Algunas consideraciones sobre la Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario

De las novedades introducidas por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, destacan la restricción de la potestad de las entidades prestamistas para declarar el vencimiento anticipado de los préstamos o créditos hipotecarios, la prohibición de capitalización de intereses de demora y el nuevo régimen de ejecución hipotecaria

La nueva regulación introducida por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario ("LCCI") tiene como finalidad, entre otras, terminar con la abusividad de las cláusulas de vencimiento anticipado recogidas en la mayoría de escrituras de préstamos hipotecaros, en virtud de las cuales las entidades prestamistas podían declarar vencido anticipadamente el préstamo por el sólo incumplimiento de una de sus cuotas, es decir, a través de unos parámetros de escasa gravedad cuantitativa y/o temporal.

Si bien, de acuerdo con su ámbito subjetivo, la LCCI sólo se aplica a préstamo y créditos hipotecarios donde el deudor es persona física, creemos importante resaltar estas cuestiones en previsión de (¿quizás?) una posible futura ampliación del ámbito subjetivo a personas jurídicas.

Con esta finalidad, la LCCI modifica la Ley Hipotecaria y la Ley de Enjuiciamiento Civil y se establecen, como requisitos para el vencimiento anticipado y ejercicio de la acción hipotecaria, los siguientes:

• El prestatario debe estar en mora del capital prestado o de los intereses.
• La cuantía incumplida en la primera mitad del préstamo deberá equivaler, al menos, al 3% del capital concedido, mientras que en la segunda mitad será de, al menos, el 7%. Requisito que se entenderá cumplido cuando las cuotas impagadas correspondan a doce plazos mensuales o plazo equivalente a doce meses, en la primera mitad, o de quince en la segunda mitad del préstamo (incrementando los tres plazos mensuales establecido por la Ley 1/2013).
• Y, al requerir el pago al prestatario el prestamista estará obligado a concederle un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole que si no cumpliera reclamará el reembolso total del préstamo.

Cabe destacar el carácter retroactivo de la LCCI en lo referido a las cláusulas de vencimiento anticipado de los contratos suscritos con anterioridad a su entrada en vigor (esto es, antes del 16 de junio de 2019), salvo que el vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a dicha entrada en vigor o el deudor alegase términos contractuales más favorables en el préstamo suscrito.

En cuanto a los intereses de demora, el legislador ha optado por un régimen más rígido al establecer como interés de demora la suma del interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que resulten exigibles, sin posibilidad de graduación por las partes ni de capitalización.

Por último destacamos también la modificación del tipo de subasta para los procedimientos de venta extrajudicial introducida en la Ley Hipotecaria (aplicable a cualquier hipoteca), fijándose un tipo de subasta que no podrá ser inferior al valor señalado en la tasación. Con lo que el legislador se olvida del riesgo de desviación del precio del mercado inmobiliario en los procedimientos extrajudiciales, más grave si cabe en este tipo de contratos que, por definición, es de larga duración (entre 20 y 40 años) y nadie puede asegurar que, en 20 años, el bien valdrá, como mínimo, el valor de tasación calculado en el momento de otorgamiento de la financiación. La reciente crisis así lo ha puesto de manifiesto...