Al via le esecuzioni per sloggio dopo la scadenza dell'ultima proroga del blocco degli sfratti al 31 dicembre 2021

Sulla necessità di bilanciare l'esigenza di sospensione delle procedure di sloggio con il diritto dei locatori e dei proprietari a rientrare nel possesso dei propri immobili si è espressa lo scorso novembre 2021 la Corte Costituzionale, che – con la sentenza n. 213 – ha sottolineato l'eccezionalità della situazione e l'esigenza di limitare nel tempo le misure disposte in questo senso con i vari provvedimenti legislativi che si sono succeduti nel tempo. La sospensione degli sfratti, così si è espressa la Consulta, “deve ritenersi senza possibilità di ulteriore proroga, avendo la compressione del diritto di proprietà raggiunto il limite massimo di tollerabilità, pur considerando la sua funzione sociale (art. 42, secondo comma Cost.)”.

Il blocco degli sfratti è stato disposto dal Legislatore mediante l'adozione delle norme di seguito schematizzate:

• art. 103, comma 6, del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18¹, convertito, con modificazioni, nella legge 24 aprile 2020, n. 27, con cui è stata disposta la sospensione dell'esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili sino al 1° settembre 2020;
• art. 17-bis del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34², convertito, con modificazioni, nella legge 17 luglio 2020, n. 77, con cui è stata disposta la proroga della sospensione sino al 31 dicembre 2020;
• art. 13, comma 13, del decreto-legge 31 dicembre 2020, n. 183³, convertito, con modificazioni, nella legge 26 febbraio 2021, n. 21, che ha ulteriormente prorogato la sospensione sino alla data del 30 giugno 2021 ma limitatamente ai provvedimenti di rilascio per morosità ovvero conseguenti all'adozione (ai sensi dell'articolo 586, secondo comma, del codice di procedura civile), del decreto di trasferimento di immobili pignorati ed abitati dal debitore e dai suoi familiari;
• art. 40-quater del decreto-legge 22 marzo 2021, n. 41⁴ del 2021, come introdotto in sede di conversione dalla legge 21 maggio 2021, n. 69, che ha ulteriormente prorogato la sospensione sino al:
  • 30 settembre 2021 per i provvedimenti di rilascio adottati dal 28 febbraio 2020 al 30 settembre 2020;
  • 31 dicembre 2021 per i provvedimenti di rilascio adottati dal 1° ottobre 2020 al 30 giugno 2021.

A ben vedere, come sottolineato anche dalla Corte Costituzionale nella sentenza in commento, tra il 2020 e il 2021 e, dunque, con la parziale attenuazione della pandemia (anche in ragione dell'avvio della campagna vaccinale), il blocco sfratti è stato progressivamente ristretto solamente ai provvedimenti di rilascio per morosità, ovvero a quelli relativi ad immobili ad uso abitativo, disponendo il graduale esaurimento della misura emergenziale al fine di non sacrificare oltremisura la tutela del diritto di proprietà rispetto al diritto all'abitazione.

Nel corso dello scorso biennio, se da un lato le associazioni degli inquilini hanno invocato a più riprese l'adozione di ulteriori e ripetute proroghe (in considerazione del perdurare dell'emergenza pandemica), dall'altro lato lo stop agli sloggi è stato fortemente criticato quantomeno da tutti coloro che possedevano un immobile occupato da conduttori morosi ovvero – per un certo periodo di tempo – da persone prive di alcun titolo di detenzione.

