Novedades en relación con el acceso a la vivienda en Cataluña

El Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda introduce una serie de medidas en materia de vivienda en Cataluña en diferentes aspectos, entre otros: (i) medidas ante la desocupación permanente de viviendas, (ii) medidas para resolver situaciones de emergencia social, (iii) medidas para articular un nuevo modelo de vivienda de protección oficial y (iv) medidas para propiciar una moderación de los precios de alquiler de las viviendas libres.

Con fecha 31 de diciembre de 2019, se ha publicado en el Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya el Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre ("DL 17/2019"), que consta de 2 capítulos, estando el primero de ellos dedicado a la reforma de una serie de medidas en materia de vivienda que requieren la modificación de algunas disposiciones de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda (la "Ley de la Vivienda"), del Decreto ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria, de la Ley 24/2015, del 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, de la Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial, y de la Ley 13/1996, de 29 de julio, del Registro y el depósito de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas y de modificación de la Ley 24/1991, de la vivienda.

Las principales novedades que incorpora el DL 17/2019 son las siguientes:

(i) Medidas ante la desocupación permanente de viviendas

El DL 17/2019 modifica la definición de vivienda vacía en la que se incluyen las viviendas desocupadas permanentemente sin causa justificada. El hecho de que se haya producido la transmisión de la titularidad o que la vivienda se encuentre ocupada sin un título legítimo y siempre que la propietaria acredite que no se han iniciado acciones judiciales para recuperar la posesión efectiva de la vivienda en el plazo de dos años, no impedirá que se consideren viviendas vacías.

Por otro lado, se asimilan a viviendas vacías aquellos edificios en construcción destinados a vivienda cuyas obras estén ejecutadas en más del 80%, después de que hayan transcurrido más de dos años desde la conclusión del plazo máximo para terminarlos.

Ante el incumplimiento de la falta de destino de las viviendas a residencia habitual y permanente que se regula en la Ley de la Vivienda, el DL 17/2019 amplía las facultades de la Administración para controlar, inspeccionar y sancionar a los titulares de viviendas permanentemente vacías incluyendo la expropiación forzosa en los casos establecidos legalmente.

Además, el DL 17/2019 extiende el plazo, el ejercicio y el ámbito de aplicación del derecho de tanteo y retracto en los siguientes términos:

• amplía el plazo de ejercicio del derecho de tanteo y retracto hasta 2027 en favor de la Generalitat de Catalunya en la transmisión de viviendas adquiridas en el marco de procesos de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria que hayan sido adquiridas después de la entrada en vigor de la Ley de la Vivienda;
• amplía el ejercicio de esta acción a posteriores trasmisiones y no solo a la primera transmisión; y
• extiende el ámbito de aplicación del derecho de tanteo y retracto a todos los municipios de Cataluña.

(ii) Medidas para resolver situaciones de emergencia social

El DL 17/2019 establece que las personas jurídicas serán consideradas como grandes tenedores de vivienda cuando sean titulares de más de 15 viviendas por sí solas o por medio de grupo de empresas en lugar de disponer de más de 1.250 m2 de superficie habitable, como establecía la antigua regulación, salvo que sean promotores sociales o que tengan más de un 15% de la superficie habitable calificado como vivienda de protección oficial para el alquiler. Por otro lado, se incluyen en la definición de gran tenedor de vivienda, además de a las entidades financieras, sus filiales inmobiliarias, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos que ya preveía la Ley 24/2015, a los fondos de capital riesgo y de titulización de activos, así como las personas físicas que dispongan de más de 15 viviendas, estas últimas con las salvedades anteriormente citadas para las personas jurídicas.

Asimismo, la nueva norma prevé que los grandes tenedores de vivienda deberán ofrecer una propuesta de alquiler social obligatoria y una renovación obligatoria de los contratos de alquiler social ya existentes. En todo caso, la duración del plazo mínimo de los contratos de alquiler social pasa de tres a siete años, o cinco años si el arrendador es persona física.

En relación con la oferta de alquiler social, deberá tener lugar antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio contra las personas y familias que acrediten una situación de exclusión residencial ya sea (a) por impago, (b) por vencimiento de la duración del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda o (c) por falta de título que habilite la ocupación de la vivienda. Para que sea exigible la obligación de alquiler social de la letra (c) se exigen los siguientes requisitos: que la vivienda hubiere estado desocupada de forma permanente e injustificada por un plazo mínimo de 2 años, que el ocupante sin título viniere ocupando la vivienda por un plazo mínimo de 6 meses desde la entrada en vigor de esta normativa, y que el ocupante no haya rechazado ninguna opción de realojamiento social en los últimos 2 años.

