Últimas modificaciones en materia de arrendamientos de vivienda

En los últimos 4 meses se ha producido una situación verdaderamente excepcional por haber existido hasta 3 regímenes distintos en materia de arrendamientos de vivienda, al haberse producido la aprobación del Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. 

El Real Decreto-Ley 21/2018 ("RDL 21/2018") entró en vigor el día 19 de diciembre de 2018 pero quedó derogado el día 24 de enero de 2019 al no haber sido convalidado por el Congreso de los Diputados debido a las discrepancias del resto de grupos parlamentarios. En consecuencia, la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos ("LAU"), en su última redacción dada en 2013 recuperó su vigencia. Finalmente, el 1 de marzo de 2019 el Gobierno aprobó el nuevo Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler ("RDL 7/2019").

Después del fallido intento del Gobierno para modificar la regulación del arrendamiento de vivienda mediante el RDL 21/2018 , no ha cesado en su objetivo de modificación de la LAU  con la aprobación del nuevo RDL 7/2019 para hacer frente, según indica, a la posición de debilidad en el que se encuentra actualmente el arrendatario de una vivienda. En este sentido, el RDL 7/2019 tiene el mismo objetivo que la reforma pretendida el pasado diciembre si bien introduce importantes novedades.

Extensión del plazo de prórroga obligatoria y de prórroga tácita

El RDL 7/2019, al igual que se pretendió con el RDL 21/2018, amplía de la duración de los contratos de manera que su duración mínima pasa de los 3 a los 5 años cuando el arrendador sea persona física y hasta 7 años de duración si el arrendador es persona jurídica. Asimismo, se amplía el plazo de prórroga tácita que se amplía de 1 año a plazos anuales sucesivos hasta un máximo de 3 años, para el caso que ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no renovarlo.

Ampliación del plazo de preaviso

Como novedad, el RDL 7/2019 aumenta el plazo de preaviso para notificar la voluntad de cualquiera de las partes para que no opere la prórroga táctica. En este sentido, se amplía de 1 a 4 meses el plazo mínimo de preaviso que dispone el arrendador para notificar su voluntad de no prorrogar por más tiempo el contrato, y de 1 a 2 meses el plazo de preaviso en caso de que sea el arrendatario quien quiera poner fin al contrato.

Recuperación de la vivienda por causa de necesidad

En cuanto el derecho del arrendador para recuperar la vivienda arrendada transcurrido el primer año sin que proceda la prórroga obligatoria del contrato para destinarla a vivienda para sí o para sus familiares, el RDL 7/2019 recupera la necesidad, ya prevista en la LAU de 1994, de que para que opere dicho derecho deberá estar reconocido de forma expresa en el contrato de arrendamiento.

Resolución del derecho del arrendador

El RDL 7/2019 recupera también la medida ya contemplada en la LAU de 1994 que establece que si durante los 5 o 7 primeros años de duración del contrato, el derecho del arrendador queda resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa por ejecución hipotecaria, sentencia judicial o ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho a continuar en la vivienda arrendada durante el tiempo que reste hasta cumplir el plazo inicial de 5 o 7 años, según proceda. Si la duración pactada fuera superior a 5 o 7 años, transcurridos los primeros 5 o 7 años el arrendamiento quedará extinguido salvo que el contrato se haya inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador.

También se establece de nuevo, tal y como estipulaba el texto de la LAU de 1994, que la apariencia de propiedad en el arrendador garantiza la duración del contrato de arrendamiento durante el plazo inicial de 5 o 7 años, para el caso que el arrendatario hubiera concertado, de buena fe, un contrato de arrendamiento de vivienda ajena con la persona que tenga la apariencia de ser propietaria por constar como tal en el Registro de la Propiedad o que parezca serlo por el estado de posesión y dicha apariencia sea imputable al verdadero propietario.

Efectos frente a terceros de los contratos de arrendamientos no inscritos en el Registro de la Propiedad

Después de las numerosas críticas que recibió el RDL 21/2018 por no abordar este asunto, la nueva reforma recupera el principio de publicidad legal de los contratos de arrendamiento que regía en la LAU de 1994 para garantizar la protección jurídica del arrendatario frente a terceros. En consecuencia, deja de ser un requisito que los contratos de arrendamiento de vivienda estén inscritos en el Registro de la Propiedad para que surtan efectos frente a terceros.