Per questi motivi, la Corte Costituzionale è stata chiamata ad esprimersi sulla legittimità costituzionale delle norme sopra elencate in relazione alle questioni – in parte sovrapponibili – sollevate dai Tribunali di Trieste e di Savona e che si possono così riassumere:

• il blocco degli sfratti si porrebbe in contrasto con l'art. 3 della Costituzione in quanto la sospensione dell'esecuzione dei provvedimenti di rilascio per morosità sarebbe disposta in generale, senza possibilità di valutare la correlazione tra l'inadempimento e l'emergenza pandemica, né gli effetti socio-economici di tale emergenza;
• violazione degli artt. 41, 42 e 117 della Costituzione, poiché in virtù delle norme emergenziali si configurerebbe una situazione nella quale il proprietario è privato della disponibilità del proprio immobile correndo il rischio di non essere in grado di recuperare neanche ex post i canoni dovuti, alla luce delle relative difficoltà determinate anche dalla progressiva perdita della capacità economica del conduttore. Inoltre, tale situazione finirebbe per costituire – per analoghe ragioni – una sorta di espropriazione in senso sostanziale senza indennizzo, in contrasto anche con la tutela del risparmio nel settore immobiliare riconosciuta dall'art. 47 della stessa Costituzione;
• violazione del diritto alla tutela giurisdizionale dei diritti previsto dall'art. 24 della Costituzione, in quanto le misure poste in essere dal Legislatore si porrebbero in contrasto con il diritto del creditore di soddisfare in sede esecutiva i propri diritti.

Nel ricostruire il quadro normativo oggetto del proprio giudizio, la Consulta ha evidenziato che l'introduzione delle proroghe relative al blocco degli sfratti è proceduto in parallelo ad una progressiva riduzione del relativo ambito applicativo, che ha visto l'esclusione dei provvedimenti di rilascio resi per ragioni diverse dalla morosità, (con la sola eccezione, come già specificato, dei provvedimenti resi ai sensi dell'art. 586, secondo comma, cod. proc. civ. ed aventi ad oggetto l'abitazione del debitore).

La Corte ha poi ristretto la propria indagine all'art. 13, comma 13, del D.L. 183/2020 e art. 40-quater del D.L. 41/2021, atteso che in entrambi i giudizi in relazione ai quali erano state sollevate le questioni di legittimità costituzionale i titoli esecutivi si erano formati nel mese di gennaio 2021 e, pertanto, non trovano applicazioni le misure previste sino al 31 dicembre 2020.

Chiarito quanto sopra, i giudici della Consulta sono poi passati all'esame delle singole questioni, senza prescindere – però – da una fotografia d'insieme del biennio 2020-2021 caratterizzato dalla pandemia, dalle serrate generali e dai vari stop alle attività produttive.

Secondo la Corte, la temporanea sospensione dell'esecuzione di tutti i provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, sino al 31 dicembre 2020 ha costituito una delle tante misure adottate per fronteggiare l'emergenza pandemica. Infatti, occorreva evitare che le attività esecutive, oltre a gravare sui tribunali già in affanno, ponessero le persone necessariamente in contatto con conseguente incremento del rischio di contagio. 

Per altro verso, la mancata sospensione degli sfratti avrebbe determinato l'aggravarsi di quella situazione di difficoltà patita dai destinatari dei provvedimenti di rilascio in considerazione del fatto che – nelle locazioni abitative – l'oggetto del rilascio sarebbe stato anche l'abitazione, con incidenza, quindi, sul relativo diritto inviolabile, mentre – nelle locazioni non abitative – il rilascio sarebbe stato eseguito su un esercizio commerciale o un'azienda, con pregiudizio del diritto di iniziativa economica privata tutelato proprio dal citato art. 41 della Costituzione.

Secondo la Corte, l'eccezionalità della situazione di emergenza sanitaria (avvertita maggiormente proprio durante la prima metà del 2020) giustifica una maggiore discrezionalità nel porre in essere misure di contrasto della pandemia, bilanciando la tutela dei vari interessi coinvolti. Conseguentemente, la sospensione degli sfratti appare non manifestamente irragionevole.

Tuttavia, gli stessi giudici ammettono che il sacrificio richiesto e imposto ai locatori e ai proprietari (rispetto all'esigenza del conduttore e/o dell'occupante a disporre dell'immobile) non poteva che essere temporaneo.

