Sistema de índices de precios de referencia del alquiler de vivienda
Publicado el 18th marzo 2024
El 16 de marzo entró en vigor el sistema de índices de precios de referencia del alquiler de vivienda. Se tendrá en cuenta para las limitaciones de la renta previstas en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
Qué se ha aprobado
La Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana ha aprobado el sistema de índices de precios de referencia mediante la Resolución de 14 de marzo de 2024.
Este sistema ofrece un rango de valores de precios de alquiler de viviendas, como referencia, a título orientativo, para la fijación de la renta en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda.
Servirá también para aplicar determinadas limitaciones en la renta que la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, introdujo en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Cuándo entra en vigor
La Resolución de 14 de marzo de 2024 fue publicada en el BOE el 15 de marzo de 2024 y entró en vigor el 16 de marzo de 2024.
Dónde se aplicará
El sistema de índices de precios de referencia se ha aprobado para todo el territorio nacional excepto País Vasco y Navarra.
No obstante, en la presente fecha, las limitaciones de la renta basadas en este sistema solo operarán en Catalunya, que es la única Comunidad Autónoma que ha aprobado la declaración de una zona de mercado residencial tensionado mediante la Resolución TER/800/2024, de 13 de marzo, publicada en el Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya el 14 de marzo de 2024.
A su vez, en esa misma fecha, el Boletín Oficial del Estado publicó la Resolución por la que se publica la relación de zonas de mercado residencial tensionado que han sido declaradas en el primer trimestre de 2024.
Catalunya ha declarado una única zona discontinua de mercado residencial tensionado que abarca 140 municipios, incluyendo Barcelona y municipios del área metropolitana y otros de características diferentes como pueden ser Puigcerdà o Lloret de Mar. Asimismo, ha reducido la definición de gran tenedor al titular de cinco o más inmuebles ubicados en la zona de mercado residencial tensionado declarada.
Cómo consultarlo
A través de la web del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana se puede conocer un rango de valores de referencia para el alquiler de una vivienda, de acuerdo con su localización y características.
En concreto, se puede acceder a cinco mapas distintos en función del nivel territorial objeto de la consulta: sección censal, distrito, municipio, provincia y comunidad autónoma.
Metodología
La metodología empleada está explicada en un documento disponible en la web del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Se ha seleccionado como fuente de información principal el conjunto de datos tributarios contenido en las declaraciones del IRPF, complementado con los datos catastrales en lo relativo a las características físicas de los inmuebles (superficie, uso y tipología, antigüedad, etc.).
Asimismo, se han tenido en cuenta de forma complementaria los datos de los depósitos autonómicos de fianza, los valores de rentas medias obtenidos por métodos indirectos (rentabilidad) facilitados por el Colegio de Registradores y otra información sobre alquileres aportada por la Dirección General del Catastro.
Cómo afecta a la renta de los contratos de arrendamiento
De conformidad con la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción dada por la Ley por el derecho a la vivienda, a partir del 16 de marzo de 2024, la renta pactada al inicio de un nuevo contrato de arrendamiento de una vivienda que se ubique en una zona de mercado residencial tensionado (dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona) no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia si concurre uno de los siguientes supuestos:
- Que el arrendador sea un gran tenedor;
- Que sobre la vivienda no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda en los últimos cinco años, siempre que así se recoja en la correspondiente resolución del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, al haberse justificado dicha aplicación en la declaración de la zona de mercado residencial tensionado.
Otras cuestiones relevantes
El mencionado documento de metodología para la determinación del sistema de índices de precios de referencia contiene previsiones extralegales (no previstas o amparadas por la Ley por el derecho a la vivienda).
Así, sin perjuicio de que la Ley no prevé nada al respecto, la aplicación de la web del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana no permite obtener el rango de valores de precios de alquiler como referencia para los siguientes inmuebles:
- Viviendas unifamiliares;
- Viviendas de superficie construida inferior a 30 m2 y superior a 150 m2; y
- Viviendas de menos de cinco años de antigüedad, de acuerdo con la fecha de construcción o de rehabilitación integral del edificio en el que se encuentra.
Por tanto, en la práctica, estas viviendas quedan excluidas de la limitación de rentas basada en el sistema de índices de precios de referencia. Y ello no por previsión de la Ley por el derecho la vivienda o la resolución del Secretario de Estado de Vivienda Urbana, sino por el propio procedimiento de cálculo del rango de valores de precios de alquiler como referencia.
Por otro lado, al tener como fuente principal la información tributaria contenida en las declaraciones del IRPF, queda excluida del cálculo la oferta de vivienda en manos de profesionales que declaran por el Impuesto de Sociedades.
