Criterio del Tribunal Supremo sobre la sujeción a AJD de las liberaciones de codeudores de un préstamo hipotecario
Publicado el 29th septiembre 2020
El Tribunal Supremo establece en su Sentencia de 20 de mayo de 2020 (STS 521/2020) el criterio de sujeción al AJD de las escrituras públicas de liberación de codeudores de un préstamo hipotecario al producirse una modificación de la distribución de la responsabilidad hipotecaria de la hipoteca inicialmente constituida.
El impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) sujeta a las escrituras, actas y testimonios notariales de préstamos hipotecarios que tengan por objeto cantidad o cosa evaluable, constituyan actos o contratos inscribibles y no estén sujetas al impuesto de sucesiones y donaciones ni al impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas. Así, en el caso resuelto por la STS 521/2020, la Administración de la Generalitat Valencia practicó la liquidación del AJD sobre una escritura pública de liberación de codeudores de un préstamo garantizado mediante hipoteca de determinados inmuebles al entender que se había producido el hecho imponible del AJD como consecuencia de una nueva distribución de la responsabilidad hipotecaria como consecuencia de la modificación subjetiva de los deudores.
La liquidación fue recurrida alegando que "dicha liberación –de los codeudores– es una modificación meramente subjetiva, que no produce una nueva distribución de la responsabilidad hipotecaria, puesto que sigue recayendo sobre los mismos inmuebles", es decir, que la modificación tiene un carácter meramente obligacional y, por tanto, que no estaría sujeta al AJD.
El Tribunal Supremo resolvió esta cuestión confirmando el criterio del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, sujetando la escritura de liberación de codeudores de un préstamo hipotecario al AJD argumentando que "aunque la garantía hipotecaria sobre la finca no se altere, sí se produce una modificación subjetiva de los responsables, que tiene acceso al registro, y que aunque pueda tener su causa en la extinción del condominio, liberándose respectivamente de la responsabilidad del préstamo hipotecario los afectados por la extinción, concretando su responsabilidad exclusivamente en las fincas de las que tras la extinción resultan adjudicatarios, son beneficiados por dicha liberación".
Con esta argumentación, se abre de nuevo el debate sobre el verdadero objeto de gravamen del AJD, optando el Tribunal Supremo por seguir la tesis más formalista según la cual el objeto de gravamen del AJD es el documento (la escritura pública) y no tanto la novación o modificación del contenido de la hipoteca, lo que supone en última instancia que cualquier modificación de un préstamo hipotecario donde concurra el carácter de inscribible tiene, per se, contenido valuable.
Sorprendente resolución, a la vez que confusa en su redacción, por cuanto la sustitución o modificación de la parte deudora de un préstamo tiene carácter obligacional, no real, y, por supuesto, no modifica (ni redistribuye) la responsabilidad hipotecaria de la carga sobre la finca hipotecada.
No podemos sino discrepar de esta interpretación que ha realizado el Tribunal Supremo, que tiene efectos directos en operaciones de refinanciación, divorcios y herencias encareciendo las operaciones (por cuanto el sujeto pasivo es el beneficiario de la garantía). Se nos plantea asimismo la duda si el Tribunal Supremo mantendría este criterio en caso de que el hipotecante fuera no deudor y se produjera liberación de un co-deudor (no hipotecante). En caso de respuesta negativa se pondría de manifiesto la falta de uniformidad en el criterio ahora adoptado por el Tribunal Supremo.
A la espera de que el Tribunal Supremo pudiera cambiar el criterio siguiendo una interpretación lógica y no literal de la norma donde lo valuable no se debería referir al documento sino a las modificaciones que se plantean en el mismo, la alternativa (cuando el supuesto de hecho lo permita) sería la formalización de las liberaciones de préstamos hipotecarios a través de pólizas en lugar de escrituras públicas.
