Conversión de una hipoteca flotante en una hipoteca ordinaria o de máximo

La cuestión que se plantea es la de la transformación de la hipoteca flotante en hipoteca ordinaria mediante la concreción de la deuda efectivamente garantizada sin necesidad de producir una extinción de la primera y una constitución de la segunda, evitando así tanto el perjuicio de las garantías como la generación de gastos en concepto de actos jurídicos documentados.

La hipoteca de máximo flotante, regulada en el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria, es un tipo de hipoteca que puede garantizar una o varias obligaciones, presentes o futuras, sin que tenga que existir entre ellas un nexo causal y sin necesidad de pacto novatorio. De acuerdo con la doctrina, la nota diferenciadora de este tipo de hipoteca, con respecto a la hipoteca ordinaria, es que el hipotecante no tiene que individualizar la parte de la responsabilidad hipotecaria total de cada obligación garantizada por dicha hipoteca flotante.

Para transformar una hipoteca flotante en una hipoteca ordinaria del artículo 142 de la Ley Hipotecaria existen varias opciones. Por un lado, mediante una novación extintiva de una garantía por otra, que implica que la primera perece y nace una nueva. Esta operación, no obstante, generaría, además, gastos en concepto de actos jurídicos documentados así como una situación de riesgo rescisorio de conformidad con la Ley Concursal (por la re-apertura del plazo de “sospecha” de 2 años en relación con la nueva hipoteca (ordinaria) otorgada).

Para evitar las consecuencias perjudiciales que generaría la novación extintiva de una obligación hipotecaria de una clase (hipoteca flotante) en otra (hipoteca ordinaria) existe la posibilidad de recurrir al mecanismo de la concreción en escritura pública de las obligaciones (préstamos, créditos, operaciones de financiación) finalmente garantizadas por la hipoteca flotante. De esta manera se consigue el efecto deseado a través de una mera concreción (es decir, determinación) de la obligación garantizada, que deja de “flotar”.

Con esta simple operación se logra la conversión de la hipoteca flotante en una hipoteca ordinaria (sobre la obligación “concretada”) sin necesidad de proceder a una novación extintiva de la hipoteca flotante y sus perversas consecuencias (principalmente para el acreedor beneficiario de la misma).

No obstante lo anterior, y como suele ser habitual en este tipo de asuntos tan complejos, para determinar la validez y la correcta ejecución del mecanismo descrito anteriormente será necesario contar con la previa consulta y aprobación del registrador de la propiedad competente.