Cambios en el procedimiento de deshaucio

El 25 de mayo de 2023 se publicó en el Boletín Oficial del Estado la Ley por el Derecho a la Vivienda. Este texto legal busca -en aplicación de las competencias estatales- el establecimiento de una regulación homogénea en varios e importantes aspectos en materia de vivienda.

Son especialmente significativos los cambios que la Ley introduce en la regulación del procedimiento de desahucio. A continuación detallamos los aspectos clave:

Traslado a las Administraciones públicas competentes y señalamiento del lanzamiento

Se modifica el apartado 4 del artículo 150 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ("LEC"), de modo que, cuando la notificación de la resolución contenga la fijación de fecha para el lanzamiento de quienes ocupan una vivienda, se dará traslado -en todo caso y sin necesidad de consentimiento por parte de los interesados- a las Administraciones públicas competentes por si procediera su actuación.

Adicionalmente, en todos los casos de desahucio y en todos los decretos o resolución judiciales que tengan como objeto el señalamiento del lanzamiento se deberá incluir el día y la hora exacta en los que tendrá lugar el mismo.

Nuevos requisitos de procedibilidad

Se añaden los apartados 6 y 7 en el artículo 439 LEC, para introducir nuevos requisitos para la interposición de demandas que pretendan la recuperación de la posesión de una vivienda. En este sentido, los nuevos apartados exigen que las demandas especifiquen:

• si el inmueble objeto de la misma constituye vivienda habitual de la persona ocupante;  
• si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora (de no ser así, se deberá adjuntar a la demanda una certificación del Registro de la Propiedad en la que conste la relación de propiedades); y 
• en el caso de que la parte demandante tenga la condición de gran tenedor, si la demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica. Para cumplir con esta última exigencia, la demanda deberá aportar documento acreditativo, de vigencia no superior a los 3 meses, emitido, previo consentimiento de la persona ocupante de la vivienda, por los servicios de las Administraciones públicas competentes que hayan sido específicamente designados por la normativa. Este es un cambio de gran calado y relevancia práctica; puesto que anteriormente quien quería beneficiarse de la protección de este régimen debía probarlo, mientras que ahora es el demandante quien deberá acreditar dicha circunstancia

Asimismo, en los procedimientos regulados en los números 1º, 2º, 4º y 7º del artículo 250.1 LEC y en el caso de que el demandante sea gran tenedor, el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante y ésta se encuentre en situación de vulnerabilidad, la demandante deberá someterse al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones públicas competentes.

Se amplía el ámbito de protección de situaciones de vulnerabilidad

La protección comprendida en la anterior redacción de la LEC incluía a personas vulnerables en procedimientos de desahucio (por impago de renta o expiración del plazo) en casos de arrendamiento (ordinario, financiero o en aparcería).

El nuevo texto legal amplía el ámbito de protección a personas vulnerables que se pretenda desahuciar de su vivienda habitual en procedimientos de (i) recuperación de una finca, rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca; (ii) que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute; y (iii) instados por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, que demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se opongan a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación.

Nuevo sistema decisorio y ampliación de los plazos de suspensión

La Ley incorpora los apartados 6 y 7 en el artículo 441 LEC, que introducen, entre otros, un sistema de decisión por el tribunal sobre la eventual suspensión del procedimiento de desahucio, previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto

También se amplían los plazos de suspensión de los procedimientos de desahucio a 2 meses para las personas físicas y a 4 meses para las personas jurídicas (anteriormente, eran de 1 y 3 meses, respectivamente).

Comentario de Osborne Clarke

La Ley por el Derecho a la Vivienda introduce novedades y modificaciones muy relevantes en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Estos cambios van encaminados a dificultar los desahucios de personas en situación de vulnerabilidad económica, especialmente cuando el demandante sea un gran tenedor de inmuebles.

En este sentido, es recomendable que el gran tenedor que pretenda iniciar un procedimiento de desahucio se asesore con antelación a los efectos de cumplir con todos los requisitos legales y evitar, de esta manera, una posible inadmisión de la demanda.