En cuanto a la renovación obligatoria por otros siete o cinco años más – según la condición del arrendador –, para aquellos supuestos en que los plazos de duración del alquiler social lleguen al fin del plazo contractual pactado, las personas o unidades familiares afectadas tendrán derecho a formalizar un nuevo contrato según las condiciones establecidas legalmente siempre que acrediten seguir incursas dentro de los parámetros de exclusión residencial, debiendo requerir a los afectados para que presenten la documentación que lo corrobore con una antelación mínima de cuatro meses al vencimiento del contrato.

Los destinatarios, tanto de la renovación como de la oferta de alquiler social obligatorio descritos en los dos párrafos anteriores, serán aquellas personas o familias que acrediten situaciones de riesgo de exclusión residencial, es decir, que perciban (i) ingresos inferiores a 2 veces el Indicador de Renta de Suficiencia de Catalunya (el "IRSC") si se trata de personas que viven solas, (ii) ingresos inferiores a 2,5 veces el IRSC si se trata de unidades de conveniencia o (iii) ingresos inferiores a 3 veces el IRSC en caso de personas con discapacidades o gran dependencia.

La propuesta obligatoria de alquiler social también será de aplicación en los procedimientos judiciales iniciados antes de la entrada en vigor del DL 17/2019 y estén todavía en tramitación. A estos efectos, en caso de no formular la propuesta de alquiler social comportará una sanción con multa de 9.001 a 90.000 euros tal y como ya preveía la Ley de la Vivienda.

(iii) Medidas para articular un nuevo modelo de vivienda con protección oficial

El DL 17/2019 establece que la vigencia de la calificación de las viviendas con protección oficial estará vigente mientras (i) el planeamiento urbanístico las reserve al uso de protección pública y (ii) estén integradas en un patrimonio público de suelo y de vivienda.

Adicionalmente, se modifica el sistema de determinación de los precios de venta y renta máximos de las viviendas protegidas. El nuevo sistema no se fundamenta en el nivel de ingreso de los potenciales usuarios de las viviendas, sino que se determinará un precio de venta básico único para las viviendas con protección oficial para todo el territorio de Catalunya, si bien podrá tener variaciones en función del municipio donde se encuentre la vivienda, la eficiencia energética, antigüedad o estado de conservación de la vivienda.

El nuevo sistema de determinación de precios máximos será de aplicación para todas aquellas viviendas con protección oficial calificadas con posterioridad a la entrada en funcionamiento del nuevo sistema. Por el contrario, no será de aplicación para aquellos proyectos de reparcelación (i) que se aprueben con anterioridad a que sea aplicable el nuevo sistema de determinación de precios máximos o (ii) que se aprueben definitivamente antes de que transcurran cuatro años desde la entrada en vigor del DL 17/2019.

(iv) Medidas para propiciar una moderación de los precios de alquiler de las viviendas libres.

El DL 17/2019 regula la elaboración de un Índice de referencia de precios de alquiler y establece la obligatoriedad de incluir los datos del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas (i) en la publicidad cuando los anuncios incluyan el precio de alquiler de las viviendas, (ii) en las ofertas de alquiler de viviendas y (iii) en la formalización de los contratos de arrendamiento. En caso de no incluir dichos datos se incurrirá en una infracción sancionable con multa de 3.000€ a 9.000€. Por otro lado, los arrendadores que alquilen su vivienda por una renta inferior al mencionado índice podrán beneficiarse de ayudas públicas dirigidas al fomento del alquiler.

Además, el DL 17/2019 establece un derecho de tanteo y retracto tanto a favor de la Administración de la Generalitat como del Instituto Catalán del Suelo para el caso en que se transmitan viviendas arrendadas conjuntamente con el resto de viviendas o locales que formen parte del mismo inmueble, de acuerdo con la legislación sobre arrendamientos urbanos.

Por último, en relación con los derechos de tanteo y retracto mencionados en los apartados (i) y (iv) de este artículo, se deberá tener en cuenta que el DL 17/2019 fija un plazo de tres meses a contar desde la notificación al transmitente de la resolución confirmatoria del ejercicio del derecho de adquisición preferente por parte de la administración para formalizar la adquisición de la/s vivienda/s.

Régimen transitorio y entrada en vigor

El DL 17/2019 resulta de aplicación desde su fecha de publicación en el Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya, si bien como todo decreto-ley deberá ser sometido al trámite de convalidación en el plazo máximo de 30 días desde su fecha de promulgación.