Legge di bilancio: regime fiscale dei redditi diversi esteso a tutti i diritti reali di godimento

La modifica dell’articolo 67, comma 1, lettera h) del TUIR - introdotta dalla legge di bilancio 2024 - prevede che, non solo i redditi derivanti dall'usufrutto, ma anche quelli derivanti dalla costituzione degli altri diritti reali di godimento, siano considerati redditi diversi.

L'impatto sui diritti di superficie potrebbe riflettersi anche sul mercato del fotovoltaico.

Redditi diversi: cosa comprendono?

Il comma 92 dell'art. 1 della Legge 30 dicembre 2023, n. 213 ("Legge di Bilancio") ha modificato il testo dell' art. 67, lettera h) del TUIR, ampliando il novero dei redditi rientranti nella categoria dei redditi diversi.

I redditi diversi ad oggi comprendono i redditi derivanti

• dalla concessione in usufrutto;
• dalla sublocazione di beni immobili;
• dall’affitto;
• dalla locazione;
• dal noleggio o concessione in uso di veicoli;
• dalle macchine e altri beni mobili;
• dall’affitto e dalla concessione in usufrutto di aziende e tra questi, a seguito della suddetta modifica, rientrano anche i redditi derivanti dalla costituzione degli altri diritti reali di godimento (enfiteusi, superficie, uso, servitù).

Redditi diversi e diritto di superficie

La fattispecie quantitativamente più impattata da questa nuova disposizione di legge è relativa al diritto di superficie.

La lettera h) dell'articolo 67, comma 1 del TUIR, ad oggi modificata e ampliata, sancisce che il corrispettivo del diritto di superficie, percepito dal proprietario terriero, potrà determinare una plusvalenza tassabile, la quale  potrà essere tassata fino anche al 43% a seconda degli scaglioni Irpef del soggetto venditore e a prescindere dal tempo intercorso tra l’acquisto del terreno e la cessione del diritto di superficie.

Fino all'entrata in vigore della nuova normativa, la dottrina più autorevole equiparava, ai fini delle imposte dirette, la costituzione di diritti di superficie alla alienazione di immobili detenuti da persone fisiche (vedasi norma di comportamento n. 183 del 1.3.2012 emanata da Associazione Italiana Dottori Commercialisti sezione Milano).

Diritto di superficie e plusvalenza tassabile

La plusvalenza tassabile derivante da diritti diversi si realizza nel momento in cui avviene il pagamento del corrispettivo seguendo pertanto il principio di cassa.

La plusvalenza tassabile derivante da diritti diversi riguarda le persone fisiche, infatti, la modifica all'articolo

• non impatta la plusvalenza derivante dall'esercizio nell'attività di imprese che svolgono attività agricole;
• comporterà un impatto fiscale più gravoso per persone fisiche, proprietarie terriere, che concedono il diritto di superficie in favore di terzi.

La plusvalenza riguarda solo le persone fisiche

 

Considerazioni e criticità

Con riguardo ai terreni di particolare interesse per la realizzazione degli impianti fotovoltaici, tematica molto attuale, non si può escludere il rischio che nella stipula dei nuovi contratti, aventi ad oggetto la costituzione di diritti di superficie su terreni di proprietà di persone fisiche, potrà essere richiesto un maggior canone al fine di bilanciare l'effetto negativo della maggior tassazione gravante sui concedenti.

Aumenta la tassazione per i proprietari terrieri (persone fisiche), in caso di stipula di contratti di superficie per la realizzazione di impianti fotovoltaici