Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda

La Ley recoge los aspectos fundamentales que deben regir las políticas públicas de planificación y programación en materia de vivienda, tales como la creación de parques públicos de vivienda o el establecimiento de una regulación encaminada a la protección y transparencia en las operaciones de compra y arrendamiento de viviendas. Pero además, la Ley introduce una serie de medidas con un impacto directo en la regulación del mercado de alquiler español.

Para entender el alcance de esta nueva regulación, hay dos conceptos básicos que la Ley introduce: Zona de Mercado Residencial Tensionado y Gran Tenedor.

Zona de Mercado Residencial Tensionado

Con el objetivo de orientar actuaciones públicas en materia de vivienda en ámbitos del territorio español en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda en condiciones asequibles, la Ley faculta a las Administraciones competentes para declarar, según una serie de criterios y procedimientos, zonas en la que se considerará que el mercado residencial se encuentra tensionado.

Los criterios para poder llevar a cabo esta declaración en cada zona serán los siguientes (cualquiera de ellos, sin necesidad de que sean cumulativos):

1. Si la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de unidad de convivencia, más los gastos y suministros, supera el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
2. Si el precio de compra o alquiler de la vivienda ha experimentado, en los últimos 5 años anteriores a dicha declaración, un porcentaje de crecimiento acumulado de al menos 3 puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de consumo en la comunidad autónoma en la que se encuentre la zona en cuestión.

Para proceder a la declaración de una zona de mercado residencial tensionado será necesario que la Administración competente lleve a cabo un procedimiento encaminado a la obtención de la información necesaria para poder determinar el cumplimiento de alguno de los 2 criterios antes expuestos, para posteriormente exponerla a un trámite de información pública. La declaración, necesariamente, deberá justificar la existencia de deficiencias del mercado residencial de la zona que se trate, así como las particularidades concretas de la misma.

La duración de cada declaración de zona de mercado residencial tensionado queda establecida en un plazo de 3 años, que se podrá prorrogar anualmente siguiendo el mismo procedimiento antes descrito y siempre que subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración.

La Administración competente de la declaración será la encargada de implementar un plan específico de medidas tendentes a la corrección de las insuficiencias o desequilibrios existentes. No obstante, el Departamento Ministerial en materia de vivienda podrá también desarrollar un programa específico para estas zonas, teniendo en cuenta la diversidad territorial, tanto en zonas urbanas como rurales, como fórmulas de colaboración público-privadas, medidas de financiación específica o ayudas públicas.

Cabe resaltar que, en el marco del procedimiento de declaración de zona de mercado residencial tensionado, la Ley impone a los grandes tenedores (término que desarrollaremos a continuación) la obligación de colaborar con las administraciones públicas a los efectos de suministrar la información sobre el uso y destino de las viviendas de su titularidad que se hallen en esas zonas tensionadas. 

Gran Tenedor

El concepto de gran tenedor no es un concepto nuevo en la normativa española, pues el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, introdujo este concepto a los efectos de determinar la aplicación de las medidas que en aquél momento se aprobaron para hacer frente a la situación económica surgida por la pandemia.

Ahora la Ley, basándose en este concepto, determina que, a los efectos de la propia Ley, tendrá la consideración de gran tenedor aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500m2 de uso residencial, excluyéndose garajes y trasteros. Por tanto, el concepto de gran tenedor a los efectos de la Ley queda acotada al ámbito de aplicación de la misma, es decir, el uso residencial.

Asimismo, en el marco de últimas negociaciones del texto de la Ley, se introdujo la posibilidad que, en aquellas zonas declaradas de mercado residencial tensionado, la comunidad autónoma podrá determinar que la definición de gran tenedor englobe también a aquellos propietarios de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial.

Partiendo de estos 2 conceptos, y con el objetivo de proveer una mayor regulación del mercado de alquiler y mejorar el acceso a la vivienda y que esta sea más asequible, la Ley introduce determinadas modificaciones de gran relevancia en la normativa actual ya existente:

1.    Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos

Las modificaciones que la Ley introduce en la regulación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos ("LAU") suponen un gran impacto en el mercado de alquiler español, por cuanto las principales medidas afectan a los 2 grandes ejes de la regulación de los arrendamientos, el plazo y la renta.

(a)    Plazo

La primera gran medida se refiere a una nueva regulación de las prórrogas aplicables al contrato de arrendamiento de vivienda.

