Cataluña pone freno al mercado de viviendas de uso turístico

La Generalitat de Cataluña da un paso más en la regulación del mercado de viviendas de uso turístico y adopta nuevas medidas para evitar que las viviendas ofrecidas dentro del paque de vivienda de alquiler habitual pasen a la modalidad de alquiler turístico en aquellos municipios con problemas de acceso a la vivienda.

El significativo aumento del turismo en Cataluña, junto con la aparición de plataformas de comercialización de alojamientos y el marco regulatorio de la Unión Europea sobre la libre prestación de servicios, ha favorecido que un elevado número de propietarios opten por destinar su vivienda a la modalidad de viviendas de uso turístico. Ello ha resultado en una disminución correspondiente de la disponibilidad de viviendas destinadas a la residencia habitual y permanente, y ha añadido dificultad a la hora de planificar las necesidades habitacionales de la población en ciertos municipios de Cataluña.

En respuesta a esta situación, la Generalitat de Cataluña ha promulgado el Decreto ley 3/2023, de 7 de noviembre, de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico. Este decreto entró en vigor el 9 de noviembre de 2023, si bien se encuentra pendiente de convalidación por parte del Parlamento de Cataluña.

El propósito fundamental de esta nueva regulación es reducir el número de viviendas de uso turístico, con la expectativa de que estas viviendas regresen a su función residencial, contribuyendo así a la ampliación del parque de viviendas destinadas a la residencia habitual. Además, busca fomentar una ordenación urbanística equilibrada en municipios con una elevada concentración de viviendas de uso turístico.

Licencia urbanística municipal previa  

El Decreto Ley 3/2023 establece un régimen de licencia urbanística municipal previa para la apertura de nuevas viviendas de uso turístico en los municipios con problemas de acceso a la vivienda y en los municipios en riesgo de romper el equilibrio del entorno urbano por una alta concentración de viviendas de uso turístico. La licencia de vivienda de uso turístico tendrá una duración de cinco años y podrá prorrogarse, cuando lo permita el planeamiento por periodos adicionales de cinco años. Hasta el momento, no existía una regulación autonómica unificada para el mercado de la vivienda de uso turístico y conseguir una licencia de vivienda de uso turístico, en los municipios en los que no existían moratorias, se sujetaba al régimen de comunicación con la Administración.

Municipios afectados

El Decreto Ley 3/2023 se aplica en los municipios que cumplan cualquiera de las siguientes circunstancias, o ambas a la vez:

• Municipios con problemas de acceso a la vivienda ya sea porque la carga media del alquiler o de la hipoteca supera el 30% de los ingresos medios o de la renta media del hogar; o porque el precio de alquiler o de compra ha experimentado un porcentaje de crecimiento acumulado de por los menos 3 puntos porcentuales por encima al crecimiento acumulado del Índice de Precios al Consumo de Cataluña.
• Municipios con alta concentración de pisos turísticos. Se entenderán como tales, aquéllos en que la concentración de viviendas de uso turístico sea de 5 o más viviendas por cada 100 habitantes.

Inicialmente se incluye un listado de 262 municipios que cumplen las características anteriores y se sujetan al nuevo régimen de licencia previa. La relación de municipios se deberá sustituir con la aprobación de una orden que se revisará cada cinco años.

Autorización de nuevas licencias

Para autorizar nuevas licencias de vivienda de uso turístico en suelo residencial, el planeamiento urbanístico de los municipios afectados, tiene que justificar de forma expresa que se dispone de suficiente suelo destinado a vivienda permanente para la población residente y, por lo tanto, que existe compatibilidad del uso de vivienda turístico con el uso destinado a domicilio habitual y permanente.

En cualquier caso, la norma prohíbe a los ayuntamientos otorgar licencias de vivienda de uso turístico cuando el municipio dónde radique la vivienda sobrepase el límite máximo de 10 licencias de por cada 100 habitantes.

Así pues, serán los ayuntamientos quienes deberán establecer la fórmula que aplican para autorizar o no las viviendas de uso turístico garantizando el principio de publicidad, objetividad, imparcialidad, transparencia y concurrencia competitiva.

Viviendas de uso turístico ya habilitadas 

Para que los titulares de vivienda de uso turístico ya habilitadas en los municipios afectados puedan continuar con su actividad, la nueva normativa obliga a solicitar una nueva licencia urbanística en un plazo de cinco años a contar desde la fecha de entrada en vigor del Decreto Ley 3/2023, esto es, con anterioridad al 9 de noviembre de 2028. En este margen de cinco años, los ayuntamientos de los municipios afectados tendrán que haber modificado su planeamiento municipal y, por tanto, estar en condiciones de dar respuesta a las solicitudes.

En caso de obtenerse, la nueva licencia tendrá una vigencia de cinco años y podrá ser renovada por periodos de cinco años siempre que se sigan cumpliendo las condiciones que permitan su autorización por parte de los ayuntamientos. En caso de no obtenerse la licencia de vivienda de uso turístico en el plazo de cinco años, la actividad de vivienda turística tendrá que finalizar llegado dicho plazo.

Como excepción, si el titular acredita que no puede compensar la pérdida patrimonial en el plazo de cinco años, podrá solicitar una ampliación de la licencia por cinco años más (hasta el 9 de noviembre 2033). Dicha ampliación no opera de manera automática sino que debe solicitarse al ayuntamiento correspondiente entre el cuarto y el quinto año desde la entrada en vigor del Decreto ley 3/2023 (entre el 9 de noviembre de 2027 y el 9 de noviembre de 2028).

Asimismo, se establece que el régimen transitorio de cinco años y la eventual prórroga de otros cinco años, tiene el carácter indemnizatorio por todos los conceptos relacionados con el nuevo régimen de vivienda de uso turístico para todos los propietarios que se vean afectados.

Este mismo régimen transitorio será aplicable en aquellos municipios que, a futuro, cumplan con alguna de las categorías para entrar en el listado de municipios afectados por el Decreto ley 3/2023. En este caso, el plazo de cinco años para disponer de la nueva licencia y el plazo de cuatro años para solicitar la prórroga en compensación por pérdida de la licencia se contará desde la fecha de entrada en vigor de la orden que designe nuevos municipios afectados.

* Este artículo ha sido modificado el 27 de noviembre de 2023