Likwidacja użytkowania wieczystego coraz bliżej
Opublikowano 12th cze 2023
Zgodnie z zapowiedziami Rady Ministrów jeszcze w tym roku mają zostać uchwalone przepisy, które pozwolą przedsiębiorcom nabywać grunty oddane im w użytkowanie wieczyste. Projekt zmian został przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii, a jego celem jest eliminacja użytkowania wieczystego z polskiego porządku prawnego.
Na jakim etapie jest projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami??
26 maja 2023 Sejm uchwalił ustawę, która trafiła następnie do Senatu.
Jak będzie wyglądał proces likwidacji użytkowania wieczystego?
Użytkownik wieczysty gruntu zabudowanego (w tym osoby fizyczne i przedsiębiorcy) będzie mógł wystąpić do właściciela tego gruntu z żądaniem zawarcia umowy sprzedaży. Nabycie nieruchomości będzie następowało poprzez zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.
Do jakich nieruchomości znajdą zastosowanie nowe przepisy?
Przedmiotem sprzedaży będą mogły być grunty zabudowane, zarówno wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej (przez mikro-, małych, średnich i dużych przedsiębiorców), jak i niewykorzystywane do tego celu (np. zapewniające obsługę komunikacyjną i techniczną nieruchomości).
Kiedy nie będzie możliwy wykup nieruchomości?
Z żądaniem zawarcia umowy sprzedaży nie będzie można wystąpić, jeśli:
- nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po 31 grudnia 1997 roku,
- użytkownik wieczysty nie wykonał celu użytkowania wieczystego,
- przedmiotem sprzedaży miałyby być grunty położone na terenie portów i przystani morskich,
- grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego,
- nieruchomości gruntowa jest niezabudowana,
- toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste,
- uprawnienia właścicielskie w odniesieniu do nieruchomości wykonują podmioty inne niż wskazane w ustawie o gospodarce nieruchomościami, w tym: Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, Agencja Mienia Wojskowego, Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe, parki narodowe oraz Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie.
Czy ma znaczenie, kto jest aktualnie właścicielem nieruchomości?
Przedmiotem sprzedaży będą mogły być zarówno nieruchomości, których właścicielem jest Skarb Państwa, jak i nieruchomości stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego.
W jakim terminie będzie można wystąpić z żądaniem sprzedaży nieruchomości?
Termin na wystąpienie z żądaniem to 12 miesięcy od dnia wejścia w życie nowych przepisów.
Czy jest to wystarczający termin?
Termin wyznaczony na zgłoszenie żądania wykupu nieruchomości wydaje się zbyt krótki. Jeśli użytkownik wieczysty nie wystąpi do właściciela gruntu w ciągu 12 miesięcy od daty wejścia w życie nowych przepisów z żądaniem zawarcia umowy sprzedaży, to bezpowrotnie straci taką szansę. Będzie to również strata z perspektywy nabywców nieruchomości, którzy w przypadku nieskorzystania z takiej możliwości przez poprzednich użytkowników wieczystych – nie będą mogli jej wykupić.
Czy sprzedaż gruntu na rzecz jego użytkownika wieczystego będzie odpłatna?
Tak, nabycie prawa własności gruntu będzie odpłatne.
Jak będzie obliczana cena sprzedaży nieruchomości?
W przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa cena sprzedaży nieruchomości gruntowej ma być ustalana jako dwudziestokrotność kwoty odpowiadającej dotychczasowej opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. W przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego cena sprzedaży ma być nie wyższa niż wartość nieruchomości gruntowej. Odpowiednia rada albo sejmik w terminie 4 miesięcy od dnia wejścia w życie nowelizacji będzie musiała określić w drodze uchwały szczegółowe warunki sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych albo zobowiązać organ wykonawczy do indywidualnego określania tych warunków w drodze zarządzenia.
Czy będzie możliwość zapłaty ceny sprzedaży w ratach??
Tak, będzie możliwość uiszczenia ceny w systemie ratalnym. W takim przypadku cena sprzedaży będzie ustalana jako dwudziestopięciokrotność kwoty odpowiadającej dotychczasowej opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.
Czy raty będą podlegały oprocentowaniu?
Tak, część ceny spłacana w ratach będzie podległa oprocentowaniu według stopy referencyjnej ustalonej przez Komisję Europejską.
Czy do sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkowników wieczystych znajdą zastosowanie przepisy o pomocy publicznej?
Tak, w przypadku przedsiębiorców do sprzedaży będą miały zastosowanie zasady dotyczące pomocy publicznej. Wysokość takiej pomocy ma stanowić różnica pomiędzy wartością rynkową nieruchomości z dnia jej sprzedaży (ustalaną na podstawie operatu szacunkowego przygotowanego na potrzeby sprzedaży) a ostatecznie ustaloną ceną sprzedaży.
Czy warunki sprzedaży nieruchomości są atrakcyjne dla użytkowników wieczystych?
Zasady sprzedaży nieruchomości budzą wiele wątpliwości. Z uwagi na uzależnienie ceny sprzedaży od wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste istnieje ryzyko, że jednostki samorządu terytorialnego i Skarb Państwa jeszcze przed wejściem w życie przepisów dokonają aktualizacji opłat, aby zmaksymalizować wpływy ze sprzedaży. Ponadto nabycie gruntu może się okazać korzystne tylko dla podmiotów, które dotychczas nie korzystały z pomocy publicznej albo nie przekroczyły limitu pomocy de minimis – wszyscy inni chcąc nabyć nieruchomość będą musieli liczyć się z koniecznością poniesienia oprocentowanych dopłat do ceny sprzedaży nieruchomości.