Una vez transcurrido el periodo de prorroga obligatoria y, en su caso, el periodo de prorroga tácita, se aplicará una nueva prórroga obligatoria extraordinaria de 1 año para aquellos arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad social y económica. Esta prórroga es de obligada aplicación en el caso de que el arrendador sea gran tenedor salvo que las partes formalicen un nuevo contrato.

Recordemos que la prórroga obligatoria de la LAU es aquella que establece que llegada la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, el mismo se prorrogará por plazos anuales hasta un mínimo de 5 en caso de que el arrendador sea persona física o 7 en el caso que el arrendador sea persona jurídica.

En cuanto a la prórroga tácita, es aquella que aplica una vez finalizada la prórroga obligatoria. En este caso, una vez finalizada la prórroga obligatoria, si ninguna de las partes notifica lo contrario, el contrato se prorrogará por periodos anuales sucesivos hasta un máximo de 3 años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Por tanto, una vez finalizadas cualquiera de las 2 prorrogas antes citadas (obligatoria y tácita), encontrándose el arrendatario en situación de vulnerabilidad, podrá solicitar la aplicación de la nueva prórroga extraordinaria de 1 año.

La segunda gran medida afecta a aquellas viviendas situadas en zonas declaradas de mercado residencial tensionado. En este caso, la Ley introduce una prórroga extraordinaria aplicable una vez finalizada la prórroga obligatoria o, en su caso, la tácita. 

Si así lo solicita el arrendatario, el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de 3, de manera obligatoria para el arrendador, con independencia de que sea persona jurídica o física y si tiene la consideración o no de gran tenedor. No obstante, la Ley exceptúa la aplicación de esta prórroga extraordinaria en los casos en que las partes acuerden otros términos y condiciones (lo que abre la posibilidad a que pueda pactarse contractualmente la no aplicación de esta prórroga), en caso que las partes formalicen un nuevo contrato (al que avanzamos le serán de aplicación ciertas limitaciones en cuanto a la renta) o bien en caso que el arrendador tenga la necesidad de ocupar la vivienda para destinarla a su residencia permanente o de sus familiares en los términos previstos en el artículo 9.3 de la LAU.

(b)    Renta

La segunda gran medida, con gran impacto económico, es la introducción de mecanismos de limitación de las rentas arrendaticias.

En el arrendamiento de viviendas ubicadas en zonas de mercado residencial tensionado, la renta aplicable a nuevos contratos no podrá exceder de la última renta que hubiese estado vigente en los últimos 5 años en esa misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización de renta pactada en el último contrato en vigor. Todo ello, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidos en el contrato anterior. En otras palabras, si el último arrendatario de esa vivienda no asumía el pago, por ejemplo, de los gastos de comunidad, el nuevo contrato no podrá prever esta obligación para el arrendatario.

Como excepción, se permite un incremento de renta de hasta el 10% en aquellos casos en que se acredite haber sometido la vivienda a:

• Obras de rehabilitación (de acuerdo con lo previsto en la Ley del IRPF) siempre que estas obras hayan finalizado en los últimos 2 años anteriores a la fecha de celebración del nuevo contrato.
• Actuaciones de rehabilitación o mejora que impliquen un ahorro de energía primaria no renovable del 30%, siempre que se hayan realizado durante los 2 años anteriores a la fecha de celebración del nuevo contrato.
• Actuaciones de mejora de la accesibilidad, siempre que se hayan realizado durante los 2 años anteriores a la fecha de celebración del nuevo contrato.

Asimismo, el incremento de renta hasta el 10% se permite en aquellos nuevos contratos que se formalicen con una duración mínima de 10 años o bien que permitan al arrendatario acogerse voluntariamente a un derecho de prorroga hasta alcanzar una duración mínima de 10 años.

En el caso de grandes tenedores de viviendas ubicadas en zonas de mercado residencial tensionado, se impone además la limitación de que las rentas de los nuevos contratos no podrán exceder, en ningún caso del límite del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique. En el apartado siguiente detallaremos a qué corresponde este índice.

Esta misma limitación aplicará también a viviendas de zonas de mercado residencial tensionado que no hubiesen estado arrendadas en los últimos 5 años anteriores a la formalización del contrato.

