La Dirección General de Tributos aclara el ámbito de aplicación de las normas modificadas sobre préstamos hipotecarios

La Dirección General de Tributos ha respondido a una consulta vinculante realizada por la Asociación Española de Banca relativa a los efectos que las recientes modificaciones de la Ley 2/1994 tienen sobre el ámbito de aplicación de los beneficios fiscales en las financiaciones con préstamo hipotecario.

La redacción anterior de dicha ley hacía referencia a transacciones en las que los acreedores eran "entidades financieras"; esta referencia se ha sustituido por "prestamistas inmobiliarios". Además, la definición del término "prestamistas inmobiliarios" se remite a otra ley (Ley 5/2019).

Así, se consulta si la exención en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, en su modalidad actos jurídicos documentados, regulada en la Ley 2/1994 seguirá, resultando plenamente aplicable a las operaciones de novación modificativa de los préstamos hipotecarios (con las mismas condiciones que ya se venían exigiendo), pero en las que la figura del deudor es una persona jurídica y con independencia de si el bien inmueble sobre el que recae la garantía tiene uso residencial u otro distinto.

'Prestamistas Inmobiliarios'

El término "prestamista inmobiliario" queda definido por referencia al artículo 4.2 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, como "toda persona física o jurídica que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de los préstamos a los que se refiere el artículo 2.1, letras a) y b)". Dichos préstamos son (a) aquellos otorgados con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial, y (b) aquellos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor. Por tanto, con las distintas remisiones legales que intervenían para definir el término "prestamistas inmobiliarios" parecía que se restringía considerablemente el ámbito de la exención.

Dicho esto, la DGT admite que, en una interpretación integradora de la Ley 2/1994, cabe entender que estas remisiones se refieren exclusivamente a la persona o entidad definida como “prestamista inmobiliario”, sin atender al destinatario de la financiación ni al objeto de la financiación hipotecaria, pues dicho precepto está definiendo a los prestamistas que van a poder ser subrogados por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos por otros prestamistas análogos.

Comentario Osborne Clarke

En definitiva, la modificación ha tenido por objeto ampliar el elenco de personas y entidades financiadoras a las que resulta de aplicación la Ley 2/1994 y los beneficios fiscales previstos en dicha ley, antes circunscrito exclusivamente a las entidades financieras (también definidas con una remisión legal, esta vez a la Ley 2/1981).

Se incluye, por tanto, a las personas físicas o jurídicas, que, no siendo entidades financieras, se dediquen de forma profesional a la concesión de préstamos o créditos hipotecarios para financiar todo tipo de operaciones inmobiliarias.