Análisis de las novedades que introduce el Proyecto de Ley reguladora del crédito inmobiliario en materia de préstamo responsable y la evaluación de solvencia

Como ya es bien conocido, el Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (el "Proyecto de Ley") tiene por objetivo transponer parcialmente la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, mencionada anteriormente (la "Directiva") al ordenamiento jurídico español y, su finalidad última, es la de regular el crédito hipotecario de una manera más transparente, eficiente y competitiva, así como establecer las normas de conducta responsable de los prestamistas y las de protección del prestatario. Conviene destacar que el Proyecto de Ley amplia el ámbito subjetivo que establece la Directiva, pues no solo se aplica a las personas físicas que de manera profesional contraten préstamos con garantías hipotecarias o garantías reales sobre inmuebles de uso residencial, sino que se amplía a todas las personas físicas con independencia de que sean consumidores o no.

Uno de los objetivos principales del Proyecto de Ley es reforzar la transparencia de los contratos de préstamo hipotecario. Para ello, se introduce por un lado, la información básica que debe constar en la publicidad de los préstamos hipotecarios y que se relaciona en el artículo 5 del Proyecto de Ley y, por otro lado, se regula una fase precontractual, con el objetivo de garantizar que el prestatario tenga a su disposición la información necesaria y pueda entender el producto que va a contratar con el banco.

Entre las actuaciones a realizar en la fase precontractual, se destaca la obligación del prestamista, intermediario o representante designado de facilitar información personalizada al prestatario para que éste pueda tomar una decisión fundada sobre la conveniencia o no de celebrar el contrato de préstamo. La información personalizada se deberá recoger en la ficha europea de información normalizada (FEIN) que se publicará mediante orden del Ministro de Economía, Industria y Competitividad. A fin de que se prepare dicha información personalizada, el prestatario deberá haber entregado previamente toda la información necesaria sobre sus necesidades, situación financiera y preferencias.

Aunque el Proyecto de Ley no fija un plazo específico para la entrega de la información personalizada anteriormente indicada, limitándose a señalar que deberá ser entregada con suficiente antelación, lo cierto es que entre las normas de trasparencia en la comercialización de préstamos hipotecarios sí se señala que determinada información y documentación (la relacionada en el artículo 12.1 del Proyecto de Ley), entre la que se encuentra el FEIN con carácter vinculante, la ficha de advertencias estandarizadas (FIAE) en la que deberán constar las condiciones básicas del préstamo y el proyecto de contrato cuyo modelo se aprobará por el Gobierno, deberán ser entregadas al prestatario y al notario otorgante, con una antelación mínima de siete días respecto al momento de la firma del contrato.

Otro aspecto destacable que introduce el Proyecto de Ley es un mecanismo de comprobación de la transparencia por parte del notario. Se atribuye a los notarios la función de asesorar al prestatario, de manera gratuita e imparcial, durante los siete días previos a la firma del contrato. Los notarios deberán aclarar cualquier duda que tenga el prestatario en relación con el proyecto de contrato, verificarán que efectivamente se han respetado los plazos y requisitos necesarios para garantizar la transparencia y lo harán constar en un acta notarial previa a la formalización del préstamo. En consecuencia, se reforzará el control de la legalidad a través de los notarios y registradores por cuanto no autorizarán escrituras de hipoteca en las que el prestamista no acredite que se ha entregado la información precontractual al prestatario con siete días de antelación a la firma del contrato de préstamo.

Al respecto, consideramos que en la práctica esta medida dificultará y ralentizará la firma del contrato de préstamo, pues el hecho de que el notario tenga que documentar el asesoramiento en un acta notarial supondrá que el prestatario deba acudir al menos dos veces a la notaria: la primera para firmar el acta notarial como tarde el día anterior a la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo y la segunda para suscribir finalmente el préstamo. En cualquier caso, dada la función asumida por el notario, puede entenderse que al menos permitirá a los prestatarios la comprensión del contrato y la FEIN, documento que, conforme al modelo que se incorpora como anexo a la Directiva tiene una extensión y complejidad equiparable al propio contrato de préstamo hipotecario.

Por último, el Proyecto de Ley pretende evitar el sobreendeudamiento y la concesión de préstamos irresponsables incorporando una obligación al prestamista de evaluar la solvencia del prestatario antes de la conclusión del préstamo, con independencia de que el prestamista sea una entidad de crédito o no. Asimismo, se impone al prestamista la obligación de implantar procedimientos internos específicos al efecto, que deberán ser revisados periódicamente.

A partir de la entrada en vigor del Proyecto de Ley, en los préstamos con garantía real, la evaluación de solvencia no se basará en el valor de la garantía (salvo para los casos en que el préstamo tenga por finalidad la construcción o renovación de inmuebles de uso residencial) si no que para analizar la capacidad económica del prestatario el prestamista deberá tener en cuenta los gastos periódicos, deudas o compromisos financieros, ingresos, ahorros, activos en propiedad, ingresos previsibles de cobro tras la jubilación, entre otros.

En relación con el resultado de la evaluación de la solvencia, cabe destacar que (i) la incorrecta evaluación de la solvencia (bien sea por no haberse ejecutado dicho análisis de forma adecuada o por resultar incompleta la información facilitada por el prestatario) no faculta al prestamista para rescindir o modificar el contrato de préstamo en perjuicio del prestatario, salvo en el supuesto en que el prestatario hubiera ocultado o falseado conscientemente la información; y (ii) que únicamente se pondrá el préstamo a disposición del prestatario si la evaluación ha resultado positiva, esto es, si dicho análisis indica que es probable que se atiendan las obligaciones del contrato de préstamo en sus términos.

En conclusión, si bien es clara la voluntad e intencionalidad del Proyecto de Ley de implementar normas de transparencia para garantizar el préstamo responsable y la evaluación de solvencia, lo cierto es que se deberá esperar a la aprobación final del Proyecto de Ley para conocer si la redacción definitiva y la posterior aplicación práctica de los tribunales solventan las deficiencias que venían detectándose en el sector.