Novedades legislativas en materia de turismo y vivienda en Andalucía con especial incidencia en las viviendas de uso turístico

El Ejecutivo Andaluz ha impulsado dos grandes normas con incidencia directa en el turismo y más en concreto en la modalidad de alojamiento de vivienda de uso turístico. Nos referimos por un lado al Anteproyecto de Ley del Turismo Sostenible de Andalucía, cuyo inicio de tramitación fue aprobado por el Consejo de Gobierno el 6 de febrero de 2025 y por otro lado, a las novedades introducidas por el Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda.

Recogemos a continuación las principales novedades que pretenden introducirse al marco normativo actual y las ya incorporadas por el Decreto-ley:

Ampliación del catálogo de servicios y de alojamientos turísticos y nuevo procedimiento de inscripción en el Registro de las viviendas de uso turístico

El Anteproyecto de ley amplía de forma significativa la consideración de servicios turísticos y de prestadores de servicios turísticos, incluyendo expresamente entre los mismos no solo la prestación de servicios de alojamiento, intermediación e información turística, sino también las actividades de ocio o el transporte turístico. Se incorpora como novedad en el nuevo texto que tanto las agencias de viajes como las empresas de servicios de viajes vinculados serán contempladas como empresas de intermediación turística, y por lo tanto como prestadores de servicios turísticos.

Destacamos igualmente la ampliación de la consideración de alojamientos turísticos, que incorpora por primera vez y de manera expresa la modalidad de viviendas de uso turístico a su clasificación y que quedaría como sigue: 

• Establecimientos de alojamiento turísticos
• Viviendas de uso turístico
• Cualquier otro que se establezca reglamentariamente. Se introducen también como novedad las tipologías de alojamientos en medio rural y los alojamientos singulares.

Una de las novedades más controvertidas es la relativa a la modificación del régimen de inscripción de las viviendas de uso turístico en el Registro de Turismo de Andalucía.

El régimen aplicable actualmente exige la inscripción del establecimiento con carácter previo al inicio de la actividad, siendo necesario publicar el número de inscripción en toda la publicidad que se realice de los establecimientos. La inscripción se produce de oficio de forma automática tras la presentación de la correspondiente declaración responsable.

Sin embargo, al contrario que para el resto de tipologías de alojamiento turístico, para las que se mantiene la inscripción automática, el Anteproyecto establece un régimen distinto paralas viviendas de uso turístico, ya que la inscripción se realizará una vez se haya verificado el cumplimento de la normativa urbanística en los términos que se desarrollen reglamentariamente. A falta de ese desarrollo reglamentario que concrete el procedimiento, este nuevo régimen supone el establecimiento de un régimen autorizatorio, que se aparta de forma clara del habitual sistema de declaración responsable que aplica de forma generalizada, no solo en el sector turístico sino en muchos otros ámbitos de actividad, que puede plantear dudas en cuanto podría suponer un requisito desproporcionado y una potencial quiebra de los principios de buena regulación.

La dudosa regulación sobre la compatibilidad urbanística del uso turístico y residencial para implantar viviendas de uso turístico

El artículo 6 del Decreto-ley 1/2015 introduce una nueva regulación acerca de la compatibilidad de las viviendas de uso turístico con el planeamiento urbanístico, señalando que: "En aquellos municipios en los que concurran razones imperiosas de interés general, debidamente justificadas y declaradas por sus órganos competentes, y previa justificación de la proporcionalidad de la medida, el uso residencial de una parcela no habilitará por sí mismo la posibilidad de destinar las viviendas al alojamiento turístico, siendo necesario que el planeamiento urbanístico tenga previsto la compatibilidad del uso de alojamiento turístico con el residencial y que se obtenga la licencia o se haya presentado la declaración responsable correspondiente".

