Prohibición de la actividad de apartamentos turísticos por la Comunidad de Propietarios

El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, introdujo en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, una excepción a la regla general de la unanimidad para modificar los estatutos de una comunidad de propietarios. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública se ha pronunciado en varias ocasiones sobre si esta excepción comprende los casos de prohibición de la actividad de alquiler turístico. Más allá de los requisitos procedimentales para la validez de un acuerdo de prohibición de esta actividad, los tribunales se han pronunciado sobre los efectos de esta prohibición y sobre la habilitación estatutaria necesaria para aprobarla.

Regulación de arrendamientos para uso turístico

Tal como se pudo apreciar al final de 2023, los alquileres temporales, que quedaron fuera de la regulación contenida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, han aumentado con respecto al cierre de 2022 y 2021. Asimismo, los alojamientos de uso turístico, que podrían incluirse como una modalidad de alquiler temporal, también han experimentado un gran incremento en los últimos años.

El arrendamiento de viviendas de uso turístico está expresamente excluido del ámbito de aplicación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística. Esta normativa sectorial turística la aprueba cada Comunidad Autónoma en los términos que estime convenientes, estableciendo los requisitos que deben cumplir este tipo de alojamientos.

Independientemente de que una vivienda cumpla con los requisitos establecidos en la normativa autonómica de aplicación, la actividad de apartamentos turísticos puede ser prohibida absolutamente -no solo regulada- por las comunidades de propietarios mediante un acuerdo prohibitivo de esta actividad adoptado por la junta de propietarios.

La excepción prevista en la Ley sobre propiedad horizontal

En este sentido, de conformidad con el artículo 17.12 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad de vivienda de uso turístico, suponga o no modificación del título constitutivo de la comunidad de propietarios o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

Esto supone una excepción a la regla general de unanimidad contenida en el artículo 17.6 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, según la cual, los acuerdos que impliquen la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal o de los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

En cuanto a la actividad afectada por la excepción a la regla general, la propia Ley se remite a la definición de vivienda de uso turístico contenida en el artículo 5.d) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística. Y la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha circunscrito la previsión del artículo 17.12 de la Ley sobre Propiedad Horizontal al alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial aplicable y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, excluyendo otros usos de vivienda como el mero alquiler vacacional.

Interpretación de la excepción

En la calificación cuya impugnación dio lugar a Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública número 2893\2023 de 21 de diciembre, el propio Registrador que denegó la inscripción de una modificación de estatutos señaló que, dado su carácter excepcional, la norma contenida en el artículo 17.12 de la Ley sobre Propiedad Horizontal debía ser interpretada de forma restrictiva. Así, para el caso de la prohibición de la actividad de vivienda de uso turístico, debía exigirse la unanimidad.

Ciertamente, el mencionado apartado 12, introducido en la Ley sobre Propiedad Horizontal por medio del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, habla simplemente de limitar o condicionar, no de una prohibición completa. Sin embargo, esa mención expresa no ha sido necesaria para la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que en la mencionada Resolución de número 2893\2023 de 21 de diciembre recurre a la interpretación que ya había hecho de este precepto anteriormente, en el sentido de que la mención de la norma a "limitar" no impide la prohibición de una actividad.

Bastará, por tanto, la aprobación por 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, para que el acuerdo de prohibición de la actividad de apartamento o vivienda de uso turístico sea adoptado válidamente.

Efectos del acuerdo de prohibición

Ahora bien, cabe preguntarse por el efecto que tiene el acuerdo prohibitivo sobre aquellos copropietarios que ya disponían de una licencia para iniciar la actividad de apartamento o vivienda de uso turístico en la fecha de adopción del acuerdo. En este sentido, el criterio del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (Sentencia 74/2018, de 13 septiembre) es que las limitaciones de uso aprobadas con el voto favorable 4/5 partes de los propietarios con derecho al voto, que tienen que representar al mismo tiempo las 4/5 partes de las cuotas de participación (umbral establecido por el Código Civil de Cataluña) no pueden afectar a un propietario disidente ya que cuando el acuerdo fue adoptado dicho propietario ya estaba autorizado a destinarlo a uso turístico.

Asimismo, la Dirección General de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación de Cataluña señaló que si bien la limitación del uso aprobada con la mayoría cualificada necesaria es inscribible, el acuerdo no afectará al propietario actual que no haya prestado su consentimiento sobre la base del principio general de irretroactividad de las normas restrictivas de derechos. No obstante, el acuerdo sí afectará a los futuros adquirentes de su elemento privativo cuando la limitación ya conste inscrita.

Prohibición expresa o genérica en los estatutos

Hasta aquí nos hemos referido a acuerdos que trataban de prohibir expresamente la actividad de apartamentos de uso turístico por vía estatutaria. No obstante, en ocasiones los estatutos contienen tan solo una prohibición genérica de destinar las viviendas a una actividad económica, profesional, empresarial, mercantil o comercial. Al respecto, el Tribunal Supremo ha avalado la prohibición de los apartamentos turísticos por las comunidades de propietarios amparándose en este tipo de cláusulas estatutarias. Así, en la Sentencia 1671/2023, de 29 de noviembre, el Alto Tribunal ha apreciado la concurrencia de una actividad económica incluida en la prohibición estatutaria, equiparable a las actividades económicas incluidas a título ejemplificativo en los estatutos, siendo ello conforme con la jurisprudencia "acerca de que las limitaciones tienen que ser claras, precisas y expresas (…)" y sin que pueda equipararse el arrendamiento de vivienda (que no estaría prohibido a pesar de ser una actividad económica) al arrendamiento de vivienda para uso turístico.