Los hitos de pago y los ajustes del precio en las operaciones de compraventa de sociedades titulares de proyectos greenfield de energías renovables

Las operaciones de compraventa de sociedades titulares de proyectos greenfield de energías renovables presentan particularidades en cuanto a los hitos de pago y los ajustes de precio en la medida en que su estructura se basa en el cumplimiento de las distintas fases de tramitación administrativa y de construcción que deben seguir dichos proyectos para que puedan comenzar a producir energía.

Por las características de la inversión, ligadas a los objetivos de descarbonización y de ESG de los inversores, y por su atractiva rentabilidad, derivada por un lado de la curva de aprendizaje basada en años de inversión en desarrollo tecnológico, y en el abaratamiento de los equipos, el sector de las energías renovables lleva varios años de euforia inversora, dando lugar a numerosas operaciones de adquisición cuyo objeto son las sociedades titulares de proyectos en desarrollo (greenfield) y en explotación (brownfield) de plantas de generación de energías renovables. En particular, en las operaciones de adquisición de sociedades titulares de proyectos greenfield ("SPVs"), los contratos de compraventa ("SPAs") presentan ciertas particularidades relacionadas con el momento de transmisión de las SPVs, la determinación del precio y los hitos de pago, que exigen gran conocimiento sectorial por parte de los equipos involucrados en la negociación (corporate, público-regulatorio, real estate).

El momento de la transmisión al comprador de la titularidad de las SPVs (y, por ende, de los riesgos asociados al proyecto) está condicionado por el estado de tramitación administrativa y de construcción del proyecto, y también por el perfil de riesgo del inversor. Así, cada vez son más frecuentes las inversiones en proyectos greenfield en las que los inversores adquieren la titularidad de las SPVs asumiendo únicamente el riesgo de construcción, e incluso también el riesgo de desarrollo del proyecto, bien sea en la etapa más temprana del desarrollo del mismo (early stage), cuando el proyecto cuenta únicamente con evacuación y derechos sobre terrenos, de mayor riesgo en cuanto al juicio de pronóstico sobre su viabilidad, o bien en una etapa intermedia del desarrollo (mid stage), que suele coincidir con el otorgamiento de la autorización ambiental del proyecto, o finalmente, una vez que las SPVs hayan obtenido todas las licencias, permisos y autorizaciones ("PLAs") y todos los derechos sobre los terrenos necesarios para la construcción, operación y evacuación de la planta, es decir, cuando el proyecto alcanza el estado "Ready-to-Build" ("RtB"). Una vez alcanzado el RtB, se inicia la fase de construcción, y la notificación al contratista encargado de la construcción del proyecto del inicio de las obras de la planta y de sus infraestructuras de conexión y, por último, una vez que el proyecto comienza a operar, producir y verter energía a la red se alcanza el "COD" ("Commercial Operations Date") y comienza la fase brownfield, con la explotación de la planta.

En la medida en que las inversiones en proyectos greenfield la compraventa está condicionada al cumplimiento de determinados hitos administrativos, es habitual que los SPAs se suscriban inicialmente como documento privado (la firma, o signing) que no produce la plena transmisión de la propiedad de la SPV, pero que establecerá las obligaciones relativas, entre otras, a las condiciones que deberán cumplirse para que las partes estén obligadas a elevar a público el SPA (esto es, a formalizar el cierre de la transacción o closing, dando lugar a la efectiva transmisión de la SPV), al cumplimiento de los hitos propios de la tramitación administrativa y la construcción, a los que quedan condicionados los sucesivos hitos de pago del precio, y finalmente a las garantías que deberá otorgar el vendedor y/o comprador.

Así pues, si el closing tiene lugar cuando el proyecto está en early stage o mid stage, es habitual que el comprador pague un pequeño porcentaje del precio en el closing, quedando el resto aplazado a RtB y/o COD. En estos casos el comprador exigirá al vendedor una garantía de la devolución del pago realizado en caso de terminación del SPA si finalmente el proyecto no alcanzara el estado RtB. Sin embargo, si el closing tiene lugar cuando el proyecto alcanza el estado RtB, el comprador abonará el 100% del precio de compraventa en el closing, aunque es habitual que el vendedor negocie un pago inicial en el signing (contra garantía del vendedor de su devolución si no se cerrara la operación) y hay otras ocasiones en que el comprador negociará un pago aplazado a COD, lo que dará lugar a la necesidad de que el comprador aporte la correspondiente garantía de dicho pago aplazado.

El precio de los SPAs suele establecerse sobre la base de un precio €/MWp de capacidad instalada, asumiendo todos los costes del proyecto, esto es, los asociados a la obtención de los PLAs para que el proyecto alcance el estado RtB, los de aseguramiento de los derechos sobre los terrenos (incluyendo, en su caso, el justiprecio y gastos del procedimiento administrativo de expropiación de terrenos), los de construcción de la planta, así como los propios del pago de las tasas por la tramitación de licencias e impuestos aplicables a la construcción, y los costes de conexión. No obstante, como el precio viene determinado por la capacidad de la planta de producir energía eléctrica, es habitual que los SPAs contengan detallados mecanismos de ajuste del precio en las distintas fases de desarrollo del Proyecto, en función de:

• la deuda neta de la SPV a fecha del closing (para más información sobre este ajuste de precio: https://www.osborneclarke.com/es/insights/ajuste-de-precio-vs-locked-box/)
• la capacidad instalada del proyecto en COD, según fuera inferior o superior a la estimada.
• la producción de energía del proyecto, según sea inferior a una cifra determinada.
• la variación de los costes de desarrollo y construcción de la planta.

Por último, cuando el vendedor es a su vez el desarrollador de la planta, el precio global de la operación suele desglosarse entre el precio del SPA y el precio del contrato de prestación de servicios firmado entre el vendedor/desarrollador y la SPV. En estos casos, normalmente será objeto de negociación determinar qué costes de desarrollo asume cada parte y, en particular, quién asume las tasas y/o los costes asociados a los contratos para la obtención de los derechos sobre los terrenos y su elevación a público e inscripción en el Registro de la Propiedad.