Prohibición de la actividad de alquiler turístico por la Comunidad de Propietarios

El acceso a la vivienda en España se ha convertido en un problema que las fuerzas políticas, con recetas mas o menos intervencionistas del mercado del alquiler residencial, están intentando resolver. En este contexto, el alquiler turístico ha tenido un impacto creciente en los últimos años en nuestro país. Algunas zonas de distintas ciudades se ven particularmente afectadas por este fenómeno, que genera molestias y malestar entre los vecinos.

Pero la regulación del alquiler turístico en la práctica no recae únicamente en los poderes públicos. Las Juntas de las Comunidades de Propietarios, haciendo uso de sus competencias, pueden adoptar acuerdos prohibiendo el ejercicio de esta actividad. Se plantea entonces qué mayoría es necesaria para la validez del acuerdo correspondiente.

Propiedad Horizontal

El Real Decreto-ley 7/2019 introdujo como excepción el artículo 17.12 en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, modificando la regla general de unanimidad para la modificación de los estatutos de una comunidad de propietarios. Así, el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad de alquiler turístico, requerirá únicamente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en su Resolución número 2893\2023 de 21 de diciembre, recurrió a la interpretación que ya había hecho de este precepto anteriormente, en el sentido de que la mención de la norma a "limitar" no impide la prohibición de una actividad. Por su parte, los tribunales habían interpretado este precepto con distinto resultado.

El Tribunal Supremo, en sus sentencias números 1232/2024 y 1233/2024 de 3 de octubre, ha resuelto la cuestión estableciendo un criterio claro de interpretación: al amparo del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, las comunidades de propietarios pueden adoptar, por doble mayoría de tres quintos, un acuerdo que prohíba completamente la actividad de alquiler turístico en un piso de la comunidad.

Sin obstáculos constitucionales

Son varios los argumentos que soportan esta conclusión. En primer lugar, cabe señalar que no hay impedimento constitucional a la luz de la interpretación del artículo 33 de la Constitución Española. Las prohibiciones de actividad en los elementos privativos ya habían sido declaradas conformes con la Constitución. Además, impedir el uso de alquiler turístico "no altera el contenido esencial del derecho de propiedad".

En segundo lugar, recurriendo a los tradicionales criterios interpretativos establecidos en el artículo 3.1 del Código Civil, el Tribunal Supremo va más allá de la mera exégesis gramatical, fijándose también en el "por qué" y "para qué" fue dictada la norma (interpretación teleológica).

Interpretación semántica y teleológica

En cuanto al criterio semántico, advierte el Tribunal que la ley recoge dos supuestos distintos: "condicionar" tiene menor intensidad y "limitar" tiene mayor alcance, no habiendo nada que impida que la limitación de la actividad pueda llegar a su prohibición. Para reforzar esta tesis, recurre tanto al diccionario de la Real Academia de la Lengua como al Diccionario Panhispánico del Español Jurídico. Además, entiende el Tribunal que no tendría sentido que el legislador empleara los términos "limitar" y "condicionar" de forma redundante, "y no para ampliar los contornos de las posibilidades que ofrece el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal".

Respecto a la interpretación teleológica, el Tribunal Supremo acude al preámbulo del Real Decreto-ley 7/2019, concluyendo que el espíritu y finalidad de la norma propicia la interpretación de que la limitación comprende la prohibición, y que la voluntad del legislador es favorable al arrendamiento residencial frente al turístico. Así, condicionar o restringir el alquiler turístico no soluciona la problemática del acceso a la vivienda.

Observaciones del Tribunal Supremo

Por último, hace el Tribunal dos observaciones de orden práctico. Por un lado, considera las molestias y perjuicios que puede generar la actividad de alquiler turístico. Por otro, pone de manifiesto que exigir la unanimidad para un acuerdo prohibitivo de esta actividad equivaldría a hacerla imposible, pues el propietario del piso afectado siempre podría votar en contra. En este último caso, además, cabría esperar la imposición por la comunidad de propietarios de condiciones que hiciesen inviable el alquiler turístico y el consecuente aumento de la litigiosidad.

Comentario de Osborne Clarke

En conclusión, las sentencias mencionadas fallan del lado de la comunidad de propietarios frente a los intereses particulares de los propietarios. Una vez allanado el camino desde el punto de vista jurídico, queda por ver con qué frecuencia recurren las comunidades de propietarios a la posibilidad de prohibir el alquiler turístico. Asimismo, siendo un tema controvertido y con potencial para la conflictividad social, también habrá que estar atento a las iniciativas políticas en este ámbito.