La Covid-19 no es una causa de fuerza mayor que exonere el pago de las rentas en un local de negocio

Antecedentes de hecho

La arrendadora de un local de negocio interpuso demanda de desahucio por falta de pago, solicitando adicionalmente la resolución del contrato y la condena al pago de las rentas adeudadas.

Por su parte, la arrendataria demandada se opuso alegando, entre otras cuestiones, imposibilidad de pago por fuerza mayor, consistente en los perjuicios económicos sufridos por las restricciones gubernamentales impuestas a raíz de la Covid-19. La demandada alegaba este evento a los efectos "de que no pueda apreciarse la existencia de situación de impago, fundamentadora del desahucio".  En paralelo, la arrendataria interpuso demanda de juicio ordinario invocando la cláusula rebus sic stantibus e interesando la revisión del pago de la renta. Junto con la demanda solicitó la suspensión del procedimiento de desahucio por prejudicialidad civil.

En primera instancia el Juzgado rechazó la excepción de prejudicialidad civil y terminó estimando la demanda de desahucio y reclamación de rentas. Interpuesto el recurso de apelación por la demandada, la Audiencia Provincial confirmó la decisión del Juzgado, ante lo cual la arrendataria interpuso casación y reiteró la suspensión por prejudicialidad civil.

Covid-19 y Fuerza Mayor

La sentencia dictada por el Pleno del Tribunal Supremo núm. 1070/2024, de 24 de julio, deniega que la pandemia por Covid-19 pueda considerarse fuerza mayor que justifique el incumplimiento de la obligación de pago de la renta en un arrendamiento de local de negocio.  

El Alto Tribunal indica que, para que el arrendatario quede liberado de su obligación por fuerza mayor, es preciso que la prestación sea imposible (artículos 1182 y 1184 CC). Y en este caso la prestación debida por el deudor arrendatario, en cuanto deuda de dinero, sigue siendo posible; y de ahí que rechace la alegación de fuerza mayor.

Según el Tribunal, las circunstancias expuestas por la arrendataria no son propiamente un problema de fuerza mayor, sino que "vienen a coincidir sustancialmente" con la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus, pues lo que justificaría -a juicio de la arrendataria- la falta de pago correcto por su parte serían las dificultades a las que se enfrentó para obtener ingresos como consecuencia de las medias gubernativas adoptadas por razón de la Covid-19.

De la necesidad de reconvención

El Pleno del Tribunal Supremo, sin embargo, hace especial hincapié en el vehículo procesal usado por la arrendataria. En el caso de autos, la rebus sic stantibus fue alegada no en el juicio verbal de desahucio por falta de pago con reclamación de rentas, sino en un ordinario separado.

En este contexto, la sentencia desestima la petición de suspensión del procedimiento por prejudicialidad civil y reprocha a la arrendataria que debió alegar la rebus sic stantibus vía reconvencional -justificando, a la postre, la inexistencia de impago-. Al encontrarnos ante una acción de desahucio con acumulación de la reclamación de rentas, el procedimiento pasa a tener naturaleza plenaria con efectos de cosa juzgada; y de ahí la carga de la reconvención.

Al objeto de justificar esta carga procesal, la resolución analizada trae a colación la Sentencia del Tribunal Constitucional de 6 de mayo de 2013 (núm. 106/2013).

Para el Tribunal Constitucional, tal y como señala en la resolución antemencionada, el quid de la cuestión radica en la delimitación de las pretensiones que se ejercitan. Siendo así, el art. 400.2 LEC -en relación con el art. 222.2 del mismo cuerpo legal- se refiere nítidamente a la carga del demandante (o del demandado que reconviene) de alegar todos los hechos, fundamentos y títulos jurídicos en los que se pueda basar lo que se pida en la demanda.

Comentario de Osborne Clarke

La Sala interpreta, con base a su anterior jurisprudencia, que la situación planteada por el arrendatario no es de imposibilidad de cumplimiento, sino de dificultad para cumplir la obligación contractual. En este sentido, es preciso recordar que una deuda de dinero es una cosa genérica sujeta a la regla de que "el género nunca perece".  

En cuanto a la necesidad de formular reconvención, es imprescindible obrar con extrema cautela  y delimitar correctamente el objeto y alcance de las pretensiones para evitar así la pérdida de oportunidades procesales.  

Artículo actualizado el 25 de octubre de 2024