Anteproyecto de Ley Estatal por el derecho a la vivienda: medidas que afectarán al derecho constitucional a la vivienda y, en particular, a los arrendamientos de vivienda
Publicado el 21st diciembre 2021
La futura ley por el derecho a la vivienda pretende adoptar políticas en materia de vivienda encaminadas a reforzar el derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, según recogido en el artículo 47 de la Constitución Española, a fin de garantizar la igualdad de todos los ciudadanos y luchar contra la discriminación de quienes padecen una situación de especial vulnerabilidad.
El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, junto al Ministerio de Derechos Sociales y Agenda 2030 presentó, el 26 de octubre de 2021, el Anteproyecto de Ley por el derecho a la vivienda (el "Anteproyecto de Ley") ante el Consejo de Ministros para su primera lectura, que ha sido posteriormente sometido a consulta pública hasta el 18 de noviembre de 2021, y posteriormente elevado de nuevo al Consejo de Ministros para su aprobación y remisión a las Cortes Generales.
Entre otras medidas, el Anteproyecto de Ley prevé las siguientes modificaciones a la Ley 24/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos (la "LAU") que afectan a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual cuyo inmueble se encuentre situado en un ámbito territorial declarado zona de mercado residencial tensionado (tal y como este término se describe más abajo):
- Los contratos de arrendamiento suscritos sobre inmuebles situados en zona de mercado residencial tensionado, cuyo periodo de prórroga obligatoria o tácita haya finalizado según establecido en la LAU, podrán prorrogarse de manera extraordinaria, a solicitud del arrendatario, por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más, durante los cuales se seguirán aplicando los mismos términos y condiciones del contrato de arrendamiento en vigor, salvo que se haya pactado lo contrario o se suscriba un nuevo contrato de arrendamiento con limitaciones de renta, o para el caso que el arrendador haya comunicado la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares.
- La renta pactada al inicio del nuevo contrato de arrendamiento solo podrá incrementarse en un máximo del 10% sobre la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos 5 años, siempre que sea la misma vivienda, y en los siguientes supuestos:
- Cuando la vivienda hubiera sido objeto de rehabilitación cuyas obras hubieran finalizado en los 2 años anteriores a la fecha de celebración del nuevo contrato de arrendamiento;
- Cuando en los 2 años anteriores a la firma del contrato de arrendamiento se hubieran realizado obras de rehabilitación o mejora en la vivienda y se hubiera acreditado mediante certificado de eficiencia energética un ahorro de energía primaria no renovable del 30%;
- Cuando en los 2 años anteriores a la firma del contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de accesibilidad al inmueble, debidamente acreditadas; y
- Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de 10 años o más, o cuando se establezca un mecanismo de prórroga que le permita al arrendatario prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de 10 años o más.
- Sin perjuicio de lo establecido en el apartado anterior, en el caso en que el arrendador sea persona jurídica gran tenedor, esto es, tenga más de 10 inmuebles o una superficie construida de más de 1.500m2, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de IPC.
Las administraciones competentes solo podrán declarar zonas de mercado residencial tensionado cuando exista un riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, siempre que se produzcan las siguientes circunstancias:
- que la carga media del coste de hipoteca o alquiler más gastos y suministros básicos supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares; y
- que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los 5 años anteriores un porcentaje de crecimiento acumulado de 5% superior al crecimiento del Índice de Precios al Consumo.
Estas son las principales medidas que afectan al contrato de arrendamiento de vivienda, no obstante, habrá que estar pendiente de los cambios que se puedan introducir al Anteproyecto de Ley por parte del Consejo de Ministros y las Cortes Generales hasta que se apruebe el texto de manera definitiva.
