El Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda

El Proyecto de Ley de Vivienda (el "Proyecto") establece una serie de medidas a los efectos de dar un marco jurídico a la función social de la vivienda, definir los aspectos fundamentales que deben regir las políticas públicas de planificación y programación en esta materia, los parques públicos de vivienda así como establecer un marco de protección y transparencia en las operaciones de compra y arrendamiento de esta tipología de inmueble.

En el marco de la regulación, destacan las siguientes medidas y nuevos conceptos:

Vivienda protegida

Como principal novedad, con carácter general, la vivienda protegida no podrá descalificarse, quedando por lo tanto sometida a un régimen de calificación permanente. No obstante, en el supuesto de viviendas promovidas sobre suelos cuya calificación urbanística no imponga dicho destino y que no cuenten con ayudas públicas para su promoción, o en aquellos casos que excepcionalmente se justifique de acuerdo con la normativa autonómica, el periodo de calificación no será permanente pero no podrá ser inferior a 30 años.

Asimismo, se introduce la novedosa figura de la vivienda asequible incentivada. Se trata de viviendas de titularidad privada, a cuyo titular la Administración otorga beneficios de carácter fiscal, urbanístico o de cualquier otro tipo a cambio de que se destinen a residencia habitual en régimen de alquiler o cualquier otra forma de tenencia temporal a personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado. 

Definición de gran tenedor

En el ámbito de las medidas enfocadas a la regulación de los arrendamientos de vivienda, el Proyecto introduce la definición del concepto de "gran tenedor", siguiendo los términos ya recogidos en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, pero acotándose en el Proyecto a aquellos inmuebles y superficie que sea de uso residencial. A tal efecto, el Proyecto establece que tendrá la consideración de "gran tenedor" aquella persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

Zonas de mercado residencial tensionado

Asimismo, y siguiendo la misma dirección que la Ley 11/2020, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda de Cataluña, el Proyecto prevé también la facultad de la Administración competente en materia de vivienda de declarar zonas de mercado residencial tensionado en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado. Dicha declaración tendrá una duración de 3 años, prorrogable anualmente si las circunstancias que dan lugar a la declaración persisten y permitirá a las Administraciones competentes llevar a cabo actuaciones para hacer asequible el acceso a la vivienda en dicho mercado. 

En este sentido, el Proyecto prevé la creación de un registro público de contratos de arrendamiento de vivienda, que estará vinculado a los actuales registros autonómicos de fianzas de las comunidades autónomas y al Registro de la Propiedad, con el objeto de incrementar la información disponible para el desarrollo del Sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda establecido en la Disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos

En el caso de viviendas arrendadas ubicadas en zonas declaradas de mercado residencial tensionado, a petición del arrendatario, el contrato podrá prorrogarse una vez finalizado el periodo de prorroga obligatoria o el periodo de prorroga tácita, por periodos sucesivos anuales hasta un máximo de 3, durante los cuales deberán mantenerse las mismas condiciones que el contrato en vigor. Esto implica que los contratos que ya se encuentren prorrogados, podrán volver a prorrogarse por un periodo adicional de hasta 3 años, por lo que los contratos de arrendamiento podrían llegar hasta los 11 o 13 años de duración, en función de si el arrendador es persona física o jurídica.

El Proyecto establece la posibilidad de exclusión de esta medida en los casos en que (i) las partes acuerden otros términos y condiciones, (ii) las partes formalicen un nuevo contrato con las limitaciones de renta aplicables a la zona de mercado tensionado que corresponda o (iii) en caso de necesidad de ocupar la vivienda arrendada por parte del arrendador.

En cuanto al límite de rentas, para los nuevos contratos de arrendamiento situados en zonas declaradas de mercado residencial tensionado, la renta aplicable únicamente se podrá incrementar hasta un 10% de la renta vigente durante los últimos 5 años para la misma vivienda (incrementada por aplicación de la cláusula  de actualización anual del contrato anterior) siempre y cuando en la vivienda en cuestión se hayan realizado actuaciones de rehabilitación, mejora o mejora de la accesibilidad durante los 2 años anteriores  a la firma del nuevo contrato o cuando este tenga una duración de diez o más años.

No obstante, en caso de que el arrendador sea un gran tenedor, la renta del nuevo contrato no podrá superar en todo caso el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.

Modificación de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana

Respecto a la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, el Proyecto establece que deberá reservarse un porcentaje mínimo del suelo al uso de viviendas sujetas a régimen de protección pública que permita establecer su precio máximo en venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda, como el derecho de superficie o la concesión administrativa.

Si bien esta reserva será establecida por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística o, de conformidad con ella, por los instrumentos de ordenación, el porcentaje mínimo de reserva será el siguiente:

• En cuanto a la ordenación urbanística en el suelo rural que vaya a ser incluido en actuaciones de urbanización, deberá reservar un 30% de la edificabilidad residencial prevista al régimen de protección público.
• En caso de suelo urbanizado, que vaya a someterse a actuaciones de reforma o renovación el porcentaje mínimo de reserva será del 10%.

Modificación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles

Los ayuntamientos podrán aplicar un recargo de hasta el 50% a los inmuebles de uso residencial desocupados sin causa justificada y de forma continuada durante un periodo de más de 2 años, pudiéndose incrementar en un 50% adicional en caso que la desocupación sea superior a 3 años e incluso incrementándose un 50% adicional, es decir, hasta un 150% en caso de que el propietario sea titular de dos o más inmuebles en un mismo municipio. 

Comentario de Osborne Clarke

El Proyecto se encuentra aún en fase de tramitación parlamentaria por lo que es posible que las medidas antes expuestas sufran variaciones. En este sentido, por lo que una vez aprobada la Ley de Vivienda, se informará puntualmente de las medidas definitivas una vez esta regulación entre finalmente en vigor.