El arrendamiento de viviendas como actividad económica de acuerdo con la normativa fiscal española

La calificación del arrendamiento de inmuebles como actividad económica es crucial para la aplicación de diversos incentivos fiscales tales como el régimen de empresa familiar, que afectará al Impuesto sobre el Patrimonio (IP), al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y al Impuesto Solidario de Grandes Fortunas (ITSGF) o el régimen de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda (EDAV). En concreto, se requiere disponer  de una infraestructura mínima; un volumen mínimo de activos y contar con al menos una persona empleada con contrato laboral a jornada completa que se dedique a la gestión de los alquileres.

Requisito del volumen mínimo de activos

Es esencial que haya una carga de trabajo suficiente que justifique la necesidad de disponer de medios materiales y humanos (una persona empleada con contrato laboral a jornada completa) para la gestión de la actividad. El número y el tamaño de los inmuebles arrendados pueden ser indicativos de la carga de trabajo generada por la actividad de arrendamiento, no obstante, dado que la normativa fiscal que regula el arrendamiento de inmuebles como actividad económica no establece un número mínimo de inmuebles, la Dirección General de Tributos, por remisión al artículo 47 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (LIS), que regula el régimen de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas, viene aceptando que la gestión de al menos 8 inmuebles puede justificar la necesidad de contar con un empleado para dicha gestión.

Este requisito no suscita muchas controversias en la práctica. Salvo en situaciones especiales donde los inmuebles requieren un tratamiento particular, cumplir con este volumen mínimo suele ser suficiente para justificar la necesidad de disponer de un empleado para la gestión de la actividad.

Requisito del empleado con contrato laboral a jornada completa

La normativa fiscal española, regula el requisito de contar con un empleado con contrato laboral a jornada completa en el artículo 27.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Asimismo, en el año 2015 la normativa fiscal de la LIS, introdujo una definición autónoma del arrendamiento de viviendas como actividad económica.

En concreto, el artículo 27.2 de la ley del IRPF, establece que: "se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada complete" y el artículo 5.1 de la LIS, establece que: "En el caso de arrendamiento de inmuebles, se entenderá que existe actividad económica únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa".

No obstante, dicho requisito se ha ido flexibilizando y en ocasiones, según el tipo de impuesto y el contexto analizado, en casos donde la realidad económica lo requiera (complejidad y las circunstancias del arrendamiento) la persona contratada podría sustituirse por la subcontratación de un gestor especializado y profesionalizado.

Aspectos adicionales y preguntas frecuentes

• Profesional Autónomo. La ley no contempla la posibilidad de que el profesional que gestione los alquileres sea un autónomo; es necesario que exista una relación laboral.
• Empleados a Media Jornada. No es posible cumplir el requisito con dos empleados a media jornada; se necesita un empleado a jornada completa.
• Externalización del Servicio. La Dirección General de Tributos ha aceptado, en materia del impuesto sobre sociedades, que el requisito de contratación de una persona a jornada completa puede suplirse mediante la subcontratación a terceras sociedades especializadas en gestión inmobiliaria si la realidad económica de la compañía así lo requiera por su volumen y por la dimensión de la actividad a desarrollar.
• Dedicación Exclusiva. La dedicación exclusiva del empleado a la gestión de alquileres ha sido un tema de debate. Hasta ahora, las consultas de la Dirección General de Tributos  establecen que la dedicación ha de ser exclusiva. La persona debería estar contratada a jornada completa para la gestión de alquileres, por lo que si parte de dicha jornada la dedica al ejercicio de una actividad propia o a la ordenación de la actividad de otro contribuyente, se incumpliría el requisito.
• Persona física. Los arrendamientos de inmuebles titularidad de una persona física deben haber estado gestionados por un empleado con contrato laboral a jornada completa por un periodo mínimo de 3 años a contar de fecha a fecha. En caso de que los inmuebles se quieran aportar a una sociedad, este periodo es necesario para considerar que el arrendamiento de inmuebles califica como actividad económica. Siempre y cuando se cumplan motivos económicos válidos, podría implicar que aplique el incentivo fiscal del régimen de neutralidad previsto en el artículo 87 de la LIS (Régimen especial de las fusiones, escisiones, aportaciones de activos, canje de valores), lo cual conllevaría la aplicación de ciertos beneficios fiscales tales como el diferimiento de las plusvalías por la aportación de los inmuebles a una sociedad.

¿El hecho de tener una persona contratada implica que la Agencia Tributaria acepte automáticamente que existe actividad económica en el arrendamiento de viviendas? No, lo importante es que, para la gestión de la actividad de arrendamiento de inmuebles, verdaderamente sea necesario disponer de un empleado con contrato laboral a jornada completa.

Comentario de Osborne Clarke

La calificación del arrendamiento de viviendas como actividad económica depende de cumplir con requisitos específicos, incluyendo la disposición de un volumen mínimo de viviendas y la contratación de un empleado con contrato laboral a jornada completa. 

Aunque la Dirección General de Tributos y el Tribunal Económico Administrativo ha flexibilizado estos requisitos en ciertos casos, es importante considerar la realidad económica de la sociedad y las restricciones aplicables. La flexibilidad introducida, ofrece nuevas oportunidades para las empresas del sector inmobiliario, pero es esencial entender y cumplir con los requisitos establecidos para aprovechar los incentivos fiscales y regímenes especiales disponibles.