Reforma legislativa para la coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario
Publicado el 22nd abril 2016
La Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, y del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo (la “Ley 13/2015”), en vigor desde el 1 de noviembre de 2015, pretende la coordinación entre los dos sistemas existentes de información sobre el territorio: el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario. Además de mejorar la comunicación entre ambas instituciones, la Ley 13/2015 busca reforzar la seguridad jurídica y la transparencia, simplificando así los trámites en el mercado inmobiliario.
El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles con la finalidad de dar publicidad formal y material que dé seguridad a las transacciones inmobiliarias a través de los principios de legitimación y fe pública. Se organiza sobre el sistema de folio real o registración por fincas en virtud del cual, cada unidad inmobiliaria específica o finca origina la apertura de un folio en el que se hacen constar las vicisitudes de su historial jurídico.
El Catastro Inmobiliario, por su parte, consiste en un registro administrativo, dependiente del Ministerio de Hacienda, que se basa en la descripción del territorio a través de la denominada cartografía catastral, mediante la cual se delimitan las parcelas existentes sobre el territorio y se detallan los datos asociados a las mismas con el fin de proporcionar información fiscal sobre la atribución tributaria de los inmuebles.
Así, si bien ambas instituciones recaen sobre la realidad inmobiliaria, la falta de coordinación entre ellas ha venido creando con frecuencia ciertas discordancias de información y descripción entre ambas. En este sentido, el Registro de la Propiedad frecuentemente no puede determinar la porción de terreno exacta sobre la que tiene efectos, de la misma manera que el Catastro no siempre refleja sobre las parcelas que cartografía los efectos de los negocios jurídicos que se han podido llevar a cabo sobre las mismas, como por ejemplo segregaciones, agregaciones o divisiones. El objetivo de la Ley 13/2015 es superar esta situación mediante el establecimiento de un sistema de coordinación y de intercambio de datos, de manera que el Registro de la Propiedad tenga acceso a la cartografía catastral y viceversa.
En este sentido, y como principal novedad, la Reforma establece la obligatoriedad de incorporar en el folio real de cada finca, su representación gráfica georreferenciada y, en caso de que consten acreditadas, las coordenadas georeferenciadas de sus vértices. Esta obligación es aplicable en los casos de inmatriculación, o cuando se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación del terreno.
Esta incorporación de la representación gráfica puede realizarse también, con carácter potestativo, al tiempo de formalizarse cualquier otro acto inscribible o como una operación registral específica.
La representación gráfica se incorporará al folio real de la finca siempre que el Registrador no tenga dudas acerca de la correspondencia física y jurídica de la finca en cuestión, entendiéndose que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieren básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no exceden del diez por ciento de la cabida inscrita y no impiden la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes. Una vez inscrita la representación gráfica, la cabida de la finca será la que conste en tal representación y el Registrador, si es necesario modificará la que conste en la descripción literaria de la finca.
Para la incorporación de la representación gráfica de la finca al folio real deberá aportarse, junto con el título inscribible, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la misma. No obstante, en los casos en los que la incorporación de la representación gráfica es obligatoria, la Ley 13/2015 permite la aportación de otra representación gráfica georreferenciada alternativa (que es aquella que difiere de la representación gráfica contenida en la certificación catastral descriptiva y gráfica de un inmueble), que el Registrador deberá remitir al Catastro para que este practique la alteración que corresponda.
En toda forma de publicidad registral deberá expresarse, además de la referencia catastral de la finca, si la misma se encuentra o no coordinada gráficamente con el Catastro y, de ser así la fecha en la cual tuvo lugar tal coordinación.
Con todo lo anterior, el principal efecto de la Ley 13/2015 es la presunción que establece relativa a que la finca inscrita tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la descripción gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real. Esto es relevante por cuanto el artículo 38 de la Ley Hipotecaria señala que, a todos los efectos legales, se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento correspondiente. Esta presunción existirá igualmente en los casos en los que se haya incorporado al folio real una representación gráfica alternativa, en los supuestos en que dicha representación haya sido validada previamente por una autoridad pública, y hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica.