(c)    Índice

En cuanto al índice aplicable para la actualización de las rentas arrendaticias, la Ley establece que antes del 31 de diciembre de 2024, el Instituto Nacional de Estadística definirá un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda. Este límite será el que aplicará a las limitaciones de renta previstas para las zonas de mercado residencial tensionado y pretende evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento. Puesto que este índice no ha sido aún definido, hasta entonces, serán de aplicación las limitaciones introducidas por el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania y que la Ley aprovecha para modificar, en el siguiente sentido:

• En cuanto a las rentas que deban actualizarse antes de 31 de diciembre de 2023, en el caso de grandes tenedores, la actualización no podrá superar en ningún caso la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad. En el caso de arrendadores que no tengan la consideración de grandes tenedores, se establece libertad de pacto, pero en caso de falta de acuerdo, será aplicable también el límite de la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad.  Recordemos que de conformidad con la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española, cuando la tasa de variación del Índice de Garantía de Competitividad exceda el límite superior del objetivo a medio plazo de inflación del Banco Central Europeo, que es del 2%, se considerará éste como valor de referencia para las revisiones. Por tanto, para las rentas que deban actualizarse antes de 31 de diciembre de 2023, la actualización no podrá superar el 2%.
• Las rentas que deban actualizarse durante el periodo comprendido entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024, las rentas de los grandes tenedores quedan limitadas a un incremento del 3%. Si el arrendador no es gran tenedor, se establece la libertad de pacto, pero a falta de acuerdo, estas rentas también quedarán limitadas a un incremento máximo del 3%.

(d)    Arrendamientos de temporada

Fuera del ámbito de la LAU, pero que también puede tener implicaciones importantes, se prevé la creación de un grupo de trabajo en un plazo de 6 meses de la aprobación de la Ley para avanzar en una propuesta normativa de regulación de los contratos de arrendamiento de temporada. 

2.    Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil

(a)    Procedimientos de recuperación de la posesión de la vivienda

La Ley añade los apartados 6 y 7 en el artículo 439 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil ("LEC") introduciendo nuevos requisitos de admisibilidad de las demandas relativas a los procedimientos regulados en los números 1º, 2º, 4º y 7º del artículo 250.1 LEC.

De este modo, en virtud del nuevo artículo 439.6 LEC, la demanda deberá especificar: 

• si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante; 
• si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora (de no ser así, se deberá adjuntar a la demanda una certificación del Registro de la Propiedad en la que conste la relación de propiedades); y 
• en el caso de que la parte demandante tenga la condición de gran tenedor, si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica. Para acreditar dicha circunstancia, la demanda deberá aportar documento acreditativo, de vigencia no superior a los 3 meses, emitido, previo consentimiento de la persona ocupante de la vivienda, por los servicios de las Administraciones públicas competentes que hayan sido específicamente designados por la normativa. 

Por su parte, el apartado 7 del artículo 439 LEC establece que, para los procedimientos anteriormente citados, se inadmitirá la demanda cuando no se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación establecido por las Administraciones públicas competentes; siempre que la demandante tenga la condición de gran tenedora y el inmueble objeto de demanda constituya la vivienda habitual de la persona ocupante, que además deberá encontrarse en situación de vulnerabilidad económica. 

El requisito anterior podrá acreditarse mediante alguna de las siguientes formas:

• una declaración responsable emitida por la demandante de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente; o
• el documento acreditativo de los servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación. Este documento no podrá tener una vigencia superior a 3 meses. 

Asimismo, en los procedimientos regulados en los números 1º, 2º, 4º y 7º del artículo 250.1 LEC, siempre que el inmueble objeto de la controversia constituya la vivienda habitual de la parte demandada, se informará a esta, en el decreto de admisión a trámite de la demanda, de la posibilidad de acudir a las Administraciones públicas competentes. Sin perjuicio de dicha información, el juzgado comunicará, inmediatamente y de oficio a las Administraciones públicas competentes, la existencia del procedimiento judicial, a fin de que puedan verificar la situación de vulnerabilidad y, de existir ésta, presentar al juzgado las propuestas y medidas oportunas. 

La Ley incorpora los apartados 6 y 7 en el artículo 441 LEC, que introducen, entre otros, un sistema de decisión por el tribunal sobre la eventual suspensión del procedimiento de desahucio, previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto. También se amplían los plazos de suspensión de los procedimientos de desahucio a 2 meses para las personas físicas y a 4 meses para las personas jurídicas (anteriormente, eran de 1 y 3 meses, respectivamente). 