Se è vero, infatti, che nel corso del 2020 la temporanea sospensione dell’esecuzione di tutti provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, ha costituito una delle numerose misure adottate per fronteggiare l’emergenza pandemica in corso in quanto atta ad evitare che le attività esecutive gravassero sui tribunali e incrementassero il rischio di contagio, è altresì vero che tali provvedimenti non potevano che essere temporanei proprio in considerazione del bilanciamento degli interessi in gioco.

Come, infatti, più volte evidenziato dalla stessa Consulta (sentenze n. 155 del 2004 e n. 310 del 2003), la prevalenza delle esigenze del conduttore di continuare a disporre dell’immobile, a fini abitativi o per l’esercizio di un’impresa, su quelle del locatore possono essere giustificate dalla situazione di emergenza soltanto in presenza di circostanze del tutto eccezionali e in un arco temporale in ogni caso circoscritto. 

Alla luce di quanto sopra, era pertanto necessario un progressivo adattamento della misura emergenziale gravante sulla categoria dei locatori/proprietari.

Ricordiamo, infatti, che con la sentenza n. 128 del 2021 era già stata dichiarata l’illegittimità costituzionale della proroga totale (fino al 30 giugno 2021) delle procedure esecutive aventi ad oggetto l’abitazione del debitore di cui all'art. 13, comma 14, del D.L. n. 183 del 2020, in considerazione del fatto che, come previsto dalla citata sentenza «il bilanciamento sotteso alla temporanea sospensione delle procedure esecutive aventi ad oggetto l’abitazione principale è divenuto, nel tempo, irragionevole e sproporzionato, inficiando la tenuta costituzionale della seconda proroga» (sentenza n. 128 del 2021).

In altre parole, il comma 13 del D.L. 183/2020, come si è detto, ha limitato, dopo il 31 dicembre 2020, la proroga della sospensione dell’esecuzione ai soli provvedimenti di rilascio per morosità con conseguente cessazione di tale sospensione per tutti gli altri provvedimenti.

Proprio in aderenza a tali necessari criteri di eccezionalità e di temporaneità sopra richiamati, il discrimine per la proroga della sospensione dei provvedimenti è stato identificato nella data di adozione del provvedimento di rilascio medesimo, dalla quale data – infatti – dipende la cessazione di efficacia della sospensione (secondo una graduazione temporale e progressiva, rispettivamente al 30 giugno 2021, al 30 settembre 2021 e al 31 dicembre 2021) in modo tale da includervi le morosità più risalenti nel tempo.

È chiaro, quindi, come il legislatore abbia realizzato un bilanciamento dei diritti costituzionali in rilievo in relazione ai procedimenti di rilascio per morosità, bilanciamento che, invece, è mancato con riguardo alle previsioni normative relative alla proroga della sospensione delle procedure esecutive immobiliari aventi ad oggetto l’abitazione del debitore. 

L'importanza della cornice temporale relativa ai provvedimenti di convalida di sfratto per morosità costituisce altresì un riferimento determinante in relazione alla possibilità di poter fruire di alcuni benefici fiscali introdotti dal Legislatore nell'ambito dell'eccezionalità dell'attuale contingenza storica, ed in particolare ai fini dell'esenzione dal pagamento dell'imposta municipale propria (IMU) da parte del contribuente.

Ricordiamo, preliminarmente, che tale imposta risulta dovuta per anni solari, a ciascuno dei quali corrisponde un'autonoma obbligazione tributaria, e grava sui soggetti passivi d'imposta di cui all'articolo 9 del D.lgs. n. 23/2011 ed in particolare sul proprietario di immobili, inclusi i terreni e le aree edificabili, a qualsiasi uso destinati, ivi compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio è diretta l'attività dell'impresa, ovvero il titolare di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sugli stessi. Per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi, invece, in locazione finanziaria, il soggetto passivo è il locatario a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto.