Así, en caso de que se venda una vivienda arrendada, el arrendamiento tendrá eficacia frente a terceros durante el plazo de los 5 primeros años del contrato, o 7 años si el arrendador es persona jurídica, aunque dicho arrendamiento no estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad. Si el plazo de duración pactado fuera superior a 5 o 7 años y no constare inscrito, el adquirente de la vivienda sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso de los 5 o 7 años y el vendedor deberá indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año que, excediendo del plazo citado de 5 o 7 años, reste por cumplir. Por último, si la duración del arrendamiento fuera superior a 5 o 7 años y constare inscrito en el Registro de la Propiedad, el adquirente quedará subrogado por la totalidad del plazo pactado.

Límite máximo a la revisión de renta

En cuanto a las limitaciones en cuanto a la actualización de renta, el derogado RDL 21/2018 limitó el incremento por actualización de renta a la variación anual experimentada por el Índice de Precios al Consumo para aquellos contratos considerados de "renta reducida". En este caso, el RDL 7/2019 extiende esta limitación a todos los contratos.

Exclusión del ámbito de aplicación de la LAU de la cesión temporal del uso que comporta la actividad de las denominadas viviendas de uso turístico

Los contratos de cesión temporal de uso de vivienda para uso turístico comercializados a través de canales de oferta turística, conocidos como contratos de alquiler turístico, ya estaban excluidos de la LAU desde la reforma acometida en el año 2013. La nueva normativa mantiene una precisión técnica que ya incorporaba el derogado RDL 21/2018, por la que suprime la limitación de que estas viviendas deban ser comercializadas a través de canales de oferta turística y extiende la exclusión de dichos contratos cualquiera que sea su medio de comercialización o promoción.

Régimen aplicable a los contratos de arrendamiento de ciertas viviendas

Se recupera la excepción ya contemplada en la LAU de 1994, por la que los arrendamientos que tengan por objeto viviendas de superficie superior a 300 metros cuadrados o bien contemplen una renta inicial anual que exceda 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual, no estarán sujetos a la LAU. Por consiguiente, si la vivienda arrendada cumple con uno de los dos requisitos mencionados, los contratos de arrendamiento se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título II de la LAU y, supletoriamente por las disposiciones del Código Civil.

Límite a las garantías adicionales a la fianza

El RDL 7/2019 mantiene la medida introducida en la reforma derogada estableciendo que el arrendador no podrá exigir una cantidad superior a 2 mensualidades de renta como garantía adicional a la fianza, salvo que se trate de contratos cuya duración exceda el plazo de 5 o 7 años, según los casos.

Medidas fiscales en favor del alquiler de vivienda

La nueva reforma mantiene la exención, ya prevista en el derogado RDL 21/2018, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

Otras modificaciones

El RDL 7/2019 recupera la imposibilidad de excluir la subrogación del arrendatario en caso de fallecimiento del mismo en caso que el subrogado se encuentre en situaciones de especial vulnerabilidad o afecte a menores de edad, personas con discapacidad o mayores de 65 años.

Asimismo, la nueva norma, en la misma línea que el derogado RDL 21/2018, establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de arrendamiento deben ser a cargo del arrendador cuando éste sea persona jurídica. No obstante, la anterior redacción excluía esta obligación cuando dichos servicios eran contratados por propia iniciativa del arrendatario. Con la nueva redacción, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato deberán ser en todo caso, por cuento del arrendador persona jurídica.

Por último, se mantiene la medida ya incluida en el texto legal del derogado RDL 21/2018 por la que se prevé que la legislación en materia de vivienda pueda establecer derechos de tanteo y retracto a favor de la Administración respecto de la totalidad del inmueble cuyas viviendas y locales, propiedad del arrendador o de varios propietarios, se vendan de forma conjunta a un mismo comprador.

Régimen transitorio y entrada en vigor

El RDL 7/2019 resultará de aplicación a los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos a partir del día 6 de marzo de 2019. No obstante, como todo real decreto-ley, deberá ser sometido al trámite de convalidación en el plazo máximo de 30 días, es decir, hasta el 6 de abril de 2019. En este caso, el trámite de convalidación pasará por la Diputación Permanente del Congreso y no por el Congreso de los Diputados dado que las Cortes Generales se encuentran disueltas desde el 5 de marzo de 2019 debido a la elecciones de abril de 2019.