Con la entrada en vigor del nuevo texto legal se modifica, adicionalmente, el apartado 4 del artículo 150 LEC, de manera que cuando la notificación de la resolución judicial contenga fijación de fecha para el lanzamiento de quienes ocupan la vivienda, se dará traslado a las Administraciones públicas competentes por si procediera su actuación; todo ello sin necesidad de recabar el consentimiento de los interesados (tal y como anteriormente se preveía).

Se incluye un nuevo apartado 5 en el artículo 440 LEC, mediante el cual se regula que, en todos los casos de desahucio y en todos los decretos o resolución judiciales que tengan como objeto el señalamiento del lanzamiento, independientemente de que éste se haya intentado llevar a cabo con anterioridad, se deberá incluir el día y la hora exacta en los que tendrá lugar el mismo. 

(b)    Subasta de bienes inmuebles

En relación con las subastas de bienes inmuebles, la Ley introduce un nuevo artículo 655 bis LEC, por el que se dispone que, cuando el bien inmueble sea la vivienda habitual del ocupante y el propietario sea un gran tenedor de vivienda o una empresa de vivienda:

• Deberá acreditarse por el ejecutante, antes del inicio de la vía de apremio y si no se hubiera hecho con anterioridad en el procedimiento, si el deudor se encuentra en situación de vulnerabilidad económica. 
• En el caso de que el deudor hipotecario se encuentre en situación de vulnerabilidad económica -conforme a lo previsto en la Ley-, no podrá iniciarse la vía de apremio si no se acredita que el ejecutante se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes que a tal efecto establezcan las Administraciones públicas competentes. 

(c)    Ejecución de bienes hipotecados

La Ley modifica, en los siguientes términos, el apartado 2 del artículo 685 LEC:

• Se impone al ejecutante la obligación de indicar, en supuestos de demanda de ejecución sobre bienes hipotecados, si el inmueble objeto de la misma constituye la vivienda habitual del deudor, así como si concurre en el ejecutante la condición de gran tenedor de vivienda. En caso de indicarse que no se tiene dicha condición, se deberá adjuntar a la demanda la correspondiente certificación del Registro de la Propiedad. 
• En los casos en los que el ejecutante sea gran tenedor de vivienda, el inmueble objeto de demanda sea la vivienda habitual del deudor hipotecario y se tenga constancia que éste se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, no se admitirá a trámite la demanda si no se acredita que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones públicas competentes.

3.    Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana

Aumento de la reserva de edificabilidad en nuevos desarrollos para vivienda de protección 

La Ley modifica el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, previendo que en aquellos desarrollos urbanísticos en los que el suelo rural vaya a ser incluido en actuaciones de nueva urbanización, la reserva de edificabilidad para vivienda sujeta a un régimen de protección pública aumenta del 30% anteriormente vigente al 40%, mientras que en las actuaciones de nueva urbanización en suelo urbanizable que deba someterse a actuaciones de reforma interior o renovación de la urbanización, el porcentaje aumenta del 10% al 20%. 

4.    Medidas en materia fiscal

La Ley introduce dos grandes modificaciones en materia tributaria que inciden en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas ("IRPF") y en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles ("IBI"). 

(a)    IRPF

Se modifica la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF en lo relativo a la reducción aplicable a los rendimientos derivados del alquiler de viviendas. 

Hasta la entrada en vigor de la Ley, la normativa del IRPF permitía aplicar una reducción del 60% al rendimiento neto positivo obtenido en el alquiler de viviendas (esto es, a la diferencia positiva resultante entre los ingresos del alquiler y los gastos necesarios incurridos para la obtención de dichos ingresos, como por ejemplo el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, gastos de comunidad, etc.). 

Con la nueva Ley se han establecido distintos tipos de reducción aplicables a los rendimientos netos positivos derivados de contratos de alquiler de viviendas celebrados a partir de su entrada en vigor, siempre que se cumplan los requisitos establecidos para cada uno:

• Reducción del 90%: cuando el mismo arrendador formalice un nuevo contrato de arrendamiento respecto a una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se haya rebajado más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento (una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior).
• Reducción del 70%:

1. cuando se alquile por primera vez la vivienda, siempre que se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años.  Si existen varios arrendatarios, la reducción se aplicará proporcionalmente sobre la parte de los rendimientos que corresponda a los que cumplan dicho requisito.
2. cuando el arrendatario sea una Administración Pública o una entidad sin fines lucrativos acogida al régimen fiscal especial de la Ley 49/2002, de 23 de diciembre, y destine la vivienda al alquiler social, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica o cuando la vivienda este acogida a algún programa público de vivienda o calificación social.