Ai sensi del Decreto del Ministero dell'Economia e delle Finanze del 30 settembre 2021 (in Gazz. Uff., 29 ottobre 2021, n. 259) recante "Modalità di attuazione del rimborso della prima rata dell'imposta municipale propria (IMU) relativa all'anno 2021 per i proprietari locatori che abbiano ottenuto in proprio favore l'emissione di una convalida di sfratto per morosità" è previsto che alle persone fisiche che possiedano un immobile, concesso in locazione a uso abitativo, che abbiano ottenuto in proprio favore l'emissione di una convalida di sfratto per morosità entro il 28 febbraio 2020, la cui esecuzione è sospesa sino al 30 giugno 2021, sia riconosciuta l'esenzione per l'anno 2021 dal versamento dell'imposta municipale propria (IMU) relativa all'immobile predetto. Tale esenzione si applica anche a beneficio delle persone fisiche titolari di un immobile, concesso in locazione ad uso abitativo, che abbiano ottenuto in proprio favore l'emissione di una convalida di sfratto per morosità successivamente al 28 febbraio 2020, la cui esecuzione è sospesa fino al 30 settembre 2021 o fino al 31 dicembre 2021.

Alla luce di quanto sopra, è previsto che i soggetti di cui al comma 1 dell'articolo 1 del richiamato D.M. possano richiedere – alternativamente – il rimborso:

• della prima rata dell'IMU relativa all'anno 2021, che sia stata versata entro il 16 giugno 2021; o
• dell'intero importo corrisposto nel caso quest'ultima sia stata versata in un'unica soluzione entro il 16 giugno 2021.

La procedura di rimborso e le relative modalità sono disciplinate dall'articolo 2 del richiamato Decreto Ministeriale, il quale prevede che il contribuente proceda alla presentazione al Comune competente di un'istanza nella quale dichiari oltre alle sue generalità e ai dati identificativi dell'immobile, gli elementi che diano diritto al rimborso ossia, inter alia, i documenti attestanti il possesso dell'immobile, la concessione dello stesso in locazione a uso abitativo, gli estremi del provvedimento con cui è stata ottenuta una convalida di sfratto per morosità entro il 28 febbraio 2020, la cui esecuzione è stata sospesa sino al 30 giugno 2021 oppure una convalida di sfratto per morosità ottenuta successivamente al 28 febbraio 2020, la cui esecuzione è stata sospesa fino al 30 settembre 2021 o fino al 31 dicembre 2021, nonché gli estremi del versamento della prima rata o dell'unica rata dell'IMU riferita all'anno 2021 e l'importo di cui il medesimo richiede il rimborso. 

Al fine di usufruire dell'agevolazione fiscale, è peraltro necessario che i soggetti di cui sopra attestino il possesso dei requisiti che danno diritto all'esenzione dall'IMU, nonché l'importo del rimborso, nello spazio dedicato alle annotazioni del modello di dichiarazione, che deve essere presentata a norma dell'art. 1, comma 769, della Legge n. 160 del 2019. 

Note:

[1] Misure di potenziamento del Servizio sanitario nazionale e di sostegno economico per famiglie, lavoratori e imprese connesse all'emergenza epidemiologica da COVID-19.

[2] Misure urgenti in materia di salute, sostegno al lavoro e all'economia, nonché di politiche sociali connesse all'emergenza epidemiologica da COVID-19.

[3] Disposizioni urgenti in materia di termini legislativi, di realizzazione di collegamenti digitali, di esecuzione della decisione (UE, EURATOM) 2020/2053 del Consiglio, del 14 dicembre 2020, nonché in materia di recesso del Regno Unito dall'Unione europea.

[4] Misure urgenti in materia di sostegno alle imprese e agli operatori economici, di lavoro, salute e servizi territoriali, connesse all'emergenza da COVID-19.