La indemnización por desistimiento en un arrendamiento de un local de negocio

La Sentencia del Tribunal Supremo 3800/2015, de 15 de septiembre de 2015, plantea el desistimiento unilateral de la futura arrendataria en relación con un contrato de promesa de arrendamiento de un local de negocio. Como consecuencia del desistimiento del contrato de promesa por parte de la arrendataria, la arrendadora solicitó el abono de una indemnización por el daño emergente y, en concepto de lucro cesante, el importe equivalente a las rentas dejadas de percibir y que la arrendataria debería haber abonado a tenor del contrato de arrendamiento, en caso de haber entrado en vigor.

En relación a los criterios indemnizatorios aplicables ante el desistimiento unilateral de un contrato de arrendamiento de vivienda por parte del arrendatario, el artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, “LAU 1994“), prevé que las partes podrán pactar una indemnización a favor de la arrendadora equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir.

Así, únicamente se contempla el criterio indemnizatorio para los arrendamientos de viviendas, siendo la doctrina jurisprudencial la que ha tratado de establecer el criterio a seguir para los arrendamientos de local de negocio.

A falta de previsión legal expresa para los contratos de arrendamiento de uso distinto de vivienda, la parte arrendadora dispone de dos opciones. Por un lado, puede seguir lo establecido en el artículo 27.1 LAU y 1.124 del Código Civil y exigir el cumplimiento del contrato durante el tiempo pactado, con el correspondiente pago de los meses que resten para cumplir el contrato, o bien, puede optar por la resolución del contrato y exigir la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, que bien puede estar determinada en caso de pacto entre las partes o bien dicha determinación quedar en manos de los tribunales. En este sentido, las Audiencias Provinciales han venido siguiendo los criterios del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, “LAU 1964“) y su consiguiente jurisprudencia y, por tanto, aplicando el criterio de un mes por año de contrato (la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de abril de 2002). Ahora bien, tanto en los casos en los que la indemnización se ha pactado contractualmente, como en los que no, los Tribunales, en un análisis caso a caso, han modulado la determinación de las indemnizaciones con el fin de evitar un resarcimiento de la parte arrendadora por daños no efectivamente sufridos. 

Un ejemplo de lo anterior es la posibilidad del arrendador de volver a arrendar el local en cuestión, es decir, las facilidades u oportunidades para su recomercialización. En esta línea, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 23 de octubre de 2008 entiende que la indemnización debe limitarse al tiempo en que el local, una vez desalojado, permanece desocupado y libre, pues entiende que, si el local se arrienda nuevamente a un tercero, puede producirse un enriquecimiento injusto para el arrendador. En este sentido, la jurisprudencia propone una evaluación basada en la realidad a la hora de determinar cuáles son los daños en concepto de lucro cesante (la Sentencia del Tribunal Supremo 1/07/2002), ya que de producirse un nuevo arriendo del local se podría llegar a la situación de enriquecimiento injusto para la parte arrendadora quien, además de la indemnización que correspondiese en concepto de lucro cesante, percibiría a la vez las rentas derivadas del nuevo contrato de arrendamiento (la Sentencia del Tribunal Supremo 18/03/2010).

En la Sentencia del Tribunal Supremo 18/03/2010, la parte arrendadora efectuó una serie de obras de acondicionamiento del local específicas para el posterior arriendo a la cadena de supermercados con la que había formalizado el contrato de promesa de arrendamiento.  La arrendataria solicitaba la aplicación de la doctrina jurisprudencial que establece que se deberá aplicar por analogía el criterio indemnizatorio de una mensualidad de renta por año de contrato. No obstante, el Tribunal Supremo ha respaldado la indemnización acordada por las partes entendiendo que no es de aplicación del criterio previsto para los arrendamientos de vivienda puesto que, no sólo la arrendadora soportó una serie de gastos en relación con las obras de adaptación del local, sino que además habiendo realizado gestiones para la comercialización del local a terceros, este no llegó a arrendarse y sólo cuando tales gestiones fracasaron, la parte arrendadora interpuso la demanda contra la parte arrendataria.