Nuevas figuras jurídicas a la definición clásica de propiedad: la propiedad temporal y la propiedad compartida
Publicado el 23rd abril 2018
La Ley 19/2015, de 29 de julio, de incorporación de la propiedad temporal y de la propiedad compartida al libro quinto del Código Civil de Cataluña pretende, respetando la naturaleza jurídica del derecho de propiedad, dar una respuesta fáctica a las dificultades existentes a la hora de adquirir la propiedad y acceder a la vivienda, incorporando dos nuevas fórmulas.
Con el fin de dar respuesta a las dificultades derivadas del sobreendeudamiento y facilitar el acceso a la vivienda, el Código Civil de Cataluña (en adelante, el "CCC") introduce la propiedad temporal y la propiedad compartida. Estas modalidades hallan sus fundamentos en instituciones propias de una larga tradición jurídica legal y consuetudinaria en las fuentes catalanas y que se mantienen en el Código Civil Catalán.
En la propiedad temporal, la propiedad se atribuye al propietario temporal durante un plazo cierto y determinado, a cuyo vencimiento el dominio devendrá del titular sucesivo (mínimo 10 años y máximo 99 años). La finalidad de esta figura jurídica es permitir la adquisición progresiva del dominio por parte del propietario material, quien va adquiriendo las cuotas del dominio que tiene atribuidas el propietario formal, conforme va disminuyendo la prestación económica a abonar por el propietario material. Una vez transcurrido el plazo establecido en el título constitutivo, el adquirente recibirá la propiedad y se resolverá el derecho del propietario temporal. De esta forma, en la propiedad temporal entra en juego un derecho de reversión del titular sucesivo consistente en la recuperación del bien una vez transcurrido el plazo establecido.
La propiedad compartida, por su parte, coincide con la comunidad de bienes pro indiviso en el sentido de que mientras que en la comunidad de bienes se atribuye al comunero la facultad de disponer libremente de su cuota; en la propiedad compartida, el titular material puede, previa comunicación al propietario formal, enajenar, hipotecar o someter a cualquier tipo de gravamen su cuota. Así, el rasgo característico de la propiedad compartida es la convivencia de dos titularidades distintas: el propietario material quien posee y usa el bien "de forma plena y exclusiva" con "todos los actos de riguroso dominio" (art. 556-6 CCC); y el propietario formal quien ostenta el dominio desnudo de facultades y no disfruta de la posesión del bien si bien va incrementando su cuota "de modo gradual, de acuerdo con lo establecido por el título de constitución". En este sentido, el título de constitución deber recoger la cuota inicialmente adquirida por el propietario y los requisitos y condiciones para ejercer el derecho de adquisición gradual (art. 556-4 CCC). Finalmente, y a efectos prácticos, cabe destacar que el legislador establece una afección real sobre la participación del propietario material con el fin de asegurar la subsistencia del bien objeto de la relación jurídica y garantizar el pago de la contraprestación correspondiente.
Además, para dotar de mayor flexibilidad a estas figuras, el legislador permite que puedan llegar a entrelazarse pudiendo llegar a constituirse una propiedad compartida sobre un bien en régimen de propiedad temporal. De esta forma, se facilita su adquisición y se evita la pérdida de facultades dominicales.
Dada la relevancia de los efectos erga omnes de estas nuevas figuras jurídicas, resulta de especial interés la inscripción de los mismos en los registros públicos. Sin embargo, el legislador regula la inscripción de estos derechos con carácter meramente declarativo excluyendo la inscripción como requisito constitutivo. Esto es así por cuanto el ordenamiento jurídico español no exige, salvo casos muy particulares como el derecho de superficie o la hipoteca, la inscripción constitutiva como fundamento para la adquisición de derechos reales.
Para acabar, estas nuevas figuras jurídicas no suponen la creación de un derecho ex novo sino que perfilan el dominio con una forma distinta a la considerada hasta ahora. De hecho, la figura de propiedad temporal se equipara a la institución inglesa del leasehold que permite al leaseholder sentirse y mostrase como propietario frente a terceros, mientras que la propiedad (freehold) sigue siendo del landlord. Además, la propiedad compartida y temporal en derecho inglés están combinadas. En efecto, la propiedad compartida inglesa (shared ownership), está fundamentada en su leasehold, que permite tener la propiedad temporal de un inmueble, que es hipotecable y que puede abrir folio registral.
Estas figuras ofrecen ventajas para los propietarios ya que permite el ejercicio de una actividad económica prolongada (especialmente a inversores a medio y largo plazo) sin perder la titularidad ni, en su caso, tener que asumir las obligaciones legales y tributarias durante un plazo determinado. Asimismo, podrían ayudar a incrementar los ingresos y reducir los gastos, por ejemplo de las Administraciones Públicas, al permitir transmitir a inversores inmobiliarios inmuebles en los que desarrollen sus actividades, pero permaneciendo, sin embargo, en ellos para poder continuar desarrollándolas, y conservando el derecho a recuperar la titularidad en el futuro.
En la práctica quedará por ver si estas tenencias intermedias para facilitar el acceso a la vivienda son efectivamente puestas en práctica por los operadores y suponen un motor para la reactivación del tráfico jurídico.
