Primer pronunciamiento judicial sobre la "cláusula Berlín" en contratos de arrendamiento de vivienda

El derecho a la vivienda es una piedra angular de la política en España y se enfrenta a importantes desafíos en diversas regiones. La problemática para entrar en el mercado de alquiler a precios asequibles ha sembrado incertidumbre y tensión en el sector inmobiliario, situando a las políticas de control de precios en el epicentro del debate público, un debate que no cesa de evolucionar.

Tras la promulgación en Cataluña de la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, sobre medidas urgentes para la contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda en Cataluña, la discusión fue intensificada por cuanto se implementó un sistema para limitar la libre determinación de precios en el alquiler de viviendas en zonas consideradas como mercados residenciales tensionados. Su objetivo era frenar y moderar los precios del alquiler en áreas que, por sus características específicas, no podían asegurar un precio accesible para todos los ciudadanos.

No obstante, su aplicación fue vista por el mercado como una restricción significativa a la libertad de pacto entre las partes, lo que derivó en varios recursos de inconstitucionalidad ante el Tribunal Constitucional. Finalmente, en fecha 12 de mayo de 2022, el Tribunal Constitucional declaró inconstitucionales varios preceptos de la Ley 11/2020, entre los cuales se incluía la limitación de rentas.

"Cláusula Berlín"

Ante la situación de incertidumbre legal y, teniendo en cuenta la alta probabilidad de que la norma fuera declarada inconstitucional, muchos propietarios optaron por incluir en sus contratos de arrendamiento, la conocida como "cláusula Berlín" o "cláusula Berlinesa".

La denominada "cláusula Berlín" es aquella estipulación del contrato de arrendamiento en la que el arrendador y el arrendatario establecen dos importes de renta, los cuales se aplicarán según la normativa sobre control de rentas que esté en vigor en cada periodo del contrato:

• La primera, sujeta a la legislación aplicable en el momento de firmar el contrato de arrendamiento, que hasta la declaración de inconstitucionalidad era la Ley 11/2020 en Cataluña y, actualmente, sería la Ley de Vivienda 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda aplicable a todo el territorio español; y
• La segunda, una renta de mercado libre acordada entre las partes para el caso de que la Ley 11/2020 o, en la actualidad, la Ley 12/2023 fuera invalidada y, por ende, el sistema de limitación de rentas quedara sin efecto.  

La aplicación de la "cláusula Berlín" ha sido motivo de litigios. Muchos arrendatarios se han mostrado reacios a aceptar esta cláusula en sus contratos, considerándola abusiva.

Sentencia del Juzgado de Primera Instancia

El debate llegó al Juzgado de Primera Instancia número 55 de Barcelona, que recientemente se pronunció a favor de la aplicación de la "cláusula Berlín". El 27 de mayo, el juzgado emitió una sentencia que reconoce su validez, siempre que se cumplan ciertos requisitos.

En el caso concreto, el arrendatario sostenía que la "cláusula Berlín" era abusiva y, por ende, debía ser anulada. Asimismo, solicitó la devolución de todas las cantidades abonadas al arrendador que consideraba indebidas.

El Juzgado ha desestimado íntegramente en su sentencia las pretensiones requeridas por el arrendatario concluyendo que no se puede considerar nula la cláusula por cuanto "el arrendatario conoció de forma clara y precisa las cargas derivadas del pacto objeto de controversia, y en consecuencia, es por lo que cabe desestimar íntegramente la demanda".   

Es decir, subraya la necesidad de que el arrendador actúe con "total transparencia frente al arrendatario" en todo momento. Es fundamental que el arrendatario comprenda con claridad el contenido del contrato, las implicaciones de la "cláusula Berlín", el coste del alquiler, entre otros aspectos relevantes. Si se demuestra transparencia entre las partes, el Juzgado considera que no hay lugar a considerar la cláusula como abusiva y, por tanto, es plenamente válida.

En el caso analizado por la sentencia, la jueza constató que existió transparencia en el contrato de arrendamiento, dado que arrendador y arrendatario intercambiaron una serie de correos electrónicos que clarificaban el funcionamiento de la "cláusula Berlín", y el arrendatario expresó su comprensión y aceptación de la misma.

Comentario de Osborne Clarke

El Juzgado de Primera Instancia de Barcelona ha sentado un precedente y ha definido parámetros que hasta ahora no se habían considerado en la aplicación de este tipo de cláusulas, como la importancia de una negociación transparente entre las partes.

Cabe destacar que esta resolución aún puede ser objeto de apelación y revisión por instancias superiores. No obstante, todo apunta a que se trata de una decisión judicial que podría marcar una tendencia significativa en futuras resoluciones judiciales en esta materia.