• Reducción del 60%: cuando no se cumplan los requisitos anteriores y la vivienda haya sido objeto de una actuación de rehabilitación que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento. A estos efectos y como norma general, se consideran obras de rehabilitación aquellas que tengan por objeto la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas, siempre que el coste de estas obras exceda del 25% del precio de adquisición de la vivienda (si se hubiera adquirido en los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras) o, en otro caso, de su valor de mercado, descontando en ambos casos el valor del suelo.
• Reducción del 50%: la reducción general que aplica en el resto de casos disminuye del 60% al 50%, aprobándose los nuevos tipos de reducción que se han mencionado anteriormente para las situaciones específicas descritas. Los requisitos, en cada caso, deberán cumplirse en el momento de la formalización del contrato de arrendamiento, siendo de aplicación la reducción mientras se sigan cumpliendo los mismos. Asimismo, la Ley establece que no resultarán de aplicación las reducciones en relación con aquellos contratos de arrendamiento que no cumplan con los criterios de limitación de las rentas arrendaticias que han sido explicados anteriormente. Adicionalmente, y del mismo modo que se preveía hasta ahora, la aplicación de la correspondiente reducción estará condicionada a que los rendimientos del alquiler se hayan declarado en la autoliquidación del IRPF con anterioridad al inicio de cualquier procedimiento de regularización por parte de la Administración tributaria. 

Por último, mencionar que se ha aprobado una disposición transitoria que permitirá seguir aplicando la reducción del 60%, en los mismos términos que contemplaba la Ley del IRPF hasta la entrada en vigor de la Ley, a los rendimientos netos positivos derivados de contratos de alquiler celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley.

(b)    IBI 

La otra gran medida en materia tributaria tiene su impacto en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales ("LHL"), en concreto en lo que se refiere al recargo de la cuota líquida del IBI para inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente.

En este sentido, hasta la entrada en vigor de la Ley, la LHL preveía que los ayuntamientos pudieran exigir un recargo de hasta el 50% de la cuota líquida del IBI en el caso de estos inmuebles. Con la entrada en vigor de la Ley, la aplicación de dicho recargo se mantiene, aunque se ha previsto la posibilidad de incrementarlo y modularlo hasta el 150% si concurren determinadas circunstancias adicionales. 

A los efectos de la aplicación de este recargo, tienen la consideración de inmuebles desocupados con carácter permanente aquellos que permanezcan desocupados de forma continuada y sin causa justificada por un plazo superior de dos años, conforme a los requisitos y medios de prueba que exija el ayuntamiento en la correspondiente ordenanza municipal. Adicionalmente, para que pueda resultar aplicable el recargo, el inmueble desocupado tiene que pertenecer a un titular de 4 o más inmuebles de uso residencial. Así, a partir de ahora, los ayuntamientos estarán facultados para exigir un recargo de:

• Hasta el 50% de la cuota líquida: si el inmueble lleva desocupado con carácter permanente durante un período mínimo de 2 años.
• Hasta el 100% de la cuota líquida: si el período de desocupación del inmueble es superior a 3 años, pudiendo modularse en función del período de desocupación.
• Un 50% adicional a lo señalado anteriormente: si el propietario tiene 2 o más inmuebles residenciales desocupados en el mismo término municipal.

Señalar, no obstante, que se prevén una serie de causas que permiten justificar la desocupación del inmueble, como por ejemplo:

• El traslado temporal por razones laborales o de formación.
• El cambio de domicilio por situación de dependencia o razones de salud o emergencia social.
• Inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia, con un máximo de 4 años de desocupación continuada.
• Inmuebles sujetos a actuaciones de obra o rehabilitación, u otras circunstancias que imposibiliten su ocupación efectiva.
• Vivienda objeto de un litigio o causa pendiente de resolución judicial o administrativa que impida el uso y disposición de la misma. 
• Inmuebles ofrecidos a la venta o, en su caso, al alquiler, en condiciones de mercado (sin que se describa qué debe entenderse por estos términos), con un máximo de 1 año o 6 meses, respectivamente. 

Del mismo modo que antes de la entrada en vigor de la Ley, el recargo se devengará el 31 de diciembre y la situación de desocupación del inmueble tendrá que declararse mediante acto administrativo por el ayuntamiento, previa audiencia del interesado y tras acreditar los indicios de desocupación de acuerdo con lo previsto en la ordenanza municipal.

Artículo actualizado el 1 de junio de 2023