Arrendamiento de vivienda por una sociedad con destino a su uso por empleado
Publicado el 20th diciembre 2017
Las conclusiones alcanzadas por la Dirección General de Tributos en su contestación vinculante de 20 de abril de 2017 resultan de importancia a la hora de negociar y redactar contratos de arrendamiento de vivienda en los que el arrendador sea persona física (o, en el supuesto en cuestión, comunidad de bienes conyugal), el arrendatario sea una persona jurídica (sociedad) y el destino del inmueble sea el uso como vivienda por uno de sus empleados.
La Dirección General de Tributos (DGT) concreta los requisitos necesarios para considerar de aplicación la reducción prevista en IRPF para los rendimientos de capital inmobiliario derivados del arrendamiento de viviendas y la exención en IVA para el alquiler de inmuebles destinados a vivienda. Mediante su contestación vinculante de 20 de abril de 2017, la DGT acoge la doctrina del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) en sus resoluciones de 8 de septiembre y 15 de diciembre de 2016.
En lo que a IRPF se refiere, la DGT recuerda que el requisito legal exigido para la aplicación por el arrendador de la reducción aplicable al rendimiento neto, es que el destino sea el de vivienda permanente del propio arrendatario. La DGT aclara que cuando el arrendatario es una persona jurídica, la reducción será de aplicación si se acredita que el inmueble se destina a la vivienda de personas físicas determinadas. Quedará demostrado lo anterior a través de los propios términos del contrato de arrendamiento los cuales deberán, al menos, (1) identificar perfectamente el uso exclusivo como vivienda de una persona física concreta, (2) prohibir el cambio de uso salvo previa autorización por escrito del arrendador y (3) prohibir la cesión y el subarrendamiento. Evidentemente lo anterior deberá ir acompañado de hechos que consoliden lo previsto en el contrato de forma que lo puesto por escrito esté respaldado por la realidad en el uso.
En cuanto al régimen de IVA, los arrendamientos de viviendas que son objeto de cesión o subarriendo posterior por parte del arrendatario en el ejercicio de su actividad empresarial, no están exentos. La DGT aborda la cuestión de si deben entrar dentro del ámbito de la exención aquellos supuestos en los que en el propio contrato de arrendamiento, sin formalización de documento adicional o posterior, se identifican las personas concretas usuarias de la vivienda y se pactan prohibiciones de subarriendo o cesión posterior. Se concluye que en tales supuestos aplica la exención ya que la finalidad que se persigue por la persona jurídica arrendataria es el uso del inmueble por una persona física concreta sin intención de destinar su uso a su propia actividad empresarial.
En resumen, y con las particularidades del supuesto objeto de consulta expuesto, si en el contrato de arrendamiento figura específicamente su destino como vivienda, la identificación de la persona física usuaria y existe clausulado que prohíbe la modificación, subrogación o cesión, será de aplicación la reducción en IRPF y podrá calificarse de operación sujeta y exenta de IVA.
