) dalle associazioni e società sportive dilettantistiche iscritte nel registro istituito ai sensi dell'articolo 5, comma 2, lettera c), del decreto legislativo 23 luglio 1999, n. 242, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

Vantaggi

Come funziona concretamente il beneficio della detrazione del 110%?

Immaginiamo che un condominio decida di volersi avvalere della detrazione del 110% per migliorare l'isolamento termico dell'edificio – grazie al rifacimento del cappotto mediante l'installazione di materiale isolante nella facciata – e per sostituire l'impianto centralizzato per il riscaldamento, con una spesa preventivata pari a 100 e, quindi, una detrazione pari a 110.
Semplificando al massimo il concetto, poiché la detrazione fiscale è un importo corrispondente ad una spesa sostenuta e individuata dalla normativa applicabile, che può essere sottratta dalla somma complessiva di un'imposta da pagare – la quale conseguentemente, si riduce nella misura corrispondente alla detrazione applicata – si comprende come non tutti i soggetti richiedenti e beneficiari del Superbonus 110% abbiano la capacità reddituale di assorbire la - e avvantaggiarsi della -detrazione dall'imposta lorda (ossia la somma che si ottiene, applicando al reddito complessivo di un soggetto, al netto degli oneri deducibili, le aliquote per scaglioni).
Proprio per questo motivo, il legislatore ha previsto – all'art. 121 del Decreto Rilancio – che i soggetti ammessi a beneficiare della detrazione al 110% possano, in alternativa alla detrazione diretta:

• optare per un contributo, nella forma di uno sconto sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori e dalle imprese che eseguono i predetti interventi (il c.d. "sconto in fattura"). Per tornare al nostro esempio, nel caso in cui il condominio abbia realizzato interventi per un valore di 100, con una corrispondente detrazione di 110, a fronte di uno sconto applicato in fattura pari a 100, il fornitore o l'impresa matura un credito d'imposta pari a 110;
• ottenere la detrazione sotto forma di credito d'imposta con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari.

Grazie a questo meccanismo, il condominio esegue i lavori di riqualificazione dell'edificio a costo zero (o tendente allo zero), la banca (nel caso della cessione del credito) acquista un credito nei confronti dell'erario ad un prezzo inferiore rispetto al suo valore reale e, da ultimo, il legislatore ha conseguito l'obiettivo di incentivare l'efficientamento energetico degli immobili, con effetti positivi sul clima e sull'ambiente.

Tutti gli interventi portati in detrazione sono – ovviamente – soggetti a verifiche e asseverazioni che devono attestare la regolarità e la conformità di quanto realizzato, con precisi obblighi in materia di tracciabilità dei pagamenti e dei flussi finanziari.

Ultima proroga?

Nonostante i rigorosi controlli previsti dal Decreto Rilancio e dagli altri provvedimenti sopra specificati, come evidenziato dal Ministro dell'Economia Franco, poiché il Superbonus non è una misura sostenibile nel lungo periodo, ci si aspetta che la proroga prevista nella NADEF possa essere l'ultima o che, comunque, vengano fissate ulteriori limitazioni per fronteggiare l'ingente numero di domande che potrebbero essere presentate fintanto che la misura resta in vigore.