Conduttori: l'addebito delle imposte e l'inflazione giocano un ruolo determinante nel generalizzato aumento dei canoni di locazione

In particolare, nel caso portato all'attenzione dei giudici della Corte, la società conduttrice aveva agito in giudizio contro la locatrice sostenendo l'invalidità della clausola del contratto di locazione che prevedeva, con riferimento all'intera durata del rapporto, che "(i) Il Conduttore si farà carico di ogni tassa, imposta e onere relativo ai Beni Locati ed al presente Contratto tenendo conseguentemente manlevato il Locatore relativamente agli stessi, (il) il Locatore sarà tenuto al pagamento delle tasse, imposte e oneri relativi al proprio reddito". Sulla base di quanto sopra, la conduttrice aveva dunque chiesto la restituzione di tutte le somme dalla stessa versate al locatore a titolo di IMU e, ancora prima, di ICI.

La decisione della Corte di Cassazione

La Corte, richiamando il parere espresso dalle Sezioni Unite (sentenza n. 6882/2019) a definizione di una controversia avente ad oggetto una questione analoga (peraltro tra le medesime parti) ha chiarito che la clausola non si pone in contrasto con la disposizione costituzionale (articolo 53) che sancisce che tutti sono tenuti a concorrere alle spese pubbliche in ragione della loro capacità contributiva. Infatti, secondo la Cassazione, la disposizione contrattuale che prevede che l'imposta costituisca componente integrativa del canone – e non implichi che il tributo debba essere corrisposto da un soggetto diverso da quello tenuto per legge – non viola il dettato costituzionale.

Nello specifico, la clausola in argomento ha ad oggetto non tanto le imposte gravanti sulla locatrice, bensì quelle afferenti all'immobile locato e relative al contratto stipulato tra le parti.

Conseguentemente, essa non tende a sostituire il soggetto tenuto per legge alla corresponsione dell'imposta (non perseguendo – quindi – l'illecito scopo di sottrarre definitivamente l'imposta al fisco), ma integra il canone e le obbligazioni poste a carico della conduttrice nell'ambito del rapporto tra le parti.

È stato inoltre chiarito che la disposizione contrattuale che fa gravare sul conduttore le imposte afferenti all'immobile non viola l'art. 79 della L. 392/78 – norma di chiusura e salvaguardia della legge sulle locazioni – che sancisce la nullità delle pattuizioni che attribuiscono al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dalla legge medesima. Infatti, ove il canone (comprese le varie componenti) sia realmente pattuito tra le parti, "convenzionalmente determinando la regola volta a disciplinare il loro rapporto negoziale", è escluso che le parti medesime abbiano inteso occultare un canone superiore a quello dichiarato, circostanza che comporterebbe – al contrario – l'insanabile nullità della relativa disposizione.

Alla luce di quanto precede, risulta ormai definitivamente chiarito che è lasciata alla libera determinazione delle parti l'individuazione delle componenti del canone, tra cui possono essere annoverati anche gli importi determinati dalle imposte relative allo stesso immobile locato.

Nell'esame delle circostanze e dei parametri che stanno di recente impattando il rapporto locatizio, non si può tralasciare l'effetto che il costante e rilevante aumento dell'inflazione (registrato nell'ultimo anno e mezzo) sta determinando in relazione all'aggiornamento (al rialzo) dei canoni di locazione.

L'inflazione: che cos'è e quali effetti comporta sul contratto di locazione?

Per comprendere meglio tale correlazione, è necessario chiarire cos'è l'inflazione e che effetti comporta in relazione al canone e al relativo valore. Brevemente, l'inflazione consiste in un aumento generalizzato dei prezzi dei beni di consumo (non limitato a singole voci di spesa) e ad una conseguente perdita del valore della moneta. Per quanto riguarda l'indice utilizzato quale base per l'aggiornamento del canone di locazione, l'inflazione è calcolata dall'ISTAT mediante l'osservazione dei costi di un paniere di beni e servizi comuni per le famiglie di operai e impiegati (cosiddetto indice FOI). Dall'esame di tali costi l'Istat calcola l'indice, corrispondente alla media dei prezzi presi in esame per un determinato periodo (ottenuta tramite l'incidenza di ogni singolo valore sull'insieme), generalmente un anno.

Gli effetti della pandemia prima e della guerra in Ucraina poi hanno determinato un considerevole aumento dell'inflazione, che non si era mai registrato negli ultimi trent'anni circa.

Ancora, con particolare riferimento alle locazioni ad uso abitativo, l'aumento dell'inflazione influisce – poi – anche sull'opzione, riservata al locatore, tra il regime ordinario IRPEF e quello facoltativo della "cedolare secca", che consente il pagamento di un'imposta sostitutiva fissa pari al 21% (ovvero – in determinati casi – al 10% per i contratti di locazione a canone concordato). È bene ricordare che la scelta della cedolare secca determina l'automatica rinuncia alla richiesta di aggiornamento del canone e, come raramente lo è stata in passato, tale opzione assume un peso economico durante il corso del rapporto.

L'incremento dell'inflazione produce – tra le altre cose – un effetto negativo sui contratti di locazione (ad uso abitativo) per i quali i locatori avevano optato per la cedolare secca, in considerazione del fatto che mentre i prezzi dei beni e servizi aumentano (e il valore della moneta diminuisce), il canone non è soggetto ad alcun aumento proporzionale.

Aggiornamento del canone o cedolare secca?

Conseguentemente, la cedolare secca inizia a non sembrare più un'opzione così conveniente, rapportata all'alternativa dell'aggiornamento del canone sulla base dell'indice ISTAT che – sebbene comporti una maggiore tassazione – garantisce allo stesso tempo un canone parametrato all'aumentare dei prezzi dei beni al consumo, a cui corrisponde un maggior potere di spesa da parte del locatore.

È necessario ricordare che l'opzione per la cedolare secca può essere comunque revocata in ciascuna annualità successiva a quella in cui è stata esercitata, a fronte del pagamento dell'imposta di registro per l'annualità in corso.

Qualora l'aumento dell'inflazione dovesse rimanere costante nel tempo a causa, per esempio, del caro energia – che sta (almeno in parte) occupando l'agenda del neo-costituito governo Meloni – potremmo assistere ad un progressivo abbandono della cedolare secca a favore dell'aggiornamento del canone che – nelle locazioni abitative – non è soggetto al limite del 75% previsto per le locazioni ad uso diverso, essendo lasciato alla libera autodeterminazione delle parti.

Per maggiori informazioni e chiarimenti non esitare a contattare i nostri professionisti.