Esta redacción poco clara podría llegar a interpretarse en el sentido de que, para que pueda implantarse una vivienda de uso turístico en una parcela de uso residencial, sería necesario que dicha compatibilidad venga establecida expresamente por el planeamiento. Así parece indicarse en el artículo 23 del Anteproyecto que señala expresamente que "Para que una vivienda pueda ser destinada al alojamiento turístico será necesario que la ordenación urbanística haya previsto la compatibilidad de dicho uso con el residencial, así como disponer de licencia o declaración responsable de cambio de uso o utilización, conforme a lo previsto en la legislación urbanística y en las ordenanzas municipales". De ser esta la interpretación, ello supondría la prohibición de la implantación de viviendas de uso turístico mientras que el planeamiento no declare expresamente la compatibilidad.

Sin embargo, la exposición de motivos parece aclarar la intención del legislador andaluz, que por lo que hemos visto no parece tener un claro reflejo en el articulado. Así, se indica en la exposición de motivos que "cuando no exista una regulación específica del uso turístico de las viviendas serán de aplicación los instrumentos de ordenación urbanística vigentes, conforme a las reglas de compatibilidad de usos que tengan establecidas.

Para garantizar la efectiva implantación de estas normas en aquellos municipios que manifiestan una tensión entre los usos residenciales y turísticos que, sumada otras circunstancias, dificulta el acceso de la población a una vivienda asequible, se habilita a los ayuntamientos a que, de manera excepcional por razones imperiosas de interés general, puedan suspender las autorizaciones de nuevas viviendas de uso turístico desde el momento en el que se acuerde la elaboración del instrumento de ordenación urbanística correspondiente, antes de su aprobación inicial, que es el momento que establece la legislación urbanística para ejercer esta potestad con carácter general, evitando con ello las consecuencias negativas de un posible «efecto llamada» en aquellas zonas en las que se vayan a establecer condiciones o limitaciones a la implantación de nuevas viviendas de uso turístico".

Parece claro que si no hay regulación específica del uso turístico de la vivienda serán de aplicación las previsiones ya contempladas en el planeamiento municipal. Por lo tanto, no parece que aplique una prohibición de nuevas viviendas de uso turístico mientras no se regule expresamente la compatibilidad. Por otro lado, sí se señala que se pueden suspender las autorizaciones de nuevas viviendas de uso turístico mientras se acuerda la elaboración del instrumento, esto está reconociendo que dichas declaraciones se pueden presentar hasta entonces, porque de lo contrario no tendría por qué regularse una suspensión, pues habría ya una prohibición previa.

Nuevos sujetos obligados afectados por la normativa de turismo

Además de los sujetos y sectores tradicionales a los que les aplica la normativa de turismo, el nuevo Anteproyecto de ley de turismo introduce expresamente, y como novedad, su aplicación a plataformas digitales que simplemente publicitan establecimientos turísticos y que sirven de intermediación entre los distintos sujetos. De este modo, se actualiza el ámbito de aplicación de la norma, recogiendo las múltiples modalidades de servicios turísticos que se ofrecen por los distintos portales web o aplicaciones que sirven de intermediarios entre los distintos sujetos.

Modificación de los instrumentos de planificación y ordenación del sistema turístico

El nuevo Anteproyecto incluye nuevos planes e instrumentos con el fin de impulsar la protección de los recursos e infraestructuras turísticas. Destacamos la creación del Observatorio para la Sostenibilidad Turística cuya finalidad es velar por el desarrollo sostenible y equilibrado del turismo y su impacto en los municipios; la implementación de instrumentos singulares de planificación; o la creación de nuevos registros además del ya vigente Registro de Turismo de Andalucía.

Actualización del régimen sancionador

El Anteproyecto de ley se blinda en su parte final mediante el robustecimiento de su procedimiento sancionador. En concreto, se incorpora la novedad de las "infracciones continuadas permanentes", se amplía del catálogo de infracciones, y se incrementan las sanciones asociadas pudiendo llegar hasta multas de 600.000 euros para aquellas infracciones tipificadas como muy graves.

En caso de que desees saber más sobre el Anteproyecto de Ley del Turismo Sostenible de Andalucía, el Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda o sobre cualesquiera otras cuestiones en materia de Derecho Público, no dudes en contactar a alguno de nuestros expertos mencionados más abajo o con tu contacto habitual en Osborne Clarke.